瞄准征信不良者，AB贷又火起来了

作者子卿出品消费金融频道

近期，有读者向「消费金融频道」投稿称其遇到了AB贷，他的朋友因为信用原因无法从信贷平台进行借款，助贷平台因此给他推荐了AB贷产品，希望读者帮他做转收账。

AB贷顾名思义，借款人分为A、B两个角色。贷款中介在网络上发布广告，以专为征信不算良好、不具备贷款资质的人放款为诱饵，吸引那些风险系数高却急需用钱的贷款者。

AB贷并不是一个新型的套路贷玩法，早在2017年左右就曾风靡过一段时间，因为AB贷主要是从身边亲人朋友下手，所以又称人情世故贷。

随着近年来信贷平台陆续接入征信，征信问题成为部分信用不好的借贷者向银行等机构申请贷款首要面临的问题。部分中介看重了这部分市场，假借AB贷来为这部分人申请贷款，从而赚取中介费。

提供三方账户就能放款？

读者提供的信息显示，其朋友曾先生向某平台申请了为期36期的10万元贷款，以等额本息，先息后本的方式进行还款，但是被认定为C级风险人士，所以二次放款失败，终极批复是终审大数据异常，触发安全提醒，需要提供三方账户，线下办理放款业务。

在读者和其朋友的聊天记录中可以看出“提供三方账户”的意思，即一个有住房公积金或者有房贷这种的，征信良好的做一个转收账，款也是下到读者的银行卡里面，然后读者再转给其朋友。

虽然AB贷表面来看帮助了征信有问题的借款人成功从放贷机构中借到了钱，中介也促成了这笔贷款拿到了中介费，似乎是两方皆大欢喜的局面。但AB贷中的套路，特别是对那个作为过账的人的危害，中介却并不会仔细说明。

以B的信息为A贷款

AB贷作为套路贷的一种，有完整的一套操作流程。

信用不良的A在向贷款中介申请放贷后，无论A的资信条件有多差，贷款中介会在几分钟内表示已经给对方申请到了一笔银行贷款，但会找各种托词，比如A的风险系数还是比较高，银行拒绝直接发放贷款等。要求A提供其他担保人B为其增信，或者把钱打到这第三人B的账上，才允许放款。

在游说过程中，贷款中介会告诉A、B两人，此次贷款并不会上B的征信、对B不会有任何影响，仅是让B作为增信方提供收款账户而已。

相对A而言，中介对过账的B资质要求就更高，比如必须满足公积金个人缴纳每月500元，双边缴纳1000元以上，满两年即可；全国范围内的月供房，月还款金额不低于2500，还满半年以上；商业保险，3年3次，年缴费4000以上，名下有信用卡使用等条件的其中之一。

值得注意的事，贷款中介之所以对B要求这么高，主要因为B才是真正银行放款的对象，而所谓“担保人”“增信”其实只是迷惑B的障眼法而已，一旦该笔贷款出现问题，B是直接受害方。

在AB贷套路中，为安抚B促成贷款，一般会支付给B一笔客观的费用，而对于从正规渠道贷不到款的A，则需要在贷到款项之后交给中介一大笔服务费。有从事过相关工作的人表示，该笔费用可能达到总获批贷款数量的20%至30%，甚至更高。

要知道贷款平台之所以不给如A这群群体放贷，很大一部原因是这部分客户风险极高。一旦AB贷促成，那么B就要为隐藏的A不还贷款风险买单，虽然贷款的钱最终A拿到，但贷款是以B的信息申请的，因此一旦逾期，银行征信催收的问题还是指向B。

有消息显示，近期重庆部分地区出现大量AB贷从业者，导致银行损失较重，银行不得不发出相关风险提示，提高个人信贷审查门槛。

9月初，公安部等九部门联合发布开展为其一年半的打击惩治涉网黑恶犯罪专项行动，其中提到要依法严厉打击惩治利用信息网络实施“裸聊”敲诈、“套路贷”、舆情敲诈、恶意索赔、软暴力催收、网络水军滋事等犯罪活动的黑恶势力组织，AB贷作为最明显的套路贷，也是打击的重点。

提前还款年利率可能高达36%！360借条“好借难还”......

“最高20万元额度”

“最长免息30天”

“千元借款最低日息1毛2”

……

面对360借条广告不断暗示和诱惑

你有没有很心动

要小心了

若你在360借条借款后想提前还款

可能是另外一番遭遇

消费者提前还款还要付全息

贷款实际利率竟高达18.24%

日前，在河南省郑州市工作的钱女士向《中国消费者报》记者投诉，称自己在360借条借款，没有享受到最低日息，提前还款时还要偿还全息。

2020年10月，钱女士在360借条APP上申请了一笔借款。双方在《个人借款合同》中约定：贷款金额为9万元整；贷款期限为24个月；贷款利率为7.4%/年；还款方式为每月等额（4434元）。其中，每月还本金3750元，每月息费684元，24个月全息为16416元。

2021年10月，已经还款12个月的钱女士想提前还款。然而，当她在360借条APP平台上申请提前还款时，系统显示即使她提前12个月还款，仍需支付后面12个月的利息一共8892元。

钱女士算了一下：自己提前12个月还款，前后要支付全部24期总共16416元的利息，贷款实际利率已经高达18.24%，而当初和360借条约定的利率才7.4%，整整增长了1倍多。感觉提前还款太不划算，钱女士只能选择继续贷款。

钱女士表示，她向360借条借款时，并没有告诉她提前还款的方式。她只在《个人借款合同》中第9.6.2“提前还款”一栏看到这样的描述“您按照上述约定进行提前还款的，对于剩余借款的还款方式及计息方式不变，您仍需对剩余借款按照约定还款方式进行还款。如您提前结清借款金额的，则按照实际借款天数计算利息”。

但对于借款天数中每天的利率是多少，钱女士表示不知道，她一直以为是按照自己贷款时双方约定的年利率平均到每天的利率计算，也就是按照实际使用贷款的期限依照合同支付利息。

用户吐槽提前还款“被套路”

没享受到宣称的“最低日息”

4月25日，《中国消费者报》记者在黑猫和聚投诉平台上查询发现，投诉360借条提前还款要收取全额利息的消费者有不少。

在黑猫投诉平台上，一用户称，自己借款10400元，分24期还款，每月利息85.99元（利息一共2063.76元），360借条APP显示资金年综合成本9.92%，第9个月时该用户想提前还款，仍要支付全部利息2063.76元，换算年综合成本为22%。

用户李先生投诉称，2021年2月，他在360借条上借款10100元，分12期还清，每期偿还本金841.63元以及利息129.58元。当他资金回笼后，打算提前还清借款，却发现每次勾选提前还款，系统都显示“需偿还的利息与约定12期分期还款的总利息一致”。李先生无奈之下，只能选择每月按期还本付息。

“千元借款最低日息1毛2”“额度高、审批快、利息低、放心贷”......《中国消费者报》记者在360借条APP平台上反复看到这样醒目的宣传语。然而，投诉“提前还款、全息收费”的用户纷纷表示不但没有享受到“千元借款最低日息1毛2”的福利，还在提前还款时被全息收费，整体贷款利率远远高于合同约定贷款利率。

网络贷款门槛低

利息计算套路深

为了弄清360借条等网络贷款平台的放贷方式和利息计算方式，在4月17日到4月25日期间，《中国消费者报》记者在360借条、借呗、花呗、换呗、拍拍贷、度小满等十几个网络贷款平台APP上进行了注册。

记者发现，注册成为这些平台用户的门槛非常低，输入手机号、身份证号就立即成为新注册会员，申请额度后立刻就会给记者发送贷款额度。在这些平台上，记者可以贷款的额度从2万元到20万元不等。

在注册会员后一周多的时间里，记者接到了不同平台客服热情的服务电话，介绍各种贷款产品。

“千元日息1毛2”“千元日息1毛4”“万元日息2毛7”“年化综合费率7.2%”“30日免息”“5折折扣券”……在这些网络贷款A平台上，记者看到这些醒目的广告和产品介绍。

360借条更是宣传“千元日息1毛2起”“年化综合费率7.2%起”“新人借款大礼包30日免息”等。然而，当记者询问如何才能享受到这些福利时，360借条的客服却告诉记者，“千元日息1毛2起”是最低优惠贷款，是随着客户使用的信用度增加才能得到。新人贷款不可能享受到这个福利，只能以平台实际审批的利率为准。

提前还款为什么不能按照实际使用贷款的天数来计算利息？4月25日，《中国消费者报》记者以钱女士的情况为例致电360借条客服进行询问。

360借条工作人员：

因为钱女士选择的是贷款90000元分24期每月等额（4434元）还款，平台在钱女士每月还款的固定数字中已经将所有贷款合同中的全部利息和手续费都计算好了。

如果想提前还款，只有两种方式：

一是按照每月等额（4434元）的还款标准，全部还清剩余12个月的贷款；

二是将之前12个期已还款的金额全部按照“实际使用天数0.1%/日计算费用”。如果按照第二种计算方式，钱女士借款一年的利率为36.5%，利息更高，更不划算。

“对于还款期限较长的消费者，提前还款的确不划算。我们不支持、不赞成消费者提前还款。”该工作人员告诉记者。

360借条方面还表示，在用户还款计划界面上明确标注有“如提前还款，将按实际使用天数最高0.1%/日计算费用，最高不超年化36%”。

钱女士说，她正是被“日息”“30天免息”等宣传误导，以为360借条是按日计息产品，等想提前还款时，APP还款页面才会出现“如提前还款，将按实际使用天数最高0.1%/日计算费用，最高不超年化36%”“提前还款将收取剩余本金3%违约金”等提醒。“这是对消费者严重的误导。”她说。

法律人士表示还款约定应明示

霸王条款当拒绝

河南省浩盈律师事务所律师葛瑞认为：

根据《民法典》第六百七十七条的规定，借款人提前返还借款的，除另有约定外，应按照实际借款的期间计算利息。因此，360借条“提前还款收取全部利息”的约定虽然本身不违法，但应向借款人充分提示及说明这一条款，否则就属于霸王条款，借款人可主张该条款不成为借款合同的内容。

依照最高法发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，明确将民间借贷利率受保护的上限，锚定为一年期LPR（贷款市场报价利率）的4倍。按照现在的LPR计算，民间借贷利率的司法保护上限应该为15%左右。从理论上来说，按照这一标准，互联网小贷公司借贷行为中利息超过15%的部分不受保护。因此如果提前还款造成借款人实际负担的利息超出保护上限，借款人可以向360借条主张拒绝承担超出部分的利息，也可以在诉讼中以此抗辩。

面对消费者的众多投诉和质疑，360借条将如何应对，《中国消费者报》将继续予以关注。

-提示-

河南省消费者协会投诉部主任李汉生提醒消费者：

警惕网络贷款平台令人眼花缭乱的广告宣传，仔细阅读全部条款，及广告语背后的附加条款；

对条款中不清楚或者意义含糊的内容，一定要先咨询，完全理解后再签合同；

对于借款合同中自己认为不平等的格式条款，可以提出修改或追加补充条款；

所有咨询要保留文字、录音或截屏证据，当自己的合法权益受到侵害，和平台协商解决未果的，要立即向消协或职能部门举报投诉。

最后再提醒

看到这些广告

一定一定要谨慎?

“急用钱？就用×××”

“借钱不求人，真的借到了！感谢×××借我20万”

“借了3次都成功！我到账16万”

……

中国消费者报新媒体编辑部出品

来源/中国消费者报·中国消费网记者/耿记安

编辑/裴莹

监制/何永鹏任震宇

高佣金、过桥贷、恶意抬价，法拍房中介套路调查

花500多万元买来的房子，如今成了黄伟兴最大的心病。

2019年，57岁的黄伟兴计划置换房子。看房期间，中介向他力荐司法拍卖房（以下简称法拍房），“起拍价格通常低于市场价20%-30%”，并作出了零风险购房的兜底承诺，“竞拍成功包腾退”。

黄伟兴支付了3.5%的居间服务费，委托中介辅助竞拍，并以503.3万元的价格竞拍下广州的一套房产。但高昂的中介费并未买来安心。在交割房屋时他才发现，原房主与第三方签订了20年的租赁合同。而之前承诺兜底服务的中介，也不断以各种理由推脱。黄伟兴陷入了冗长的腾退拉锯战，至今仍没能顺利入住新房。

黄伟兴的经历并非孤例。自2017年最高法明确司法拍卖房产应当通过网上进行以来，被购房者称为“捡漏”的法拍房受到热捧。中介机构闻风而动，借法拍房敛财。新京报记者调查发现，除收取高额中介费、提供民间贷款机构的高利率贷款并收取佣金之外，更有中介恶意抬高拍卖价格，帮助被执行人冲抵债务。

与此同时，整顿也在进行中。2020年以来，已有多个法院出台相关规定，限制中介等第三方机构对法院拍卖信息的发布、传播等，并明确惩治措施。2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市，也先后将法拍房纳入限购政策。

3月2日，广州市一套被执行的房产门外已张贴了数张法院公示。受访者供图

“捡漏”心态下的火热

到今年的3月5日，王庆敏从传统房产中介转到法拍房领域已经整三年。

她的手机通讯录里有672个联系人，几乎都是有意竞拍法拍房的购房者：“1月13日咨询小户型刘女士”“2月21日咨询豪宅王先生”。

每添加一个联系人，王庆敏就将潜在顾客的购房需求一一备注。

“有人为了买刚需房，也有人想投资炒房，无论哪种顾客，都是想来捡漏的。”王庆敏说，法拍房是众多购房者眼里，花小钱办大事的“捷径”。

2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确了人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。

由此，法拍房进入大众视野。价格相对便宜的法拍房，是不少人心目中“捡漏”的对象。

尽管通过司法拍卖购入的房产可能面临标的物被毁坏、腾退困难、带有长期租约等风险，但购房者们“入圈”的热情并未减退。

新京报记者发现，在几大主流拍卖平台中，普通住宅明显要比商铺、写字楼更加抢手，参拍率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，每套房源都有不少人参与竞拍，即便是有明显瑕疵的房源，也经常在第一次拍卖中被拍走。

57岁的黄伟兴，第一次听说法拍房是在2019年。为了改善住房环境，黄伟兴计划将老房子置换成面积更大的住宅。在中介看房时，中介人员极力向他推荐法拍房。“起拍价格通常低于市场价20%-30%”“稳赚不赔”，黄伟兴听得满头雾水，但仍被实惠的价格吸引了。

从那天起，在手机里的拍卖平台“刷”房源，四处查资料、打听行情，成了黄伟兴的日常操作。“司法拍卖的房产大多数是被法院执行的不良资产，虽然可能面临标的物被毁坏、腾退困难等风险，但能以低价购入房产，只要提前了解清楚，怎么算都不亏。”

黄伟兴的心态，正是众多“捡漏者”的缩影。

据瀚海数据研究院发布的《2021法拍房产行为调查报告》，2021年，全国法拍房市场规模继续扩增。仅1月—4月，全国共成交法拍房38774套，成交总价731.62亿元，总报名人数超13.78万人。

此外，根据阿里巴巴竞拍平台的数据显示，2017年，阿里拍卖平台上线法拍房仅有9000多套，而到了2021年，数量激增到143万套，短短四年时间，法拍房数量暴增157倍。

黄伟兴竞得的房产带有租约，至今仍未腾空。受访者供图

“其实自己都能操作”

购买者对法拍房的追捧，让中介机构闻风而动。在法拍房领域，中介机构针对竞拍者掌握信息有限的“痛点”，推出“兜底”等服务，借机收取高额佣金。

一般来说，普通商品房的居间服务费为总成交价的0.5%-2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居间服务费相对较高。

和王庆敏类似，42岁的中介人员周文彬也是因为看好法拍房的前景而来。“大部分助拍中介从总成交价中拿到的佣金在3%—5%不等。如果按100万元一套的住宅总房款、3%的服务费计算，中介机构就能从中赚到3万元。这比普通商品房的佣金多了不少。”周文彬说。

《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条中，对入围法院名册的中间机构收取佣金的上限作出了详细的规定，需按照中标方案确定的金额收取佣金。但对于市场中绝大部分未入围的中间商，并没有相应的约束规定。

针对房屋无法腾退的风险，中介人员曾多次向黄伟兴做出兜底服务的承诺，“如果竞得房产半年内无法成功交付，将按市场价赔付租金，如果三年内无法交付，则将回购涉及的房产。”

同样的“低价诱惑”，也出现在90后女孩李向（化名）的购房路上。来到上海工作的7年中，从浦东搬到闵行，再到徐汇，李向总是换着地方合租。2020年，李向计划在上海买房，思前想后，将法拍房定为目标。

通过社交平台，李向联系了几家中介公司，对方均表示可以制定拍卖方案、寻找最合适的房源，并降低司法拍卖的风险。

最终，李向选择了一家收费中等的中介机构，交了2万元费用。

王庆敏熟悉中介的操作。“先在房源APP中发布低价房源，等客户主动咨询时，把低价捡漏的购房途径摆上明面，再宣称自己能为顾客消灭一切风险。”

在王庆敏看来，正规的机构少，一些不法中介乱入司法拍卖行业，利用信息不透明牟利。

2020年5月，重庆的王女士准备报名参加两处商用房的竞拍。在向一家中介机构咨询助拍价格时，对方自称受执行法院授权委托，代法院接受咨询、实地看样、指导参拍、办理过户等。为了避免后续繁琐的手续和潜在的风险，王女士与公司签订了委托服务协议，并首付1万元“尽调费”，用于房源背景的调查。

但高额的居间服务费，并未换来安心。

2020年6月，黄伟兴委托中介辅助竞拍一套位于广州市天河区的住宅，面积103平方米，起拍价为418万元。报名参与前，黄伟兴嘱咐中介机构务必到现场实地勘察，自己也曾多次前往物业打听产权及欠费情况。在缴纳25万元保证金，经过57轮的激烈竞价后，黄伟兴最终以503.3万元竞得房产，并向中介支付了3.5%的居间服务费。

然而，在此后的过户交割期间，黄伟兴才发现，房屋的被执行人早已与第三方签订了一份长达20年的租赁合同。根据“买卖不破租赁”的原则，如果原租约没有到期，即使黄伟兴成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。

提供助拍服务的中介建议黄伟兴向原房主一次性支付十万元，用于解除租赁合同，让承租人尽快搬出房子。“找了原房主十来趟，不管提出什么解决方案，对方都不认可。”

在这之后，中介也开始推脱。黄伟兴拿着合同找到中介，要求其根据当初约定，按市场价赔付租金。但中介告诉黄伟兴，额外附加的兜底服务，需要在签约前支付相应的费用。而在双方签订的合约里，并没有相关条款。

新京报记者就此事多次向上述中介公司询问，负责人表示，双方是在自愿前提下形成的委托服务合同关系。针对做出兜底服务却未履行一事，上述负责人称，此案涉及客户隐私，不方便透露。

而李向拍下房屋后，过户也迟迟没有完成。“当时中介明确说了能在半个月内办理好房产证，三个月就可以将房屋腾退。但拍下房屋后，就联系不到人了。”

李向前往与中介签约时去过的写字楼，发现已经人去楼空，经过了解后才知道，中介公司并未进行工商注册。

万般无奈之下，李向只得联系法院，自行办理房产过户手续，2万元也打了水漂。

王女士算是及时“止损”的。虽然无法直接接触到原房主，但可以通过拍卖公告中公示的联系方式，联系受理此案的法官，而法院也会定期组织有竞拍意向者统一看房。“当你熟悉这一套程序后，发现其实自己都能操作。”

报名参拍后的第二天，王女士发现这家中介并非法院授权委托的机构。王女士感觉被忽悠了，提出终止合同，并要求退还其“尽调费”。但中介却称其跳单行为属于违约，要求按房产起拍价的2.5%支付违约金。

最终，经过多次协商，双方解除合同，中介退还了50%的“尽调费”。

民间贷款公司在网上发布的过桥贷款广告。受访者供图

民间借贷“进军”法拍房

新京报记者调查发现，一些中介人员得知购房者资金不足后，会极力推荐“法拍贷款”服务。

杨洋（化名）是从郑州来上海打拼的“沪漂”，听说“法拍房不受购房指标限制”后，将买房的希望寄托于司法拍卖。

司法拍卖房需要支付全款，但是杨洋的手头资金并不足。于是，他开始在网上筛选能提供贷款服务的机构。

在一些网站，杨洋找到大量提供“法拍贷”服务的中介机构。“正规银行贷款，利率低，无抵押，48小时放款”，几乎是这些中介统一的广告标语。

联系了几家中介，得知杨洋无法一次性拿出全款后，对方提出“法拍专项贷款”的服务。中介人员告诉杨洋，办理“法拍贷”时，购房者可以指定银行，也可以通过中介机构合作的贷款机构贷款，担保手续费为5%。

甚至有中介人员声称和各大银行均有密切合作，只要按规定提交材料，即可快速审核放款。

新京报记者了解到，法拍房的按揭贷款和普通房贷略有不同。由于法拍房竞拍成功后，购房者须在短时间内向法院支付全款，导致银行无法按照正常的房屋按揭贷款流程办理，这就需要专业的担保机构对贷款进行担保，风险由担保公司承担。房屋完成过户后，将房产抵押至银行，担保公司的担保责任才会解除，所以会向贷款客户收取担保费。

一名国有银行从业人员告诉新京报记者，目前确实有部分银行可以对符合条件的法拍房竞拍者提供专项贷款，一些法院也接受指定的服务商开展相关服务，但其中重要的一项，是由银行准入的担保机构承担阶段性担保，担保费一般为1.5%-2%。

上述人员表示，每个银行都有不同的政策，通常来说，法拍贷款的利率比普通的房贷利率有所上浮，但差别不大。

但在中介人员杨某口中，国有银行审批程序复杂、放款慢，额度也比较紧张，而“过桥贷款”可以弥补购房者所需长期贷款的时间缺口。

3月5日，在杨某的邀请下，新京报记者以贷款的名义前往其公司面谈。这是一座10层的旧写字楼，杨某的公司位于中间层，没有房间号和门脸，几张办公桌摆在一间不足30平方米的屋子内。

杨某看上去三十岁出头，自称在司法拍卖行业从业多年，2021年6月从大机构辞职出来单干，所涉猎的业务既包括辅助竞拍、手续代办，也包括向竞买者提供贷款业务。“我们有自己的贷款公司，资金充沛，都是合法的。只不过利息相较银行稍高些，只要客户需要，我们都可以协调。”

“比如一套法拍房起拍价500万元，你手里只有200万元，就可以从贷款中介这里借300万元过桥贷先全款买房。7天为期的话，收垫资总额0.25%的服务费，一个月为期收取0.55%服务费。等法院贷款手续下来、过户完成后，再从银行做长期贷款用来还清过桥贷。”杨某进一步解释。

新京报记者发现，杨某所推荐的“过桥贷”，实际上来自民间贷款公司，不仅利息较银行高出很多，在审批、放款流程、抵押上，与银行也存在较大差异。

杨某表示，民间贷款机构放款，不需要提供征信记录、银行流水等申请资料，24小时内即可放款。

交谈中，杨某陆续接听了几个电话，都是咨询贷款业务的。“民间借贷能干下来，说白了，就是很多人在银行贷不出来款。享受了快速放款的服务，自然要承担高一些的利息。”

经济学家宋清辉在接受新京报记者采访时表示，虽然2020年最高法发布的民间借贷新规，已将法律保护的借贷利率上限从24%和36%大幅降低到15.4%，但新规没有对还款方式进行规定，如果出借人钻漏洞，就存在较大的操作空间。

“法拍房具有不稳定性，使用民间借贷将面临较大风险。如果过户、公证周期不顺利，周期变长，购房者将身背高额负债。”宋清辉说。

有中介做“职业抬价人”

辅助竞拍、提供贷款赚差价之外，更有一些不法中介哄抬竞价、提供冲抵债务的服务。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条，拍卖成交后，买受人悔拍的，其缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务等。

周文彬说，如果竞买者认为拍卖价格超出自己的心理预期，就极有可能出现悔拍的情况，其缴纳的保证金就会用于冲抵被执行人的债务。

据王庆敏介绍，一些不法中介利用流程和规则，让被执行人缴纳保证金，报名参与竞拍，并在竞价环节抬高拍卖价格。

“哪怕最后是债务人自己拍下了房屋也没关系，悔拍就可以，保证金也会冲抵债务，等于钱从左兜到了右兜，房子也能暂时保住了。”周文彬解释说。

这些中介的收费标准一般是抽取10%-20%，如果法拍房卖出高价，还会另外收费。

在司法拍卖圈里，这种操作被称为“托”。

3月6日，新京报记者辗转联系到一家重庆“助拍”中介机构，以被执行人的身份询问是否有可行的途径阻止房产被执行。上述中介工作人员称，可以提前将被执行的房子租出去，同时制定一份租约，租期为10年—20年不等。“就算被拍卖出去了，也可以照样收租金，租赁的房子法院也不能强行清退。”

一位不愿透露姓名的法官表示，在现有的司法拍卖相关法律规定中，明确对申请执行人、被执行人的竞买权做了详细的说明和解释。被执行人及特定人可以通过实名制的形式参与竞拍，并依法享有优先竞买权。但与他人恶意串通，抬高竞价等，对其他竞买者、法院造成损失的，应被判定为拍卖无效，甚至将构成违法行为。

裁判文书网披露过多起类似案件。

长沙中级人民法院2020年8月发布的一起案件显示，长沙市岳麓区的吕某，因住房取得产权不满4年，不符合出售条件，无法将房产售出。与此同时，因不具备购房资格，曹某无法买房。某中介员工张某为了促成这笔生意，提出伪造一笔吕某欠曹某20万元的虚假债务，就虚假债务向张家界仲裁委员会申请仲裁。待仲裁生效，曹某便向长沙中级人民法院申请强制执行房产。

在中介的指点下，曹某、吕某二人事先约定好竞拍成交价，曹某以竞拍人的身份参加司法拍卖。但在实际竞拍中，因为有多人参与竞拍，价格也远远超出二人约定的交易价格，曹某中途放弃竞拍，房产最终被他人拍得。案发后。张某、曹某、吕某先后主动到公安机关投案。

法院经审理认为，张某、曹某、吕某为规避长沙市住房限购政策，经过串通后以捏造的债权债务关系提请仲裁并申请法院执行，妨害了司法秩序，其行为均已构成虚假诉讼罪。最终，张某被判处有期徒刑一年、罚款3万元，曹某和吕某均被判处有期徒刑六个月，并处罚金一万元。

3月2日，一套位于广州市白云区的住宅房正在竞拍中。网络截图

监管正在细化

“中介等第三方机构出现的不合规操作，从司法角度上看是基本可控的。”上述法官认为，应由各地方开始，在拍卖过程中排查出违规进入法拍市场的第三方机构，并根据实际违规、违法行为予以相应的惩处。更重要的是，应尽快建立起可行、有效的监管制度。

“大部分竞买者获取法拍房信息的渠道十分有限，而中介扮演着传递信息的角色。”王庆敏表示，除了腾退困难、标的物被恶意破坏等潜在风险外，通过司法拍卖购入的房产，通常还存在高额的税费。

相较于一般商品房，司法拍卖房产的税费计算比较特殊，转让和受让两方的税费都需要由受买人承担，除此之外，还可能存在土地增值税、印花税等。“外行人不了解这些情况，一些中介为了房子能顺利成交，不会提前告知客户。相比这些税费，那些拖欠的物业费及水、电、气费用都算是小钱。”

据上述法官透露，司法拍卖的标的物信息不透明、潜在风险无法预估，使一些不法中介看到了商机。而司法拍卖房本身也存在执行成本高的现实情况，导致一些法院会在竞买公告中说明，标的物竞买成功后，法院不负责腾退，一些中介也由此钻了空子，以保证腾房等为名，赚取高额服务费。

整治也在进行中。近两年，关于规范网络司法拍卖、整治乱象的行动也在不断进行中。2021年12月21日，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制、加强执行监督的意见》，明确了通过司法拍卖的财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

新京报记者整理发现，自2020年以来，已有部分法院制定了《关于规范法拍房的若干意见》，明确限制了中介公司等第三方机构对法院拍卖信息的发布、传播等行为，并明确了惩治措施。

而从2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市，先后将法拍房纳入各地的房屋限购政策。

根据最高人民法院发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，在人民法院组织的司法拍卖房产活动中，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

宋清辉指出，限购政策的落地将一大批购房者堵截在门外，也将有效遏制投机者的炒房行为，维护房地产市场秩序、调控房价。

政策的落地和监管条例的不断细化，让不少身困其中的购房者看到了希望。他们盼望着，能尽快解决自己的房屋纠纷。

2月27日凌晨，已经在电脑前坐了整整六个小时的黄伟兴，看到一个法律文书时停住了，立马激动地给律师打电话：“我在过往的案例中，发现了一个带租拍卖的房子，顺利腾退了。”回忆起近两年的煎熬与冗长，黄伟兴重重地叹了一口气。

新京报记者咸运祯编辑袁国礼校对刘军