二手房抵押贷款的流程有哪些？

房产交易是一笔大的买卖，对于大部分人来说都会选择银行贷款来进行买房，那我们具体怎么样向银行进行贷款呢?银行申请房屋抵押贷款的流程手续有哪些呢?下面，贝壳济南站就带大家来了解一下，仅供大家参考哦!

1、向银行提交贷款申请：内容要说明贷款的用途、金额及期限等。

2、递交贷款资料：如果是个人申请房屋抵押贷款，则需要提供以下资料：借款人身份证、近半年的流水、工作证明、征信报告、房屋产权证等。如果是企业需要抵押房产，应提供的材料有：企业营业执照、企业章程、企业验资报告、购销合同、近半年的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明等。

3、看房评估：以上材料全部交齐后，银行会对抵押的房产进行实地勘察、评估。

4、报批贷款：房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

5、签订借款合同：借款人与贷款机构签订借款合同及全部相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。

7、银行放款：由于各银行规定不同，其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

以上就是二手房大致地抵押贷款的流程了，大部分银行的正常流程都是一样的，但在某些细节上我们的消费者还是要仔细甄别，货比三家，挑选合适自己的贷款银行哦。最后贝壳济南站还要建议大家：在买房贷款时一定要选择国家认可的正规金融机构哦!

二手房“带押过户”，如何操作？

作为一名想把房子“脱手”的业主，家住广州的陈女士还“背着”几十万的银行贷款，她最想的是能找到一个合适的买家，用买家的首付款还自己的贷款，但是这样的买家不容易找。

现在问题有了解决方法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二线城市开始探索“带押过户”这种模式，广州、深圳等一线城市也加入了行列中。“带押过户”，即无需业主提前还贷款，就可以完成过户，不仅降低了买卖双方的交易成本，还简化了二手房的交易流程。

从操作流程方面看，买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。“带押过户”这种模式正合陈女士的心意。据她了解，按照传统的二手房交易模式，从偿还贷款到解押，她所贷款的银行处理时间要等近一个月，“带押过户”模式能大大提高交易效率。

但记者采访了解到，由于需要牵涉不同的商业银行、担保机构，也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险，实际真正落地应用的银行还不多。

上海易居房地产研究院总监严跃进称，该政策在盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面都有非常重要的作用。

“带押过户”如何操作

建行南京地区的多个分支行都已经开始“带押过户”业务试点，但对客户要求较高，需要满足两个条件：一是买卖双方都需要是以建行作为开户行；二是目前只能做纯商业贷款，公积金和公积金+商业贷款组合还不能支持。

一般二手房交易流程是：买卖双方签合同——业主筹钱偿还二手房剩余贷款申请解押和买家向银行申请按揭（同时进行）——买家获得同意贷款书/业主获得解押资料——过户——买家付款、业主收款——出新买家的房产证。“带押过户”模式下的二手房交易流程变为：买卖双方签合同——买家向银行申请按揭——买家获得同意贷款书——过户同时把抵押的关系转到买方——买家付款——业主偿还二手房剩余贷款和收款。

“相当于业主的房贷不用还给银行，也不用在银行解压，直接转移到买方，然后买方的钱会打到我们银行监管账户。”建行南京地区一位银行客户经理称。

这位客户经理提醒，有一种情况，如果买家申请到的贷款余额没有办法覆盖业主的贷款余额，买方要把首付款也放在监管账户，不然无法偿还业主之前的贷款。如果首付款和买家贷款相加大于业主的贷款余额，还掉业主原来的贷款之后，剩下的钱会打到业主的银行卡里。“从买房申请贷款开始，如果买卖双方资料齐全的话，应该差不多5个工作日，贷款就能到买家账户。”

据记者从上述银行了解到，现在依然可以选择传统的二手房交易模式，如果不选择“带押过户”的模式，就按照各个银行规则来执行。目前南京地区的建行，申请还清贷款，需要10个工作日左右解押，与“带押过户”的模式相比，效率会低一些。

近几个月，多个二线城市都推出了首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。如10月14日，佛山首宗二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点，同时首个“带押过户”的不动产权证也在当天颁发。

记者采访了解到，这些城市的银行更多的回复是目前还没有正式推出该业务。“我们是做了首笔业务，然后中间可能还有一些流程需要优化，所以还没有正式推出来。”工行佛山南海某支行房贷业务经理称。

“我们的确听说了有这个政策，目前都没有做过，有些业务不是马上就可以展开，系统要跟得上才行。”有城市的银行个贷经理如是告诉记者，这里面存在很多问题，涉及到买卖双方和各自的银行，例如买卖双方是否同意交易，买家的银行贷款同意放款，业主所在银行是否同意接收等等。

“银行处于调研和方案探索阶段，因涉及同行和跨行赎楼业务，需牵引不同商业银行、担保机构和客户配合，目前为确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险，这项业务还未正式推出。”广州一位房产中介人士在接受记者采访时称。“对于带押过户政策，从实际操作中，应用的确实还不多，否则近期二手房交易应该很火爆。”

上海易居房地产研究院总监严跃进分析有以下原因：首先当前大环境相对来说对于交易是不利的，购房需求不强，卖房会考虑到价格的因素，不会急于抛售，一定程度上会限制房东去使用“带押过户”的政策。其次该政策多少还需要协调，包括中介等也需要去了解此类政策，一些购房者可能也不是很清楚这个政策的来龙去脉和操作模式，需要一个适应过程，也需要各地积极做宣传。部分带押过户会涉及到跨行业务，后续类似跨行业务方面如何协调也是个问题。

“实际上之所以二线城市推进快，其实更是因为二线城市主动在这个领域做了探索。一线城市应该说按理是更容易操作的，因为内部资源更容易协调，但估计没有把这个领域作为重点去研究，所以滞后了点。”严跃进说。

提振二手房市场行情

家住佛山、最近在看房的张女士也较为青睐“带押过户”这种模式。“我看二手房都是优先选已经缴清贷款的房子，就是怕业主拿我的首付去还贷，中间有个时间差，我怎么保证我的首付不会出问题。”张女士说。

事实上，确实存在借垫资的名义来违规挪用资金的操作，例如业主做生意遇到资金困难，可能会借卖房名义来变相骗取买家的资金。此类垫资使得交易的周期变长，尤其是在市场波动和政策调整的情况下，交易的不确定性和风险大大增加。

严跃进表示，过去一些城市的操作仅仅停留在“让买卖登记同时进行”的模式，其前提是，房东已经偿清了贷款。而更为实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项偿还贷款”并没有破解。“带押过户”此类模式具有两个积极的意义：第一、破解了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过此类新操作，房东出售房产的顾虑和筹资压力减少，这也使得购房者的顾虑和担忧减少了，这样二手房的交易自然就变得容易和顺畅。第二、此类模式下，交易流程也是在简化和优化的，甚至可以实现让买卖、过户、登记在一日内完成。类似政策和模式自然是亲民的、优化的、备受称赞的。

目前，二手房市场正从“低迷期”中逐步复苏，二手房价格接近底部，市场预期已经从底部回升。根据贝壳研究院《二手房市场半年报》显示，今年二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降了32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。贝壳研究院监测数据显示，7月二手房成交量环比稳中有升，同比自去年年中以来首次止降转增；8月二手房市场活跃度较上月有所减弱，成交量环比下降，但同比连续第二个月增长，并且增幅扩大。

“带押过户”模式能否进一步提振二手房市场行情？严跃进称，“带押过户”对于激活房东积极挂牌和出售二手房等具有积极的作用。二手房的出售信心和活跃度增加，其对于购房需求尤其是改善型购房需求的释放具有积极的作用。所以，“带押过户”政策其实是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要政策，对于激活四季度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有非常重要的作用。

买二手房贷款的流程是什么？一共有七个步骤

现如今的新房非常的紧俏，购房者想要购买新房还要排队摇号，而且就算拿到了号，也不一定能选到合自己心仪的房子。因此很多购房者也愿意购买二手房，二手房虽然是被人使用过的房屋，但是对于刚需族来说，有房子住已经是很开心的事情了，而且二手房也是可以贷款购买的，那么买二手房贷款的流程是什么？

1、看房子以及签订购房合同

买房的第一步就是看房选择，即便是贷款买房也需要经历这个步骤，购房者在看中了自己想要购买的房子之后，那么接下来就是买卖双方协商价格，一旦谈妥就可以签订购房合同，然后就是走贷款流程了。

2、进行房产评估

贷款购买的二手房是需要经历房产评估的，二手房房产评估是非常重要的一步，评估二手房主要是确定购房者需要支付的首付款，正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5～7个工作日。

3、向银行申请贷款

二手房评估之后就需要购房者申请贷款了，二手房贷款的方式有几种，公积金贷款或者商业贷款都可以，但是如果要去银行申请二手房贷款，那么买卖双方是一定都要去到现场的，并且双方都要带齐资料，买房主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带相关房产资料，填写好二手房借款申请表以后，银行会联系指定的房地产评估机构去验房做评估。

4、银行审核

提交贷款申请后，购房者需要等待银行审核，当购房者把资金提交给银行之后，银行就会对购房者提交的资料进行审核，一般来说，银行是根据评估机构的评估值来计算放款额度的，当然了，前提肯定是银行对你的贷款资质进行了审核，满足条件才会通过。

5、提交过户申请

贷款申请下来之后，如果购房者以及缴纳了首付款的话，就需要提交过户申请。办理过户需要买卖双方同时到场，买卖双方需要持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，同时要申报成交价格，拿受理单。

6、办理房产证

办理房产证之前购房者还需要缴纳相关的税费，缴纳完房产税费之后，双方就可以开始办理房产证书了，房地产管理部门会为购房者核发新的房屋产权证，不过双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。

7、银行放款

当购房者完成过户并且拿到房产证之后，就可以去银行办理房产抵押了，办理了房产抵押之后，银行就放款到购房者指定的账户，一般都是直接打到卖方的账户里，房贷则按照合同执行月供。需要注意的是，在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，不同银行会有所不同。

以上就是关于买二手房贷款的流程是什么的相关内容，对于购买二手房的购房者来说，不管是买房流程还是贷款流程都应该熟知，二手房的交易过程中会有很大的风险存在，购房者如果自己对房屋交易流程有一定的了解，就不容易被售房者或者黑心中介忽悠，只有自己学到了相关知识才是对自己最大的保障。