别再问抵押贷款能不能用来买房了

这段时间，有很多粉丝问我：抵押贷款的钱能不能用于买房?

自己打算在武汉买一套房，奈何资金不够，于是想到了用父母的房子来抵押贷款。在网上查了查才知道抵押贷款的钱不能用于买房，可又有中介告诉他可以抵押首套买二套，于是他就更加困惑了。

朱行长告诉大家，没有标准答案肯定是不可能的！因为从规定上来说，抵押贷款的资金严禁用于房产交易，这是目前重点打击的对象。

但为何中介说可以操作呢？我觉得可以分两种情况来说：

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抵押首套用于二套的按揭

这种操作的风险系数才是最高的。

一方面是个人及家庭的抵押贷款记录会上征信报告；

另一方面，现在很多城市在严查首付款来源。即使你不以自己的身份申请抵押贷，也要考虑如何证明这笔资金为家庭的合理收入。首付款来源核查标准大致如下：

✦提供首付款流水；提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。

✦对于半年前已持有80％首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。

✦对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。

✦提交放款合规环节，还需要再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需要提前结清方可发放。

所以，如果想抵押首套来按揭买二套，那你至少得持有半年时间。总的来说，持有成本和风险成本较高。

2

抵押首套用于二套全款

其实，这是比较常见的全款买二套的方式。二套首付比例的上浮，再加上较高的房贷利率，一些借款人为了降低购买二套的成本，往往会通过这种方式来买二套。

为什么抵押首套买二套的方式可以操作呢？我觉得原因有二：

①抵押贷款的申请主要看资料，资料准备充足就问题不大。即使贷后管理的时候查看你的征信，全款房也不会在征信上体现；

②放款后做好资金断流、按时还款，银行并不会太关心你把钱拿去干啥了。

明明已有抵押物，为何银行放贷还必查流水和征信

信贷是银行最基本、最重要的盈利业务，通过吸收存款、发放贷款、收回本金和利息、扣除经营成本后获得利润。信贷业务因客户主体不同分为法人贷款和个人贷款，法人贷款常规业务有工程项目贷款、流动资金贷款及房地产贷款，个人贷款业务常见的有住房贷款、消费贷款及经营贷款等。相比追求高回报的风投，银行信贷业务更注重资金的安全性，为确保贷款资金安全，银行从信用评估、资信调查、资金发放、贷款资金监管、本金利息收回等各个环节严控资金风险。

银行在资金发放前，会对客户进行信用评估、资信调查。通过征信信息评估借款人的还款意愿、整体负债水平以及是否存在过度融资，通过银行流水分析借款人的收入稳定性、资金用途以及还款能力，通过房产、设备、存单、股票等资产了解借款人资金实力，通过综合分析借款人的还款意愿、还款能力和资金实力。在保证贷款用途合法合规的基础上，银行会综合判断发放多少贷款、贷款期限、利率，是否需要补充抵押物、质押物以及第三方提供担保等。如短期的信用卡消费贷，若银行通过了解借款人资信状况良好，流水足以覆盖贷款的情况下，通常无需提供物品抵押担保。如个人住房贷款，因偿还期长、贷款金额远超借款人自身已积累的的资产，银行会要求提供相应资产作为抵押物。

抵押物处置是银行债权的最后一道屏障，若非借款人到期严重违约无力履行贷款合同，执行处置抵押物都不是银行的最优方案。对银行来说，通过司法程序实现担保物权，一个案件从立案、审理、定案、执行都需要时间，没有一年半载的无法完成所有诉讼程序。即使案件胜诉，进入资产执行环节，房产、机器设备、大型工程项目等抵押物普遍变现能力较差，技术更迭、市场波动、抵押物实物状态都影响资产是否能卖掉，即使可以卖掉那在短期内快速变现势必要折价，变现的金额是否能覆盖全部债权都是未知数。若情况再糟糕些，抵押物可能存在权利瑕疵，或者被人查封冻结等情况，银行想要变现就更难了。

银行希望借款人可以每月定期向银行支付利息及本金，核查征信和流水就是在源头处将贷款发生坏账的风险尽可能降至最低，而抵押物只是增加贷款合同履约的违约成本而非锁上了一道保险。

买房贷款征信查几年的记录？大部分银行只查两年内

房子作为我们生活的必需品，但很少有人能全款买下一套房子，大部分人都会选择按揭，也就是找银行贷款，找银行贷款的话，查征信就是第一步，如果征信不良，很有可能被银行拒贷，那如果想申请房贷，银行一般会查询几年的征信记录呢？

一、房贷查询几年内征信记录其实房贷，银行查询的一般是我们2年内的征信情况，但是也不排除一些风控比较严格的银行，会把查询的年限延长到五年。

而且买房贷款的银行一般不是由自己选择，一般是开发商指定的几家银行，我们再从中选择，所以以防不时之需，最好在五年内都保证自己的征信没问题。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）我们还需要注意一点，由于房贷审批的时间都比较长，那么在发放贷款的时候，银行很有可能会再次查询我们的征信，所以在房贷流程还没彻底结束之前，我们都要保证自己的征信没问题。

小猫也整理好了房贷审批的全部流程，我们一起来看看吧。

二、房贷审批的流程1.提交资料

当我们申请了房贷之后，开发商就会要求我们提供个人户口本、收入流水、银行卡和征信报告等等，然后开发商会先审核一遍我们的提交的资料，审核完毕之后，开发商才会把资料提交给银行。

如果我们在提交资料的时候有遗漏，开发商会来通知我们补上。

2.银行再次审核

等提交完所有材料之后，银行的贷款部门就会对我们提交的资料进行审核，由于是房贷，是有房子做抵押的，所以主要审核的就是我们征信这块。

当确认我们的贷款资质符合银行要求后，银行就会通知我们去银行面签，跟我们约定好还款方式和贷款的利率，一般有等额本息和等额本金可以选，我们根据自己的需求和能力来选择即可，协商完毕之后，然后还需要签订一个征信授权书，去记录我们的还款情况以及贷后管理之类的。

3.等待放款

面签完毕之后我们就可以办理抵押手续了，意思就是找银行贷款，银行出钱帮我们把房子买下来，然后我们在按月给银行还钱，所以我们在申请贷款的时候，是需要把房子抵押给银行作为保障的，所以我们还清贷款之后只需要去办理一个解押手续，到时候房子就完全属于我们自己啦。

确认信息无误之后，我们只需要等待银行放款即可。

一般来说，房贷的审批流程会比较多，从审核借款人的资质，再到审核房子的价值，相对来说比较耗时间，如果银行资金充足，办事快，一般一个月左右就能放款，但是如果碰上银行资金不足或者银行业务比较多的时候，放贷时间就会延长，在这期间，我们要保护好自己的征信，以免在等待放贷的期间出现意外。

本期的分享就到这里了，还有不懂的记得评论区留言。