个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

1.房产证2.权利人及配偶的身份证3.权利人及配偶的户口本4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)5.收入证明6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）

(1)贷款特征有很多学者对贷款特征在违约中的作用进行了研究。贷款特征维度包括贷款目的、贷款种类、贷款金额、贷款利率与贷款价值比等。在已有文献的研究中，对贷款价值比的研究最多，因为该指标直接体现了借款人的住房权益的大小，众多的研究表明贷款价值比与违约风险相关度最高。J(1962)认为借款人的利率反映了贷款人控制抵押风险的期望，贷款价值比和个人住房抵押贷款利率与违约风险之间存在着正相关关系。Qi和S(1992)认为，贷款价值比影响着借款人的违约决策。K，K和Ki(1994)认为，贷款价值比可以很好地解释违约的发生，而个人特征并不能对此作出较好解释，利率与房产价值的相互影响是决定借款违约率的重要因素。(2)借款人特征大量研究表明，影响个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素就是借款人的特征。借款人的特征维度包括性别、婚姻状况、家庭收入、职业的稳定性与家庭的信用状况等。Hz和E(1970)利用职业来考察收入变化对问题贷款的影响。结果发现，那些收人变化大的职业的借款人比其他的借款人发生拖欠的可能性更大，他们发现借款人年龄、婚姻状况、被赡养人数量都对拖欠或违约没有影响。同样的，M(1975)以及S和Si(1975)还证实初始还款收入比对违约和拖欠的影响不大。Bw(1998)认为失业是违约的决定性因素。离异或分居的家庭、单身男性、有经济不独立子女的家庭违约的可能性更大。F和Wix(1998)对英国个人住房贷款资料研究后认为，失业、收入下降、小生意失败、个人人际关系破裂以及意外的大笔支出、利率上升等因素对违约具有显著影响。MiB和TD(1999)也发现婚姻破裂、家庭收人大幅下降、家庭成员长期失业和生意失败是造成借款人违约的主要原因。(3)房地产特征房地产特征维度包括住宅类型、房龄、住宅的分布等。VF(1969)选取贷款期限相同的新房贷款和二手房贷款的两组样本对比研究，发现贷款期限为30年的新房贷款的违约风险要大于同样期限的二手房贷款。VF和G(1974)发现那些房产地段在郊外的抵押贷款比在市中心的风险要更小。Wii，Bk和Kk(1974)发现高失业率的地区的贷款违约率也较高。S和Si(1975)发现房地产和临近状况的好坏与抵押利率费用负相关。

1.市场风险市场风险可以分为利率风险、汇率风险(包括黄金)、股票价格风险和商品价格风险，分别是指由于利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动所带来的风险。2.信用风险由于我国个人资信体系不完善、贷款期限较长等因素，个人住房抵押贷款将面临较大的信用风险，主要涉及个人和开发商两个方面。个人信用风险主要是借款人因自然原因、社会原因等导致还款能力发生变化，加上主观原因、信用意识差等因素导致的主动违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法销售等问题，使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在的信用风险，甚至于带来损失。3.操作性风险商业银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，形成了较大的决策和管理等操作性风险。在实际操作中，由于市场的激烈竞争，各大商业银行为扩大市场份额，竞相降低贷款人的首付比例、放松贷款人的审批条件，或者没有严格审查贷款人的收入情况，加大了决策风险。在业务办理过程中，没有严格的抵押登记制度，贷款的过程中没有进行责任的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，加大了管理风险。4.其他法律风险法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位．也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权(债权)将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。

目前，各家商业银行都开办了个人住房贷款业务，而对于贷款还款方式的选择一般有以下四种方式：等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。除此之外，还有一些创新业务，如中国农业银行还有个人住房固定利率、混合利率贷款；中国工商银行有随心还还款法；建行的宽限期还款方式，存贷通个人贷款增值账户等。招商银行还有按期付息、按期还本、到期还本、本金归还计划等。1.等额还款借款人每期以相等的金额偿还贷款，按还款周期逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。2.等额本金借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。3.等额递增以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为1100元，第三年为1200元)。此种还款方式适用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。4.等额递减以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月减少还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为900元，第三年为800元)。此种还款方式适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于还款的客户。

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准备好这三点，个人也能成功办理银行抵押贷款

去银行申请过抵押贷款的人都知道，被拒是一种很普遍的现象，个人申请办理银行抵押贷款的成功率很低，不是这个单子不会填就是那个资料没有？即使资料都齐全，自我感觉没有问题，单子也会填。然而，到最后几步银行约谈的时候还是过不去？难道想贷款就必须得通过中介吗？难道个人办理就拿不到贷款资金吗？

其实，并不是这样的，银行就是通过做贷款盈利的，贷款利差是银行收入的主要来源。因此，只要条件具备个人也是银行也是会放贷的，个人也能顺利拿到贷款资金，单子不会填咨询银行相关人员，或度娘帮忙其实还是可以解决的。

然而，办理银行贷款无论是抵押还是质押，无论是大额还是小额，无论是抵押还是无抵押都是需要不同的相关资料的，这一点你就是去找贷款服务机构也是需要你提供的，你提供不了相应资料，谁也帮你贷不到款。

对于，贷款一般需要的资料，只要你换位思考一下就能想到，无非就三点。一点就是你的还款能力，也就是说钱借不借给你首先得看你能不能换上；再就是你现在的资产，说白了就是万一有变你换不了了银行可以买的贷款人抵押的资产，做到自己不吃亏；最后就是你的信用记录，也就是说你老是借钱不还，即使你条件再好，谁还敢将钱借给你。所以说，只要你能提供这三点的证明资料，一般情况下，都是能成功贷到款的，只不过是利息的高低不同，费用不同，比较麻烦。

另外，对于找金融服务机构来说，即使个人能贷到款，通过金融机构来贷款也是很有必要的，毕竟金融机构对各大银行的贷款政策都有分类整理，信息比较完善，经验比较丰富，顺利贷到款的成功几率比较大，而且也能根据自己的需要获得最大的利益，这些相比较于支付少许服务费用来说还是很值得。

不过，现在金融机构鳞次栉比，服务能力参差不齐，加之不法分子混淆其中不易分辨，因此，找一个经验丰富，口碑良好，房贷后付款且诚信可靠的贷款服务机构比较重要。

「陵水」个人信用记录不好，能做住房抵押贷款吗？那流程呢？

如果信用调查不好，是否可以抵押房地产？如果信用记录不好，需要解释哪些具体情况？每个要求的政策都不同。你可能不符合一家银行，有那么多银行可供选择。

个人信用不好能抵押房产贷款吗？

虽然个人信用不良会降低成功申请贷款的可能性，但这并非不可能。例如，审计严格的银行并不是拒绝所有不良信用记录的申请人。偶尔有短期逾期的朋友也可以通过。

此外，由于房产抵押贷款有抵押品，贷款机构的风险低于信用贷款。如果申请人没有非常严重的不良信用记录，贷款机构也会通过。

房产抵押贷款的流程是什么？

1、需在银行营业机构开立活期存款账户；

2、按要求填写贷款申请表，按银行指示提交申请表和规定材料；

3、银行业务经办人员应进行家访，调查所提供的信息的真实性、合法性和完整性；

4、银行批准后，通知审批结果，签订贷款合同；

5、办理保险.抵押登记.公证等手续；

6、将贷款直接转入合同约定的账户；

7、按照贷款合同的规定还本付息。

因为有抵押物，借款人的信用要求不会那么高。只要借款人不是严重的不良信用记录，一般不会被拒绝，当然，有不良信用记录可以尝试处理房产抵押贷款。