最低4.4%！天津多家银行今起率先执行房贷利率新政，“因城施策”的房贷利率宽松开启

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继5月15日央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限（LPR）20个基点后，天津率先落地执行。

5月18日，证券时报记者致电多家银行天津支行了解到，中行、农行、工行、建行、交行、招行等多家银行今日起开始执行首套房贷利率最低4.4%。而天津银行和邮储银行目前没有接到调降通知，首套房贷利率仍按4.9%执行。

同日，证券时报记者致电北京的中行、农行、工行、建行等多家银行，均被告知首套房贷利率跟之前一样，目前仍按最低5.15%执行，其中，工行、建行北京某支行的工作人员还表示，目前还在等通知。

业内人士认为，虽然这次调整主要针对首套房贷利率，但政策调整空间仍在，后续二套房贷利率的下调还是可以期待的，“因城施策”的房贷利率宽松开启。预计后续各城市商业银行会相继出台房贷细则，给予包括对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。

天津多家银行今起执行房贷利率新政

5月17日，有报道称，据内部人士透露，5月17日银行相关机构召开会议，天津首套房贷利率降至4.4%，即日可落地。包括农行、中行和交行已执行。

对此，5月18日，证券时报记者以购房人身份致电多家银行天津支行进行求证，得知中行、农行、工行、建行、交行、招行等多家银行今日起开始执行首套房贷利率最低4.4%。

中行天津某支行营业部的客户经理告诉证券时报记者：“从房贷部门了解到，昨晚刚收到通知，首套房贷利率降到4.4%了，二套房利率没变。”

农行天津某支行个人金融部的工作人员告诉证券时报记者，今天看到通知说，首套房贷利率可以执行LPR减20个基点，也就是4.4%，但也要看客户征信情况，只能说最低4.4%。

交行、建行、工行、招行天津部分支行房贷部门的工作人员也均向证券时报记者表示，首套房贷利率最低4.4%，今天正式执行。其中，交行的工作人员还表示，只要满足首套房购房资质（天津市无房，全国没有房贷记录）的客户，征信没问题，一般都能申请下来。

不过，天津银行和邮储银行的工作人员则称，目前没有接到调降通知，首套房贷利率仍按4.9%执行。

对于天津率先落地执行房贷利率新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，天津的各大银行迅速传达了央行周末政策，体现了快速执行央行政策、快速落实配套政策的导向，政策落地节奏非常快。天津此次利率直接降低到4.4%，很大程度上比预期的下降力度大，充分体现了银行对于大力度降房贷利率工作的决心。

严跃进认为，此次天津政策具有非常强的信号意义，充分说明4.4%的利率正式诞生。此类大力度降低房贷利率，本质上就是为了更好为刚需和改善型购房需求提供保障，对于市场行情的提振具有积极的作用，势必能够扭转房地产市场低迷态势。同时，此次降低房贷利率工作迅速、明确、统一，市场预期显然会受影响，对于地方政府、房企、银行和购房者重新评估房地产市场的走势创造了更好的条件。

“因城施策”房贷利率宽松开启

除了天津，证券时报记者梳理公开报道信息了解到，苏州、郑州、济南、青岛等地部分银行首套房贷利率最低已降至4.4%。其中，苏州地区部分国有大行的首套房贷款利率降至最低4.4%，此前为4.6%；济南地区的农行、民生银行、北京银行等从5月17日开始，新接手的房贷业务，执行4.4%的首套房贷款利率；青岛工行18日开始执行首套房房贷利率4.4%，其他行这两天也会跟进。

严跃进表示，率先下调首套房贷利率的都是省会城市或二线城市，充分体现了此类城市示范性和标杆性。此类调整的城市，普遍都是市场压力大的城市，调整动力较强，如天津这几年楼市总体萧条、郑州去年下半年开始快速降温、济南市场楼市不温不火、苏州本地明显感受到市场低迷。此类城市普遍都在近期放松了房地产政策，叠加此类低利率政策，客观上有助于促进房地产交易成本的降低，对于市场行情的提振也有积极的作用。

5月15日，央行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限LPR减20个基点，对应5年期以上首套房贷利率下限降至4.4%。按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

银河证券房地产团队认为，房贷利率在5年期LPR减20个基点比直接下调5年期LPR对市场销售的恢复更加有效，根据贝壳研究院数据，4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低，虽然目前房贷利率进入下行通道，但热点城市利率仍加点较多，北京、上海、深圳目前首套房贷利率分别为5.15%、4.95%、4.95%，较调整前5年LPR加点分别为55、35、35，下调空间比较大，预计后续“因城施策”的房贷利率宽松将开启。

银河证券房地产团队还认为，虽然这次调整主要针对首套房贷利率，但政策调整空间仍在，后续二套房贷利率的下调还是可以期待的。预计后续各城市商业商业银行会相继出台房贷细则，给予包括对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。

据中金公司测算，以100万元25年期商贷为例，若终端房贷利率也下调20BP（与利率下限下调幅度一致），则月还款额将下降117元，占总还款额比例为2.0%；若终端房贷利率下调至下限值4.40%，则月还款额将下降444元，占比7.5%。

编辑：万健祎

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天津买房：首套二成，二套四成能不能如愿施行？

先捋一下时间线。

8月4日，发改委发布《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》（征求意见稿），涉及九个方面，共20条。

涉及房地产的：“支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。”

时隔一天，8月6日晚上，票圈上演“首付两成、二套四成”的大戏。多个项目直宣“首套20%、二套40%”，文案连用红色惊叹号渲染紧张气氛，宣传中表示可“认购锁房”“保留当前优惠”“政策落实即涨价”“全额退款”。

相比以上项目，景瑞地产天津公司更是盖章表明新政下发执行之日，全线产品价格均上调3%。

根据2016年央行下发的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。理论上的首套房首付比例最低可至20%。天津属于限购城市一直是首付三成，这一条大概率破不了。

而且，“房住不炒”是主基调，保证合理住房需求。

如果首付两成，无疑是撬高刚需购房者的杠杆。刚需客户本身资金有限，口罩原因加重收入风险，即使冒险买了房未来也充满隐患。按总价100万的房子来算，两成首付比三成少10万。10万相当于刚需差不多一年的收入，等于开发商提前收割了明年要买房的那部分客户，这与促进房地产市场良性循环相违背。

对天津来说，“认房不认贷”是大概率事件，这个侧重点在改善端，让有钱人买房，结清贷款再买一套不算大事，如果叠加“二套四成”的话，购房人群扩增至刚改一族，适当加杠杆，保证合理住房需求的同时，也规避了一些未来会出现的资金风险，毕竟都是“有房人”。

基于以上情况能得出这几点结论

1、大概率只有二套四成，认房不认贷，没有首套两成；

2、大概率没有降低利率政策，无论是降利率还是利率打折，权限都在央行，不在天津，而且天津利率已经是全国第三低了。

最终执行以实际细则落地为准，提前收的钱，有些开发商大概率真的只能全额退回去……

期待天津能出利好政策的同时，但愿大家能够保持理性，再强调一次，买房最重要的除了安全还是安全！毕竟天津已经有100多个楼盘都要卖现房了。。。天津现房准现房在售

在天津买房需要了解的几个底层逻辑

1、区＞区域＞产品，预算300万以上优先选择和平、河西、南开。2、买新房前期一定要做好调研，一定不要轻易相信销售的话，不要轻易相信规划，有些规划10年都看不到影子，只看在建的、即将建成的、投入使用的。3、现在99%的区域是没有投资价值的，如果想投资，请先想好保值，再考虑升值。在未来投资房地产，能保值就是挣钱。5、环城购房优先选择：近地铁、小三居、电梯洋房优先于大高层6、即使预算再有限，也尽量不要碰公寓，即便是居住型公寓，也要慎重，以后流通性会比较难。感谢阅读

天津首套房商贷利率最低降至3.9%,10月14日起执行

中新经纬14日上午从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行位于天津市的营业网点处获悉，天津市首套商业性个人住房贷款利率再度下调，最低由“LPR-20个基点”下调至“LPR-40个基点”，即首套房商贷利率降至最低3.9%。二套房商业性个人住房贷款利率没有变动，仍为“LPR+60个基点”，即最低4.9%。该政策从10月14日起执行。

9月29日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。另据国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据，天津符合该规定。

14日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行位于天津市营业网点的工作人员均向中新经纬证实，此次首套房贷利率下调的通知刚刚下发，并从10月14日起执行。同时，天津首套房的认定资格已经调整，由“认房又认贷”改为“认房不认贷”，中国银行的一位客户经理介绍：“在天津市无房，且名下住房贷款已经结清，就可以认定为首套房资格，享受较低利率。”

除了商贷利率下调，天津市住房公积金管理中心网站10月11日发布消息，2022年10月1日起，天津下调首套个人住房公积金贷款利率。2022年10月1日(含当日)以后发放(发放日期以贷款借据日期为准，下同)的首套个人住房公积金贷款，5年期以下(含5年)利率调整为2.6%，5年期以上利率调整为3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，即5年期以下(含5年)和5年以上利率分别为3.025%和3.575%。同时，2022年10月1日以前发放的1年期以上首套公积金贷款自2023年1月1日起执行新利率。