2022年，房贷利率下调到4.25%，去年利率6.1%的购房者该怎么办？

推荐语：房地产市场一直是很多人关心的事情，毕竟现如今大部分普通家庭的财富都放在了房子上。因此，无论是房子升值还是贬值，对普通老百姓都是有影响的。

然而，从2021年下半年开始，我国房地产行业就开始出现了一些“不同寻常”的变化——国内不少城市出现了房价下跌的情况，全国平均房价从2021年的11000多每平米，下降到了2022上半年的年的9586元/平米。

不得不说，最近房地产市场的变化太快了。

还记得前两年的时候，普通人买房想贷款都难，因为那段时间贷款买房的人太多了，加上官方的限制，许多城市的贷款额度吃紧，不少地方出现了提交贷款申请，结果要到次年贷款才下来的情况。

彼时，买房者等待放款的时间长达6个月左右，这一现象当时也被很多卖房的中介炒作、贩卖焦虑，称以后可能是即便是想买房，也难以贷款了。

但距离该事件仅仅过去了一年时间，买房放款已经彻底解决，很多人买房的朋友却发现，自己又迎来了“还贷难”。

众所周知，受到疫情的影响，很多人想提前还贷减轻压力，但不少银行却告知客户：提前还贷需要排队，有的银行甚至还被曝出提前还房贷，要按照比例收取一定的违约金，实在是令人难以接受。

不过现在，我国房地产又迎来一个令人感到惊讶的变化：买房贷款利率大幅下降。

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。

要知道，这个贷款利率可比前几年优惠多了。一般来说，买房贷款主要有2种情况，一种是公积金贷款，另一种就是商业贷款。

公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，在人民银行此前公布的央行贷款基准利率当中，五年以上的公积金贷款年利率只要3.25%。

如果客户办理的不是公积金贷款，而是商业贷款，那么贷款的利率就要高出很多。比如笔者就有去年买房的朋友，用的就是商业贷款，他的首套房贷款的利率竟然达到了6.1%，贷款47万元，等额本息30年，每月的月供为2800多元。

但如果是按照今天4.25来计算，那么每个月仅需还款2312元，两者每个月还款相差了近500元，这对普通家庭来说不是一笔小钱了。

由此可见，如果买房贷款上百万元的话，那么两者月供相差能达到上千元。

那么，2022年房贷利率下调到4.25%，那么去年利率6.1%的购房者该怎么办？给大家两个建议。

第一个办法：用户可以选择提前还贷款。

现在很多银行提前还贷款，是不收手续费的（具体情况大家需要打电话咨询所贷款的银行）。毕竟还款的时间越长，对贷款人来说，就要偿还更多的利息，这是十分不划算的。

但提前还款的问题在于，客户要准备一大笔钱，这对于很多人来说不现实，大家要结合自身情况来操作。

第二个办法：转手操作，降低贷款利率。想要让自己的房贷利率下降，其实有一个可行的办法，那就是结清重贷。比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（合理利用首套房利率4.25%的政策）。

但值得注意的是，这样做需需要一大笔周转的资金，跟银行贷款基本上没戏（因为贷款没还清借不了钱），建议可以通过向亲戚朋友借钱等方式。

其次，就是考虑购买需要缴纳税费等的问题。如果划算的话就按此操作，如果税费明显超过了想节省的利息，则就没必要倒腾浪费时间了。

不知道大家有什么更好地降低房贷办法吗？欢迎留言一起讨论。

Excel太强大了，居然还能计算房贷月供和利息

大家好！今天和大家分享可以用于计算房贷月供、利息的Ex函数。

这些函数分别为：

PMT：计算等额本息还款下月供；

CUMIPMT：计算等额本息还款下支付的总利息；

IPMT：计算等额本息还款下某期支付的利息；

ISPMT：计算等额本金还款方式下某期支付的利息。

在介绍函数之前，我们先来认识这些函数都会使用到的三个参数：

1、：利率；

2、v：v，现值。即贷款总额。

3、：还款期数。例如贷款30年，按月还款，则为30*12=360期。

接下来分别介绍等额本息还款、等额本金还款方式下的月供、利息的计算。

1

等额本息

如下图所示，贷款100万，期限30年，利率5.48%。等额本息还款方式下，分别计算月供、支付的总利息、每月支付的本金和利息。

1、计算月供

计算月供使用PMT函数，语法为

PMT(,,v,[fv],[])

指贷款利率、指贷款总期数、v指贷款总额。

在B5单元格输入公式：=PMT(B4/12,B3*12,B2)

由于是按月还款，因此公式中的利率为“年利率/12”，将年利率转换为月利率；贷款30年，贷款总期数为“30*12=360期”。

每月还款属于资金流出，因此计算出的月供为负值。可以在公式前添加负号，将其转为正数。

2、计算总支付利息

计算支付的总利息使用CUMIPMT函数，语法为

CUMIPMT(,,v,_i,_i,)

在B6单元格输入公式：

=-CUMIPMT(B4/12,B3*12,B2,1,B3*12,0)

前三个参数、、v与PMT函数参数含义相同。参数_i、_i分别指计算累计利息的开始期数、结束期数。计算30年贷款支付的总利息时，_i为1，_i为360。最后一个参数可以为0或1，用于确定期末支付或期初支付。

3、计算每月支付的利息

想要计算每月还款中，支付的利息有多少，可以使用IPMT函数。语法为IPMT(,,,v,[fv],[])

参数指计算第几期支付的利息。

在F2单元格输入公式：

=-IPMT($B$4/12,D2,$B$3*12,$B$2)

从F2单元格计算结果可知，第1个月月供5665元，其中支付利息4567元。

2

等额本金

在等额本金还款方式下，每月支付的本金是固定的，比如贷款100万，期限30年，那么每月支付的本金为1000000/(30*12)=2778元。每月支付的利息不是固定的，随着支付的本金越来越多，利息逐渐减少。

等额本金还款方式下，可以使用ISPMT函数计算每期支付的利息，语法为ISPMT(,,,v)

如下图所示，在E2单元格输入公式：

=-ISPMT($B$4/12,D2-1,$B$3*12,$B$2)

由E2单元格计算结果可知，第1个月支付利息4566.67元，再加上支付的本金2777.78元，那么第1个月月供为7344元。

计算支付的总利息，可以在B5单元格输入公式：=SUM(E2:E361)

从B5单元格公式结果可知，等额本金还款方式下支付的总利息为82万元。

从上述计算结果可知，贷款100万，期限30年，年利率5.48%时，等额本息还款方式下，月供5665元，总利息104万。

等额本金还款方式下，总利息82万；第1个月月供7344元，月供逐渐减少，在第12年，开始低于等额本息还款月供。

「律师笔记」民间借贷中的利息计算

导言

根据2020第二次修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）中规定“民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为”。通俗来讲，民间借贷就是个人和个人，个人和单位或者单位和单位之间的借款。

民间借贷纠纷中，利息的有无、利息的具体计算在借贷金额较大的诉讼往往是需要重点考量的争议焦点。本文主要就民间借贷案件中常见的「借期内利息」、「逾期利息」以及「迟延履行利息」这三类利息进行梳理，以供参考。

01

借期内利息不一定有

借期内利息是指借款期间内计收的利息。比如：甲于2021年1月1日向乙借款10万元，并约定“月利率1%，于2022年1月1日到期时还本付息”。借期内利息就是以10万元为本金，按照月利率1%在一年内计收的利息。

基于《民间借贷规定》第24条、25条对借期内利息的相关规定，梳理如下：

（1）有约定的，按照约定

双方约定了借期内利率的，按照双方的约定利率计息，但约定的利率不能超过借款合同「成立时」一年期贷款市场报价利率（以下简写为LPR）的「四倍」。超过的部分，不予支持。

（2）没有约定的，没有利息

不管是个人和个人，个人和单位还是单位和单位之间的借款，只要借贷双方没有约定借期内利息的，在诉讼中主张支付利息的，都不予支持。

（3）约定不明的，分情况

借贷双方对借期内利息约定不明的，如果是个人与个人之间的借款，不支持借期内利息；如果是个人和单位或者单位和单位之间的借款，法院应当结合借贷合同的内容，并根据当地或当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息，司法实践中，一般支持按照借款合同「成立时」一年期的LPR计息。

图1借期内利息

02

逾期利息一定有

逾期利息是指即从借款期限届满至还清借款这段时间内计收的利息。比如：甲于2021年1月1日向乙借款10万元，并约定“月利率1%，于2022年1月1日到期时还本付息”。实际上，甲于2022年6月1日才还清借款。逾期利息指的就是2022年1月2日至2022年6月1日期间的利息。

基于《民间借贷规定》第28条对逾期利息的相关规定，梳理如下：

（1）有约定的，按照约定

双方约定了逾期利率的，按照双方约定的利率计息，但约定的逾期利率不能超过借款合同「成立时」一年期LPR的「四倍」。超过的部分，不予支持。

（2）没有约定或约定不明的，区分处理

第一种情况：约定了借期内利率的，逾期利息自逾期还款之日起按照借期内利率计息。

第二种情况：没有约定借期内利率的，逾期利息自逾期还款之日起参照当时一年期LPR计息。

图2逾期利息

*注：本文中借期内利息和逾期利息的计算适用于借款合同成立时间在2020年8月20日之后的案件。2020年8月20日之后受理的且借款合同成立于2020年8月20日的一审案件，合同成立到2020年8月19日前的利息部分适用当时的司法解释，2020年8月20日至还款之日的利息部分按照本文计算。

03

迟延履行利息要加倍

迟延履行利息指的是，在执行程序中，还款人因未在生效法律文书指定的履行期限内履行还款义务，应额外承担的利息。迟延履行利息的性质实质上是对损害司法权威的一种惩罚性措施，目的是督促还款义务人尽快履行生效法律文书确定的还款义务。

根据《民事诉讼法》（2021修正）第260条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当「加倍」支付迟延履行期间的债务利息。

根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（法释〔2014〕8号）第1条的规定「加倍」不是字面意思上的“双倍”，是指在迟延履行期间要同时支付「一般债务利息」和「加倍部分债务利息」，所谓「加倍」是指是这两部分利息的叠加。其中，「一般债务利息」实际上就是迟延履行期间应当支付的「逾期利息」，「加倍部分债务利息」的计算公式为：债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间，其中，生效法律文书确定的履行期间届满之日至实际还款之日为迟延履行期间。

图3迟延履行利息

04

案例

为更加明确民间借贷纠纷中上述利息的计算，我们以下面的案例来计算。

案例：张某于2020年9月1日向王某借款100万元，双方在借款协议中约定“日利率为万分之四，于2020年12月1日到期还本付息。”2020年9月1日当天，张某收到了王某的出借款100万元。张某因资金周转问题未能在2020年12月1日按时还款，王某遂将张某诉至法院。

一审法院裁判结果为：一、被告张某应于判决生效之日起十日内偿还原告王某借款本金100万元；二、被告张某应于判决生效之日起十日内偿还原告王某2020年9月1日至2020年12月1日期间的利息36,400元及自2020年12月2日起至实际清偿日止的利息（以100万元为基数，按日利率万分之四计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

该判决于2021年5月1日生效，法院在2021年9月11日执行完毕（实际还款日）。

图4案例时间轴

我们来梳理一下上述案例中各个阶段以及对应的利息计算：

借期期间：借款日2020年9月1日至约定还款日2020年12月1日，共91天。

借期内利息：100万×91天×0.0004=3.64万。

逾期期间：

「第①段」约定还款日之后至迟延履行期间届满日，即2020年12月2日至2021年5月11日，共160天

「第②段」履行期限届满后至实际还款日（迟延履行期间），即2021年5月12日至2021年9月11日，共122天。

逾期利息:「第①段」100万×160天×0.0004=6.40万元。

「第②段」100万×122天×0.0004=4.88万元。

*注：1.因借款协议中约定了借期内利息，但没有约定逾期利息，法院支持了原告王某按照借期内利率计算逾期利息的主张，故逾期利息按照日利率万分之四计算。

2.关于逾期利息的计算基数是否包括借期内利息，在现行法律中未明确给出，司法实务中大多仅以借款本金作为计算基数，不包括借期内利息。

迟延履行期间：履行期限届满后至实际还款日（迟延履行期间），即2021年5月12日至2021年9月11日，共122天。

迟延履行期间加倍部分债务利息：

100万×122天×0.0175%=2.135万元。

张某在2021年9月11日应还款总额：100万+3.64万+6.4万+4.88万+2.135万=117.055万元。

本案例中，迟延履行期间的「加倍」利息体现在2021年5月12日至2021年9月11日期间「逾期利息」和「加倍部分债务利息」是叠加收取的。

*注：1.迟延履行期间加倍部分债务利息的计算基数是否包括借款本金以外的借期内利息、逾期利息等，司法实践中存在争议。2014年7月30日最高人民法院执行局负责人就《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》在答记者问中，以案例的形式明确加倍部分债务利息的计算基数为借款本金；但在（2018）最高法执监717722号裁定书中，最高院明确该基数包括“本金+合同期内的利息+生效判决确定的履行期届满之日逾期贷款违约金+律师费（判决未明确给付的除外）”。本文采用以借款本金作为基数进行计算。

2.迟延履行期间加倍部分债务利息在2014年8月1日前的，应按照《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（法释〔2009〕6号）规定计算。

本文主要依据的法律法规：

1.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）

2.《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（法释〔2014〕8号）

3.《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》(法释〔2009〕6号）

4.最高人民法院执行局负责人就《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》答记者问（2014年07月30日）