房地产入门知识：二手房基础知识篇四（抵押和税）

以下内容作为参考，不同城市在细节上有所不同

一、什么是注销抵押登记？

注销抵押登记，是指抵押人向抵押权人清偿债务后，拿到债务结清证明、不动产权证书、他项权利证书、抵押权人出具的解抵押资料等相关材料，到不动产登记中心对抵押物解除抵押登记的过程。

二、常见的房屋抵押有哪些？

1、正常抵押：

①卖方原来购买房屋时，通过办理商业贷款或公积金贷款或组合贷款方式完成，且交易时贷款尚未结清；

②卖方以要出售的房屋为债务或贷款提供担保，房屋交易时，债务未结清或担保未结束。上述情况通常办理了抵押登记，通过查看不动产权证书上的抵押登记公章能清晰识。

2、多重抵押：

①卖方交易的房屋被设定了多个抵押权，可能有贷款机构的抵押、金融公司的抵押、担保公司的抵押甚至个人的抵押，要特别留意抵押的总金额，以及这些抵押是否办理了登记以及办理抵押登记的时间；

②同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同登记生效的，按照抵押物登记时间的先后顺序清偿；登记时间相同的，按照债权比例清偿。

3、隐性抵押：

这种抵押通常不办理抵押登记，不能直接识别，该类抵押通常基于不好公开的情形而产生，例如抵债等。债权方通常的做法是控制不动产权证书的原件，进而对该房屋的交易产生实质影响。在交易时，若卖方到场，但是不动产权证书被他人控制，卖方本人无话语权，应考虑是否存在隐性抵押。

三、买卖已抵押房屋需要注意哪些问题？

1、在房屋交易前，一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押、是否有隐性抵押等；

2、对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转移登记手续（即过户）；

3、对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间；

4、卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买方提供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。

若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：

1、卖方不止有一笔贷款，首付已交付，但房子的贷款仍未还清，陷入两难境地；

2、卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求；

备注：

对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价80%的，要特别防范交易风险，对于大额定金（超过10万元）以及首付款应进行资金监管。

四、房屋抵押权设立登记与房屋抵押权预告登记的区别是什么？

1、性质不同。房屋抵押权设立登记属于本登记，其登记具有终局效力。而房屋抵押权预告登记属于预备登记，并非终局性的，其最终要么消灭，要么转为房屋抵押权设立登记；

2、发放的权利证明文件不同。房屋抵押权设立登记之后，房屋登记机构应当给抵押权人发放房屋他项权证书或房地产他项权证书。而房屋抵押权预告登记完成之后，房屋登记机构发放给预告登记权利人的是预告登记证明。

五、业主将房子抵押给债权人，房子的产权归谁？

产权归产权人即业主，债权人是抵押权人。

抵押人的权利：

1、抵押权的保全：

①抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；

②抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保；

③抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。

2、抵押权的处分：

抵押权人可以让与其抵押权，或就抵押权为他人提供担保。但抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。

3、优先受偿权：

①在债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖后的价款受偿；

②协议不成的，抵押权人可以提起诉讼。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

七、契税发票信息中的计税金额是什么含义？

计税金额，是指计算契税的原值。

在交清契税税款时，收税机关出具相关的凭证，以证明该房产为已税房。如果没有交纳契税的（免征除外），房地产登记部门是无法核发产权登记证书的。

八、什么是土地增值税？

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。个人销售成套住房的，不论其他影响因素为何，免征收土地增值税。

九、什么是契税？

契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。

纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。

计税依据为官方认可的成交价格。

十、什么是计税核定价？

计税核定价是根据房屋的设计用途、建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。

不同区域的计税核定价、同区域不同小区、同小区不同楼层的计税核定价都不一样。

计税核定价的作用在于确定缴税基数，缴税时会按照计税核定价与网签价孰高原则确定缴税基数。

十一、不动产交易涉及哪些税？

不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金等。

温馨提示：

不同的城市缴税基数不同，具体税费计算需要看各城市的缴税标准。

十二、权属转移登记（过户）的流程是什么？

1、网上预约；

2、买卖双方准备转移登记的材料；

3、现场办理；

4、签字确认后领取《受理通知书》，并去收费窗口缴纳不动产权属转移登记费；

5、领取不动产权证书，领取时间为5个工作日。

十三、权属转移登记（过户）需要携带哪些资料？

一、通用资料：

网签合同、不动产权证书、维修资金票据或存折。

二、卖方：

三、买方：

十四、什么是不动产权属转移登记？

不动产权属转移登记，俗称过户，指的是不动产权利人发生改变而进行的登记。

根据《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。所有权是不动产物权的其中一种，不动产权属（所有权）转移应当依照法律规定进行登记才能产生效力。

后续还会整理一些篇章！大家多多关注！多多评论交流！

房屋抵押贷款可以贷几年？房屋抵押贷款能贷多少？

如今，人们与银行的交集是越来越多了，除了平时存款，如果遇到资金不足的情况，也会向银行进行贷款。现在比较常见的贷款便是房屋抵押贷款，人们在买房时或者是急需用钱时，通常都会抵向银行抵押房屋进行贷款。在贷款之前，很多人会先了解一些相关事项，比如房屋抵押贷款可以贷几年?房屋抵押贷款能贷多少?

一、房屋抵押贷款可以贷几年

如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年如果是二手房抵押，则不能超过20年。另外根据规定，房屋抵押贷款的实际年限和贷款方的实际年龄相加得小于等于六十左右，房屋抵押贷款的实际年限和房屋已使用年限相加小于等于四十年。

在计算房屋抵押贷款可以贷几年时，借款人应该根据自己的还款能力确定贷款期限，以免造成还款压力。办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。

二、房屋抵押贷款能贷多少

影响房屋抵押贷款额度的因素有很多，房屋抵押贷款的额度一般会给出一个最高可贷成数，然后评估房产价值(其中影响着房产的评估值原因主要包括房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等)，考虑借款人的工作收入以及风险承受能力等各方面的因素，综合审批确定。

一般来说，抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到百分之七十，而商铺和写字楼的抵押可以达到百分之六十，工业厂房的抵押可达到百分之五十。所以在购买商品住房时，如果申请贷款买房，至少需要先付百分之三十的首付，剩下的房款向银行进行房屋抵押贷款获得。

以上就是关于“房屋抵押贷款可以贷几年?房屋抵押贷款能贷多少?”的全部内容，任何贷款都是有风险的，在进行房屋抵押贷款前应该充分考虑，是否有足够的能力进行还款，因为一旦还不上，严重的可能会造成房屋被拍卖，所以一定要考虑清楚自身的经济能力。

重庆房屋二次抵押贷款好贷吗？额度怎么计算？

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近日，小编后台收到了许多朋友的留言，不少人都在问：自己有一套之前按揭买的房子，现在生意经营需要大额资金周转，能不能在不影响原来贷款的情况下，用这套房产再次办理抵押贷款？其实，房产有贷款也是可以再次抵押贷款的，这属于房产二次抵押贷款。那么，今天小编就来跟大家聊一聊，关于重庆房产二次抵押贷款大家比较关心的问题：重庆房产二次抵押贷款好不好贷？额度怎么计算？

实际上，在重庆要想办理房产二次抵押贷款并不难，只要借款人资质和抵押房产满足金融机构的相关要求，就是可以办理房产二次抵押贷款的。说到这里许多朋友肯定就要问了，房产二次抵押贷款到底有哪些要求和规定呢？

不同地区、不同金融机构对房产二次抵押贷款的要求都有所差别，比如各大商业银行对房产二次抵押贷款的要求就相对较高，不仅需要借款人提供工资流水、还款能力证明等证明文件，如果是按揭房贷款，该房产还必须已经还贷一年以上才能办理二次抵押贷款。比起银行，典当行等非银金融机构的要求就要宽松很多，一般只需要借款人的手续齐全，就可以放款。而且典当行等非银金融机构的放款时间要比银行快很多。如果是在银行办理，一般从借款人提出贷款申请到放款，差不多要等一个月左右，而典当行机构只要手续齐全，资料审核通过，最快当天就可以放款。

与此同时，房产二次抵押贷款的额度也会受到第一次抵押贷款的影响，房产二次抵押贷款的额度=房产估值*抵押率-原贷款的未还款金额。其中，金融机构会根据实际情况确定该房产的抵押率，一般来说银行的个人住房的抵押率在70%左右，典当行等非银金融机构的抵押率最高可达到90%，办理贷款之前借款人可根据上述抵押率估算贷款的额度。

此外，房屋资质也会影响房产抵押的贷款额度。房屋资质是指房屋所处的地段、周边配套设施、房龄、面积、产权性质等，如果地段和周边配套设施较好，房屋的升值空间就比较大，贷款额度就相对高一些。如果房屋的房龄过大、面积过小，贷款的难度就会比较大。

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