天津低首付购房调查：变相“首付贷”横行，灰色通道仍存

图片来源：中房报图库

彭红侠/发自北京

“仅需6万元，武清城区龙湾城板块，配套成熟，全洋房社区，首付6万元即可购买。”近期，天津一成首付甚至数万元首付购房的消息充斥在不少中介的朋友圈。

“现在市场不好做，很多楼盘都开始降首付。”天津当地一房产中介人士表示，相比其他楼盘，这个项目没有那么多套路，只要有6万元首付就可以买，其余九成贷款就可以。

记者调查发现，当前天津降首付的项目众多，而这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，除上述直接贷款外，还有开发商提供自有资金“垫资”进行首付分期，以及中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

“这种行为与国家有关部门规范性文件规定是不符的，更与国家倡导的房住不炒’相悖。”高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示，提供“首付贷”或者“首付分期”等形式，违规垫付或者变相垫付首付款就是一种应当整治的投机炒房行为。而通过银行首付信用贷等方式降低首付比例，则属于违规行为。

对于各类变相首付贷违规乱象，住建部、银保监会等监管层相继出拳，明令禁止消费贷等各类资金流入楼市，打击中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。不过截至目前，天津楼市配资方式的灰色渠道依然没有被完全阻断。

变相“首付贷”违规入市

“首付不够也可以买。”天津当地一房产中介人士表示，目前片区内多个楼盘可采取不同方式，降低首付门槛。比如位于淮河道的星河国际可以提供首付分期，开发商垫资，2年免息，每年还款50%。

“申请项目首付贷需至少拥有一成首付，剩余两成可以贷款。首付贷相比房贷是‘小头’，免息2年还清压力并不大。”不过，星河国际置业顾问也坦陈，如果公司垫资的首付贷2年内无法按期偿还，将会被公司起诉，影响征信记录。

位于武清区的某项目，则通过与建设银行、农业银行等金融体系合作，以6万元首付获取买房资格。“原本首付应该是三成，现在不到一成首付就可以买，相当于银行帮购房人垫资。”该项目置业顾问说道。

与上述低首付操作略有不同，位于滨海新区的力高阳光海岸通过第三方“过桥资金”，帮助购房者获得首付贷款。据项目置业顾问透露，这笔“首付款”可贷10万-15万元，5年-10年还清，按月付利息，年化利率5%-8%。“这是银行的某种产品，不过具体匹配到哪家银行，可申请多少额度，需要第三方公司评估后才能确定。”

相比于置业顾问含糊其辞，负责该项目的中介人士直言可通过“消费贷”补足首付款。其表示，银行的“消费贷”是一款信用贷款，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，购房时卡内余额可直接使用。

银保监会2013年曾下发文件，明确“消费贷”不能用于购房，且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称，通过担保机构一条龙服务，这些证明都能搞定，银行一般没有精力逐一审核，哪怕消费贷用于购房，实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

推高金融风险

“如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时，也透支购房者偿债能力，并将楼市风险向银行业等金融系统传导，需高度警惕。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇亦表示，变种首付贷依然存在，说明民间金融管理存在短板，监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范，相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估，理顺定价机制，对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

其实早在2016年，多地均已出台政策对首付贷“叫停”。2016年3月，深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知，对深圳地区首付贷情况进行摸底，严禁企业开展高杠杆房贷业务。同年3月，上海楼市新政“沪九条”也提出，银行应加强对购房人首付款的核查，购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。中央政治局会议也多次强调“房住不炒”，严禁资金违规流入楼市，监管不断出拳之下，违规挪用现象为何屡禁不止？

民生银行研究院研究员李鑫对此表示，很多机构利用一些隐性手段来规避核查的行为，银行核查成本很高。而且如果银行要求每一笔客户消费都提供消费凭证，不仅会降低客户消费用款的便捷程度，降低客户的消费意愿，甚至会直接被不需要提供消费凭证的同类竞争机构将客源抢走，同时很多消费都是基于网上付款，提供消费凭证的验真也具有一定难度。

首付贷屡禁不止，亦与当下楼市行情不无关系。中指研究院数据显示，今年第一季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；成交面积150.23万平方米，同比下降41.18%，为2014年以来同期最低值。截至3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。

楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。今年1月-5月，百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。百强房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

“尽管市场环境并不景气，不过国家相关部门已相继出台信贷举措，降低首付款比例，下调住房贷款利率，这样的政策是在防范系统性金融风险硬约束下所能够给予出的最大支持空间了，不能再突破会变相突破了。”宋庭敏表示，部分城市的房价与购买力之间的矛盾，以及市场景气的恢复，还需要坚持政府有形的手和市场无形的手共同发力，去实现土地资源合理配置以及市场机制包括价格、供求、竞争和风险机制的自我调节，进而实现房地产市场健康稳定发展。

天津3.9%、石家庄3.8%，首套房贷利率下调又增两城

新京报讯（记者徐倩）10月14日，新京报记者获悉，天津市和石家庄市的首套房贷利率下限，从当天起分别降至3.9%和3.8%。

其中，天津首套商业性个人住房贷款利率最低由“LPR-20个基点”下调至“LPR-40个基点”，即首套房商贷利率降至最低3.9%；二套房商业性个人住房贷款利率没有变动，仍为“LPR+60个基点”，即最低4.9%。该政策从10月14日起执行。

同时，石家庄从10月14日起已经开始执行最新房贷政策，即首套房贷利率从4.1%下降至3.8%；二套房贷利率维持4.9%不变。

当天，58安居客房产研究院也向记者表示，目前，天津、石家庄首套房贷利率最低已经降至3.9%和3.8%。同时，天津、石家庄两地的中介也向记者证实了上述消息，“今天刚接到的通知，目前已经按照最新的贷款利率执行。”

9月29日晚间，中国人民银行和银保监会发布通知称，符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

据易居研究院智库中心统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。其中，二线城市8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

目前，在二线城市中，据记者统计，武汉、天津、石家庄、贵阳已经下调房贷利率，分别为3.9%、3.9%、3.8%和3.9%，这也意味着，上述城市的首套房贷利率均降到了“3”字头。

编辑杨娟娟

校对柳宝庆

天津买房｜血泪经验教训，希望看到的朋友能够避免踩坑

天津买房，门道太多，一不留神就踩坑！

买完房我才知道，还能从中介拿返佣，简直心在滴血！

作为曾经的天津买房小白，有几点血泪教训跟大家分享：

1、做足功课。天津有很多买房经验交流群，进去之后，你会发现打开新世界。

里面不乏各路大牛，有坐拥多套房产的“炒”房大佬，也有喜欢总结经验的购房新秀，他们掌握的房产信息、楼市内幕、房价走势、板块分析，知识密集程度堪比《百科全“乎”》。

我也是从买房交流群里得知，在天津买房还能跟中介“要钱”，我一直以为要交中介费呢。

每个中介的返点还不一样，有的多，有的少。返佣的时间也不一样，有的合同刚签，就给你钱，有的得等上个把月，有的干脆合同一签，小手一摊，找我返钱？下次再见···

群里大家在讨论中介返点的事情，有的返了，有的签完合同就找不到人了，有的干脆不知道返点这回事

找中介，还是建议大家找口碑好、返佣及时，能够真正拿到实惠的中介，要不然吃不到羊肉还惹一身骚。

2、理清自己的买房思路。很多人买房，脑子一坨浆糊，不知从哪入手，其实理清思路很简单，只需要把你最看重的几点排排序。

考量房产价值的无非就是那么几点：教育、交通、医疗、户型、预算、物业、开发商以及不利因素。

把这些因素展开来看，排排序，做一个w分析，找到适合自己的房子其实并不难。

拿我举例，我是河北这个高考困难区过来买房的新天津人，自然是看中了天津的高考优势。另外，天津作为直辖市，交通设施、医疗条件自不必多说，这是宏观层面的分析。

再往细了说，手里拿着160w的购房款，这是【预算】，小区隔壁就是九年一贯制的南开学校，先不说教学质量如何，就是目送式上学，就够吸引我的，这一点就是【教育】。而且，海教园片区八成以上都是高学历、高素质人才，有着重视教育的天然属性，将来海教园高中建成之后，生源质量肯定很能打，教学质量不必担心。

我的买房考量

再一点就是，年底六号线就通了，【交通】这一优势又被放大，这是实打实的优势。【户型】是我比较喜欢的小三室户型，三面朝阳，我也去看过其他片区的88平小三室，总感觉比四季春晓的差点意思。谈到海教园-四季春晓，绕不开的【不利因素】那就是怡静园。不过实地看过以后，我发现网上真是夸大其词，而且以后南开学校、武警营房盖起来之后，这算得了什么呢？

所以综上所述，我觉得我买得挺称心如意的。

3、买房不是买菜，用吃奶的劲儿跟销售磨！买房交流群里的各种买房经历，真是让我大开眼界。

有的群友，销售说啥就信啥，也不会砍价，到最后砸个金蛋，中个电水壶都觉得自己赚大发了。

有的群友就厉害了，从早上磨到晚上八九点，愣是把房价磨下10w，那都是真金白银，一辆家用车的钱！这还不算，能薅什么，就薅什么，家电、物业费、车位券，人家那真是靠本事买房。

房产交流群里，大家在交流买房砍价的经验

会买房和不会买房的人，差不多的楼层楼栋，里外里能差出去十几万，所以，千万别把买房当买菜！

4、买房要找一个靠谱的中介。我买房的时候，中介开车把我从天津西站接到了海教园，下午又带我从海教园跑到了西青区看另外一个楼盘，车接车送真的很方便。

中午还请我吃了顿饭，让我挺不好意思的。我看人家又是车接车送，又是请吃饭的，挺不容易，晚上请中介吃的烧烤。谁知进了房产群才知道，在天津买房，中介都是车接车送还管饭。

另外，中介渠道多、带客量大，所以他们从开发商手里拿到的优惠就大，比自己去售楼处能便宜不少钱。当然，也得找良心中介，口碑好时间久的中介，能够拿到真正实惠的中介，避免被坑。

另外，记得一定要，谈返佣！谈返佣！！谈返佣！！！

以上都是我根据实际买房经历，以及通过购房交流群，总结出来的经验教训，希望能给大家带来帮助。

买房别心急，多和别人交流交流经验

祝愿大家都能有坑避坑，有雷必雷，买到自己称心如意的房子！