全款买房再抵押真的划算吗？都有哪些风险？

如果你在思考这个问题，说明你肯定身处一线城市，在限制按揭贷款成数的大背景下，很多购房者开始另辟蹊径，放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款，这么操作的目的是什么呢？又有哪些风险呢？

要弄清楚这个问题，咱们必须要进入一个具体的场景，现在请你设想你正身处北京，怀揣着500万现金，名下没有房产，也没有按揭贷款记录，现在打算去购买1000万的房子，卖方名下有多套住宅，房子原值（原过户价）为467万，能买到吗？

你可能会说当然可以，因为按照北京按揭贷款政策，首次购买非普通住宅（成交价468万以上属于非普通住宅）最高可以贷房子评估值的6成，将网签价打到1000万，最高贷6成也就是600万，首付500万完全够啊。

好，咱们先来算算交易中的税费，北京市是最早实行三价合一的一线城市，即网签价=评估价=纳税申报价，如果想贷到600万，那递交给银行的房屋评估价须达1000万，那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税，在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万，增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万，个税近似为差额的20%（本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款）即106万，这次交易的总税费就得177万！首付500万根本不够！注意啊，这里的买方是首套贷款能贷6成，如果二套只能贷评估值的2成，就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押，则可以按照最低的网签价过户，将网签价定为467万，这样一来契税仅为网签价的1%（468万以内为普通住宅契税为1%）即4.67万，增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%，均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万，两种方式下税费差了170多万！

可能你又想说，那我可以避开那些原值低税费高的房子，直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀？（房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税），确实可以，多数人也只能这样选择，但是这样的房源一来比较少，二来特别抢手，卖方的心理价位就比较高，很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源，卖方也更愿意选择全款的客户，这样能在过户后更快拿到钱，因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押，做的是什么类型的贷款呢？相比按揭贷款有哪些不同呢？

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了，而是属于个人经营性抵押贷款，因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人，并向银行出具经营性材料，比如营业执照，公司章程，采购合同，这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同，意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务，因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款，抵押经营贷利率更低，额度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能贷房子市值的7成，贷款期限最长二十年。

听起来确实不错，但是您肯定有个疑虑，如果名下确实有经营的公司当然没问题，因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房，等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手上也没有足够的钱全款买房，这种方式还行的通吗？

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族，自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款，没有公司就买个公司，过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了，有什么风险呢？如果操作不当，你可能会被银行要求提前结清贷款！银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据，如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款，银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明，如果到时候你无法提供，就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势：

1.贷款成数更高，最高7成

2.抵押贷利率更低，年利率3.35%-3.8%

3.交易时产生的税费更低，可以按照最低的网签价缴税过户

4.更好议价，全款的付款方式更受卖家青睐

5.可挑选的房源更多，不满二，不满五，不唯一，皆可选

但是，如果操作不当可能会被银行要求提前还款！

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为什么要配资全款买房，再抵押贷款？有风险吗？

全款买房有很多好处，如果从开发商手上购买现房，一次付清有的能拿到9几折左右折扣，这不是一笔小数目，1000万的房子，可以优惠几十万、上百万，谁都会动心。

如果买的是二手房，一次付清款项，作为买家议价能力也很强，很多上家卖房子是为了置换，都想尽快拿到全款，所以下家是全款买房的话，大大缩短了等待按揭贷款发放的时间和其他不确定性。

还有全款买房在交易中涉及到的税费上面也可以取得一定的节省。

总之，全款买房好处很多，但是在操作之前一定要找专业的人士详细咨询一下，详细做好规划再行动，我们就办理过很多成功案例，欢迎私聊。

先全款买房，再抵押贷款，选择这种操作的客户大致有几类情况。

第一类是手头资金不宽裕，受现行买房政策限制，特别是二套房，现在需要首付7成，客户手里只有3到4成资金，怎么办？干脆找资金一次付清全款，尽快拿到产证，再抵押贷部分出来，把借用的资金还清。

第二种类型是手上资金充裕，付得出首付款，纯粹为了全款的议价能力，为了拿到实惠，选择借点钱一次付清，也可以操作，账面算的过来，有的赚就能干，这个简单。

第三种情况是手上有钱，不需要借钱，全款买房拿到实惠拿到产证以后，再抵押贷一部分，投资到公司里，或者其他地方投资，现在之所以可以这么操作，是因为银行政策调整，2022年3月21日一年期LPR为3.7%，五年期以上LPR为4.6%,在这个基础上，资质好的经营性贷款可以做到年化4%左右，比住房按揭贷款都低，当然有人愿意先全款买房拿到该拿的实惠，再去做做经营贷款，而放弃传统的抵押贷款，账很容易算的清楚。

真想要按以上模式办理，还需要注意以下几个要点。

首先，需要明确的是要购买的房产必须是二手房或者一手现房，可以马上拿到产证的房子，因为垫资全款买房以后，需要尽快出产证办理后续抵押贷款来还配资，不然的话每天的资费利息也是吃不消的，上面说到的第三种有钱人没这种烦恼。

其次，外借资金是用来全款买房，而不是首付按揭款，大家都知道，今年银行按揭贷款政策非常严格，在审批按揭贷款的时候也会核验首付资金来源，所以过桥垫资首付是根本行不通的。

第三，上面也说到了，今年银行政策有所放宽，而且随着LPR利率的下调，银行贷款利率也跟着下调，如果现在想要操作，一定要提前规划，毕竟过桥垫资全款买的房子拿到的是新产证，当下的银行政策对于新产证或者新持股公司都是比较难办理的，中间的很多细节专业性还是很强的，提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。重要的事说三遍。

本文由金一先生2022原创并首发，微信公众号同名。

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怎样办理房屋抵押贷款，手续麻烦吗？

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买房新操作“全款再抵押”让你至少省100万

2020年北京楼市迎来罕见暖冬，新房交易量创下近5年新高，二手房成交量创下近4年纪录。业界预计，2021年，北京房地产市场成交基本平稳，成交均价也将继续保持平稳状态。2020年，北京新建住宅成交量为49189套，创下近5年新高。12月当月，北京新建住宅网签为6681套，同比环比均明显上涨。

2020年12月北京楼市异常火爆，呈现出一片欣欣向荣的景象来，很多消费者都在观望，房子到底现在能不能买？就在大部分人还犹豫不决的时候，有很多人已经出手买房，他们用了一种新型的买房方式“全款再抵押”。

有人会问什么是“全款再抵押”？

简单来说就是通过三方垫资方式，帮助自己完成房子的全部购房款，然后再用全款买下的房子再去做抵押。

我们举个简单的例子：小李看中一个500万的学区房，但是手头的钱不够，只有200万，后来小李通过多方对比后发现“全款再抵押”方式最适合自己，于是把自己的收入证明和征信情况等相关材料提供给第三方的贷款机构，等到审核完之后，通过三方垫资300万，买下了房子，然后小李拿到了房本再去银行申请抵押贷款（年化3.85%），银行放款后小李再把抵押款拿来还第三方的贷款，这样小李后面来还银行的抵押贷款，这个整个流程就完成了。

什么是“抵押贷款”？

“抵押贷款”是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。

简单来说，就是要求借款方提供一定的抵押品（如有价证券、票据、股票、房地产等）作为贷款的担保，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。

比如上面小李的例子，小李房子估值500万，在银行做抵押可贷款到6-7成，最低是300万。

为什么“抵押贷款”利息低？

什么是“抵押贷款”其实是你使用自己房子在银行做的担保，银行放出的贷款在6-7成，因为有资产做抵押，降低了还款运营风险，所以银行会在利率上给与抵押人优惠，并且在有些抵押贷款中国家给与政策性补贴，所以抵押利率相对比较低。

“全款再抵押”的好处？

其实“全款再抵押”购房方式除了能让购房者买到自己心仪的房子外，最大的好处就是省钱。

第一：全款更加直截了当，可以以此来跟卖方进行协商，争取更低的房价。

第二：拿到房产证再去申请贷款，不仅申请流程更加简单，而且还能节省一定的税费，可以说是一举三得。

第三：最最关键的是全款买房可以在银行申请到比较低的贷款利息，总体来看，这笔利息要比按揭低得多，相当于省了一大笔钱，下面我们拿500万贷款额度举例。

“全款再抵押”的风险？

“全款再抵押”的购房方式虽好，但是同样我们也要了解其中的风险，规避好风险才能让我们获得最大的收益。

第一：房产证什么时候到手。这个问题很重要，买房子的时候一定要问清楚这个房子什么时间可以过户，因为三方垫资也是需要支付利息成本，如果房子的过户、房产证的办理超过一个月，第三方的贷款利息会超出绝大部分人的预算。

第二：风险过高，整个流程不可控。尤其是在购买二手房的时候，中间种种环节咱们之前也有聊过，过程繁琐且漫长，而且极其容易出现各种问题，银行放贷的时间也不能确定，所以如果我们不熟悉相关流程切勿盲目操作。