可以抄底了？四大国有银行房贷利率最低已至4.25%

01房贷利率的高低，直接关系到购房成本，也是调节楼市的重要砝码。降低房贷利率是救市非常有效的手段。在2008年、2014年的救市行动中，降低房贷利率都曾是急先锋。

最近，终于有大利好消息：原本慢条斯理的温州国有四大银行，工行、农行、建行、中行，将首套房的按揭利率，大幅降到了4.25%，二套房的按揭利率大幅降到了5.05%（以银行官方口径为准）。

究其原因，房贷利率能有如此幅度的下降，主要是因为上月的两个政策。

5月15日，央行发布了“中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，通知的核心点就是“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”

也就是说，首套房可以在5年期LPR的基准利率下浮20个基点。

5月20日，5年期LPR从4.6%降到了4.45%。两个政策一结合，目前最低政策房贷利率就是4.45%-0.2%=4.25%

温州这一次，国有四大银行动非常迅速，而且步调一致的将房贷利率一次性降到了政策底线。这样的利率在全国范围来看，也是相当低了。

首套房4.25%，二套房5.05%，目前都已经是政策下限，地方或银行已尽数释放可用的权限。现在除非央行层面有新的刺激政策，或者5年期LPR再次下调，不然目前的房贷利率已经是底线了。

02显然，当前利率与半年前的按揭利率相比，已是天壤之别。那么，利率变化又会给购房者减少多少购房成本呢？

举个例子，去年下半年首套房的房贷利率是5.7%左右，如果贷款200万，按揭30年，等额本息月供是11608元，要还217万的利息。而按现在4.25%的利息计算，同样贷款200万，按揭30年，等额本息月供是9838元，只用还154万利息，可以少付63万的利息。

如果贷款300万，按揭30年，那差额就更多了。按5.7%房贷利率算，要还326万的利息，按4.25%房贷利率算，只用还231万利息。足足少了95万的利息。按2成首付计算的话，总价375万的房子，房贷300万，首付75万。这省下的利息，足够付首付还有多。

所以降房贷利息，是能大幅降低购房者的购房成本。

那么，现在的房贷利率到底了吗？

在2014-2015年救市的时候，房贷利率的最低点，首套房大概是4.9%打7折，折后大约是3.5%左右，不过这个时间窗口不长。参考这个数值，这一轮或也会4%以下。但从趋势上看，在房住不炒的大前提下，这一波房贷利率下降可能快接近尾声了。

其实，目前更需去调整的是二套房5.05%的房贷利率，因为二套房针对的是改善性需求，而改善需求是楼市中非常重要的购买力支撑，这个购买力的弹性是比刚需要大很多，也是更容易被刺激起来的群体。目前在高层文件中，改善需求已经被纳入到了政策支持的范畴，接下去二套房的利率下降或许还有空间。

最后，已经办理房贷的购房者，需要关注5年期LPR利率的调整。5年期LPR利率调整时，大部分已办房贷的利率会跟随调整（个别签署固定利率或者有其他约定条款，可能不会调整）。注意不是实时调整，大部分合同规定的是，每年1月1日按照最新5年期LPR利率进行调整。

这里还要注意，比如合同签署的是5年期LPR利率+50基点，这50基点是不会变。现在5年期LPR利率是4.45%，那么你的实际利率是4.45%+0.5%=4.95%。

03可以看出，房贷利率的大幅下降，是楼市接近底部或逐步回暖的重要信号。

房贷利率下降，一方面会让按揭买房的总支出，出现明显下降，换个角度也可以看成实际房价的下降。另一方面，资产价格一般会与资金价格负相关，资金价格下跌的时候，资产价格往往会出现上升。

再加上，近期各个城市大举出台救市政策的叠加，楼市买卖双方的心态或将出现一些变化。

市场总是先有政策的变化，然后逐步影响心态和预期，最后在成交数据上体现。然后成交数据再形成新的一轮对心态和预期的影响。所以如果看到成交数据的变化，其实已经是完成一轮传导的结果。

另外，这次是少见的国有四大银行同步行动，将房贷利率一降到底，不像之前总是慢商业银行一步。说明国家队货币政策已经形成统一意见，确定的政策要尽出快出，不再留余地。这是一个重要信号，不再左右摇摆，坚定救市。

在这一轮房贷利率降息后，楼市或会迎来回暖，你觉得到抄底的时候了吗？

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中行3.9%、工行3.8%……多家银行消费贷利率下调！消费者该如何选择？

“线上申请，随借随还，年化利率3.8%起，额度最高可达20万元……”最近，家住北京市海淀区的张先生已经接到了至少3家银行推销消费贷的电话，低于4.0%的年利率让他有了办理贷款的想法。

“一年前，多数银行的消费贷款利率都在4.5%甚至更高。但在最近银行打来的推销电话中，贷款利率都降到了4.0%左右，部分银行消费贷最低利率仅为3.8%，不免让人心动。”张先生对记者说道。

近期，记者在北京地区各家银行网点走访时发现，多数银行消费贷利率较年初有较大幅度的下调，部分银行最低年利率已降至4.0%以下。

最低年化3.8%

银行打响消费贷“价格战”

为何近期多家银行大幅度下调消费贷款利率？超低的利率优惠是所有人都可以享受吗？对于普通消费者来说，要不要现在办理消费贷？

随着一揽子稳经济政策的陆续落地，当前，个人消费信贷市场正在逐步回暖，多家银行采取下调消费贷利率等方式吸引客源、促进消费。

来自北京地区的多位市民近期对记者表示，自年初以来，各家银行推销消费贷款的电话及短信络绎不绝，贷款利率也较年初有了较大幅度的下降。

其中一位中国银行的客户表示，去年国庆节期间，中国银行的“中银E贷”年利率为4.32%起，今年3月降至最低4.05%，“今年5月我又收到了中国银行的短信，‘中银E贷’的最低年利率已经降至3.9%。”

无独有偶，多家国有大行均在近期采取了消费贷利率优惠的政策，部分银行消费贷产品最低利率已经降低至4.0%以下。

记者在采访时发现，今年7月中旬，工商银行“融借”和农业银行“网捷贷”的最低年利率均已降至3.8%，建设银行“快贷”最低年利率也由原来的4.35%下降到目前的4.05%。

与此同时，部分股份制银行则采取了利率打折、叠加优惠券等方式变相降低消费贷利率。例如，招商银行通过为客户每月发放“补贴券”的方式，给予一定的消费贷利率优惠。

“今年7月至8月，在招行办理‘闪电贷’的客户，在使用‘补贴券’后，最低年化利率仅为3.95%。”一位来自招商银行的客户经理对记者说道，“之前招行‘闪电贷’的利率为4.5%，今年以来一路下降至4.32%、4.032%，直到目前的4.0%以下。”

在消费贷利率大范围下降的背景下，也有部分银行依旧“按兵不动”。广发银行信贷经理表示，“广发银行消费贷最低利率一直为4.8%，近期也没有下降，最高办理额度为20万元。”

利率优惠也设“门槛”？

事实上，虽然绝大多数银行调低了消费贷最低年利率，但并非所有的客户都能享受到最大的优惠力度。记者在采访时发现，多家国有大行仅为该行的优质客户提供最低的消费贷利率。

“当前我行的消费贷款利率在3.8%至4.2%之间浮动，具体要看办理客户的信用资质以及资产状况。”工商银行北京分行某支行的客户经理表示，在该行星级评定越高的客户，享受的贷款利率优惠力度就越大。

“有一定的资产，且是我们行房贷、信用卡等方面的客户才能办理我行的消费贷款。”农行某信贷经理提到，与农行业务往来比较少的客户，无法办理该行的消费贷。

同时，银行消费贷款的投放也存在一定的企业偏好。在为客户发放个人消费贷款时，银行通常会向客户了解工作单位等信息。一般而言，银行更加偏向给国有企业、事业单位等在职员工提供更大的利率优惠。

北京银行相关工作人员告诉记者，该行“京E贷”贷款利率和客户的工作单位性质息息相关，“我们针对不同的客群有不同档位的利率优惠。目前我行‘京E贷’最低利率为4.35%，仅为医生和老师提供；国企及事业单位的员工申请利率为4.8%左右。根据职业不同，最高利率可达8.0%以上。”

招商银行则设置了企业“白名单”，在“白名单”中的企业员工，才可享受最低的消费贷款利率。农行方面也表示，只有在国企、企业单位上班的客户，才有办理该行消费贷的资格。

专家：避免非理性过度负债

银行下调消费贷利率受多方因素影响。“从大环境看，为应对国内经济下行压力，国内宏观政策逆周期调节，财政、金融政策发力，市场流动性保持合理充裕，市场利率中枢下移，自然带动消费贷等小额信用贷款成本下降。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受记者采访时表示。

贷款市场报价利率（LPR）对信贷市场品定价具有导向作用。今年以来，央行已接连两次下调LPR。7月20日发布的最新数据显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。随着LPR报价的不断走低，银行也借此下调贷款利率。

同时，自今年5月以来，个人消费贷数据“转正”，个人消费信贷市场正在逐步恢复，银行通过降低消费贷利率的方式满足居民释放的消费需求。

7月13日，在国新办举行的2022年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行调查统计司司长阮健弘表示：“上半年住户贷款增加2.18万亿元，其中消费贷款增加6468亿元。”

“从目前的趋势来看，全球高通胀压力、利率中枢抬升，意味着国内整体利率水平下行空间变得较为有限，目前小额信用贷利率水平对于消费者来说无疑是有利的。”周茂华表示。

值得注意的是，银保监会消费者权益保护局此前发布的风险提示，提醒消费者要坚持量入为出的消费观，合理使用信用卡、小额信贷等服务。

招商银行客户经理也表示，消费贷逾期将会影响个人征信，今后客户在银行贷款均会受到影响。

对此，周茂华建议，“对于普通消费者来说，在享受小额消费贷带来便利的同时，需要综合考虑个人财务杠杆的可持续性，避免非理性过度负债；同时，需要认真仔细分析消费贷条款信息，做到明明白白消费。”

来源：中国经济网

重磅！央行、银保监会宣布“降息”：首套房贷利率可低至4.4%

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

《通知》表示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》事项包括：

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

首套房贷款50万未来30年或可少还2万元利息

当前房贷利率以5年期以上LPR利率为基础，银行根据各地房地产市场情况、银行相应贷款策略等，在该利率基础上进行加点后形成最终的个人房贷利率。根据最新的5年期以上LPR为4.6%，这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有什么变化呢？光大证券首席经济学家高瑞东表示，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

值得提醒的是，央行此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

坚持“稳”字当头带动房地产交易行情的活跃

业内专家表示，此次《通知》在刺激需求的同时，仍然坚持“房住不炒”原则，预计未来房地产市场仍将保持平稳健康发展。

“通知首次对于差别化住房信贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他认为，金融部门下调首套普通自住房贷款利率充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生多方面的重要影响：一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；三是有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；四是有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

“《通知》拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，二套房房贷利率加点下限没有调整，主要是为防止资金过多、过快地流入房地产领域，彰显了“房住不炒”的根本原则。

上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，该政策对于房地产市场起到了促进作用。下一步可能需要将重点转向生产上，避免发生滞涨的可能性。

展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，预计部分楼市供给相对大、需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，以此减轻刚需购房成本。整体上看，国内楼市仍将坚持“稳”字当头，同时，推动各地“因城施策”、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。

数据：一季度全国百余城市下调房贷利率

人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

据北京青年报报道，统计显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年末下调14个基点。

4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。

据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。

个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则

在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向。

部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。

邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

以利率下限为例，彼时，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。

邹澜表示，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

潇湘晨报记者李鑫智综合报道

来源：潇湘晨报