一文讲清楚：房贷利率最低4.1%，要不要提前还，什么时候还

“房奴”好消息来了！

五年期贷款利率降到十年新低为4.3%，降之前为4.45%。按照贷款100万30年计算，总利息减少3.18万，每月少还89元。

还款金额对比：4.45%v4.3%

而现在部分地区的首套房利率最低已经可以到4.1%，这确实是买房人的福音。年初的时候还是4.65%。如果以4.1%跟年初的4.65%相比，利息总额将减少11.68万元，月供每月下降324元。

还款金额对比：4.65%v4.1%

凡是还过房贷的人都很敏感，也应该都知道4.1%是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。在之前的2008年，5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

所以，现在的利率是24年来的最低，要不要提前还款呢？

这个问题，专家早有断言：“从长期来看，提前还款需慎重，对大多数人而言并非最佳选择。”

只不过，专家的话要分两面听，要不也不会出现“建议专家不要建议……”的吐槽了。

问一下银行的朋友就知道了。

我们首先要明白，为什么要提前还贷，或者说提前还贷的好处在哪里？

绝大部分人的“房贷”都是每月等额还款的方式，就是每个月还同样的钱。凡是去银行打过流水的人都知道，这里面本金和利息的构成不一样，越是在早期，还的主要都是利息，越往后才是主要还本金，你可以把这种本金和利息的构成想象一个“V”字形。所以很多人还了几十万的房贷，才发现还是欠银行很多钱。

所以，这是一个要不要提前还贷非常关键的判断，你处在还贷的初期、中期还是后期？如果你还处于主要还利息的初期，是完全可以提前还的。

其次，我们来看比较一下“投资”和房贷利率

这也是无数人包括专家的说辞，认为提前还贷是“穷人思维”，因为，当经济复苏的时候，投资机会更多，将钱用来投资就能够获取比房贷利率更高的收益。如果此时手里没有钱，岂不是会后悔“提前还贷”？

我们来看，凡是在考虑提前还贷的人，也不会是多么富裕的人，手头也不会有太大的资金。那这些钱够投资什么呢？

股票、基金？今年的行情大家也都知道吧，哪里都是哀鸿遍野。

开个餐饮店、奶茶店？这是无数人想到的自己当老板的快速途径，也亲自实践过的。这几年因为疫情反复导致餐厅订单和宴席需求量大减，什么时候能开门也是未知数。2021年，据国家统计局对餐饮门店数量统计，共有超过100万餐饮相关门店注销，其中快餐店注销了近40万家，奶茶店注销了近35万家，火锅店注销了近10万家。基本上，平均每两分钟就有一家餐饮企业倒闭。

就是在没有疫情的时候，你只要注意观察过，你家附近的餐馆是不是已经换了很多个门头了？

有情怀的去开个民宿、书店？还是打住，我亲眼见过无数民宿老板肠子都要悔青了，而现在的书店能活下来的全靠网红打卡、卖咖啡、卖文创周边这些在撑着，即时是这样，初代网红书店言又几已经撑不住撤出北京了。

看来看去，适合普通人的投资渠道并不多，且风险很大，都是挣辛苦钱的主，赔不起。想要的投资肯定是以保本优先，再想着赚钱。所以很多人还是会选择存款和国债，能保本。现在银行定期一年利息2.1％，两年2.5％。三年3.15％；国债三年期利率3.2％，五年期利率3.37％，都低于贷款利率，除非是公积金贷款又另当别论了。

对比下来还是提前还贷更适合。

最后，我们还要考虑到两种未来的不确定。

1、房价下跌。环京有个地方叫“燕郊”，很多希望扎根在北京的年轻人都会选择在此购房，然后通过以房换房的方式最终实现在京买房。2017年初，燕郊房价涨至4万一平，单价最高的项目4.5万。2017年3月，因为限购等政策，房价急转直下直接腰斩，很多买在高位的人被深深套牢。房子卖不出去，就算降价卖出去还不够还贷款的，于是有些人被迫断供。

这套房子，市场价大概在235-240万元。如果卖掉房子，不仅128万的首付、80万元月供全部赔进去了，还欠银行40万元。

2、个人意外。有媒体报道过这样的个例，大厂工程师5年前买了一套450万的房子，首付135万，房贷315万，月供1.6万，公积金组合贷。5年一共还款96万，本金还了25万，还有290万的本金。35岁被裁员，半年也没有找到月薪2万以上的工作。被迫断供，房子通过法拍卖了320万，但拖欠房贷的利息、罚息，银行的起诉费、律师费等加起来有几十万，所以他自己一分钱都拿不到。也就是说，因为突然失业，他这5年以来的首付和房贷共200多万，全部打了水漂。

看一个数据：阿里拍卖显示，全国住宅用房法拍数量近年来有所增长，其中2020年为133万套，2021年达到168万套。这168万套的背后一定有类似这样的巨痛。

降低家庭的杠杆率，是面对未来不确定最保守的选择，让自己更安全一些。可以对冲这种风险，就算发生了以上这种状况，损失也会小很多。

所以，如果你处于还款初期，又不是公积金贷款，没有靠谱的投资渠道，毫不犹豫地选择提前还贷。

那要还多少呢？如果能一次性还完房贷，自然是上上之选，无债一身轻。如果不能一次性还完，那就要做好规划，尤其是对自己的职业前景持悲观态度的，手里最好留出一部分现金可用于失业后的应急之用，也能保证继续还上房贷。

2022年房贷利率又一次下调，已贷的怎么办？附最新消息

近日，LPR迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创十年内新低。根据不同城市的规定，房贷利率的定价会在LPR的基础上，加减一定的基点。那么，2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？能否申请下调？附最新消息！

一、2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？

第一种情况：如果买房时选的是固定利率，那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息不受影响。

第二种情况：如果选择的是LPR利率（浮动利率），那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息也会随之下调。

二、2022年房贷利率下调能否申请下调？

不用申请，贷款人如果选择的是浮动利率，当贷款利率有调整的时候，个人贷款利率会在下一个年度自动按照新的利率计算利息。如果选择固定利率的不能参与贷款利率的调整，自然也不能申请房贷利率下调。

三、2022年房贷利率下调最新消息

8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点。以下为各地房贷利率今年调整最新消息：

1.郑州

日前，《郑州市政府发布：关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》其中提到：“推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

2.南京

南京商业住房贷款：

贷款利率：南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高为5.4%；二套房利率普遍为5.05%，最高为5.5%。

商业贷款：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

南京公积金贷款：

现行年利率：五年以下（含五年）2.75%；五年以上3.25%。

购买第二套普通住房（符合公积金贷款申请条件），贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

3.清远

从2022年6月13日起，清远市银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例进行调整。

对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%

对居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。

各银行业金融机构应对“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款”执行统一标准。

对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例仍为30%。

在2022年6月13日前(不含)已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

4.宜昌

宜昌首套房5年期贷款利率：已由之前的5.15%，降为4.8%；宜昌二套房贷款利率：由5.2%下调为5.05%。引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度：

①首套房贷款首付款比例不低于20%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过60个基点。

②二套房贷款首付款比例不低于30%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过80个基点。

③对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。

总的来说，此次央行下调利率，是今年以来5年期以上LPR(指贷款市场报价利率)第三次下调，前两次分别是1月20日和5月20日，三次累计下调35个基点。而在此之前的两年多，5年期以上LPR的累计降幅仅为20个基点。

提前还房贷流程及注意事项

很多买房人在置业一段时间后，经济情况会好转，于是将提前还贷提上日程。今天幸福里买房知识君就为大家介绍下提前还房贷的流程和注意事项。

全文主要分为四部分，提前还房贷分哪几种情况？是否需要提前还贷？提前还房贷流程及提前还房贷注意事项。

提前还房贷分哪几种情况提前还房贷一般分为两种，一种是全部提前还款，另一种是部分提前还款。

全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是购房人借了银行多久的钱就算多久的利息。

部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。

对于部分提前还款未结清贷款余额部分，有两种还款方式可以选择，一是缩短贷款还款期限，月供数额不变；二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。相比之下，第一种更能节省利息。

是否需要提前还贷针对是否需要提前还房贷，对于购房人而言，属于仁者见仁的问题。毕竟房贷是我国目前贷款利率最低的一个贷款品种，特别是公积金贷。或者首套房贷款，商业贷款的利率一般也只是基准利率左右。如果个人有稳定理财渠道，且收益率高于银行贷款利率，则可以选择不提前还贷。而且这笔拟提前还款的贷款，由于就在身边，当临时需要资金周转时，都可以动用到，流动性相对较高。

提前还房贷流程1.查询：致电贷款银行，询问自己是否具备提前还款资质及违约金情况，目前不同银行对提前还贷的设置要求不一样，普遍要求需要至少还一年房贷后才能提前还款。

2.办理还款：携带相关手续前往银行柜台办理还款，并将还款提前存入贷款银行卡。如果是部分提前还款，需要和银行重新协定后续还款金额和时间。

3.房屋解押：拿到银行的还款证明后，前往房管局办理房屋解押。

提前还房贷注意事项1.确认违约金：一定要提前和银行协商好违约金问题，如果违约金超过个人承受范围，建议等过了违约期后再重新申请。

2.贷款方式很重要：如果在买房时就有提前还贷的打算，建议采用等额本金贷款，虽然前期月供较高，但是其中的利息比较少，总金额较划算。

3.混合贷提前还款：针对部分还款的购房人，如果是组合贷，那么优先还商贷，最后还公积金贷款，这样也能省下不少利息钱。