如果想提前还贷，怎么做比较划算

今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次

因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市

遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法

小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%

最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率

一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息

今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金

提前还房贷的话，怎样做才比较划算

01

先来算算现在的利息

小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的

因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万

而目前已经按时还款两年，共计24期

我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还

因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万

虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷

而最近小文还是动了提前还贷的念头

02

有两种提前还款方式

她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择

一个是缩短还款年限，每月的月供不变

一个是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完

而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款

还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供

按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元

如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半

但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万

从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算

当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看

像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻

而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

03

不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

违约金计算下来共差不多是1.2万元

这笔费用就是小文需要支付的违约金

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

因为对于小文来说

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

04

一边是低额收益，另一边是高额利息

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

提前还贷是个人选择和各取所需

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？

以上为正文，来自乔不丝

知识科普 | 贷款还款方式怎么选择？那种方式最划算？

当下社会，很多年轻人以“超前消费”为时髦，贷款也逐渐成为一种常见的消费方式。那么你知道贷款还款方式怎么选择？那种方式最划算吗？下面财优化带你一起来了解。

贷款买房子的还款方式主要有三种，等额本息，等额本金，一次性还本付息。

1、按月等额本息还款。

等额本息还款期内，贷款人每月需要偿还同等数额的贷款额度（额度包括本金和利息）。在还款的过程中，前期还款的时候，利息比重比较大，后期还款的时候，利息比重减少。等额本息每月还款额计算方式：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。

这种还款方式在贷款的期限内，每个月的还款额度是一样的，有利于记住还款的额度，可以很好地计划收入和开支。

2、按月等额本金还款。

使用等额本金还款方式，每个月偿还固定的本金，另加利息就是每月还款额。等额本金每月还款额计算公式：每月还款额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率。

这种还款是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，因此是每月递减的。这种比较在贷款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

3、一次性还本付息。

这种还款方式可以办理的贷款期限有限定，一般只能申请一年内的贷款。初期没有还款压力，但是到了还款期限。压力较大。除非有绝对的把握可以在还款期限内可以还清贷款，不然不建议选择这种还款方式。

以上就是贷款还款的常见方式，大家可以结合自身资金实力选择合适的方式，同时规划好自己的资金，按时还款。

干货！提前还贷，怎么操作才最划算？

开篇之前，先祝大家新年快乐、身体健康、发大财。

最近有位粉丝一直在问提前还款的相关事宜，看得出来过去一年是在非常努力的赚钱了。

今天我们就来好好说道说道“提前还贷”这件事。到底怎么操作才最划算？

做功课

提前还贷，不是说你随时随地想提前还了，就直接拎着一袋钱扔在银行柜台上就可以的。

你得了解自身的情况，知道自己具不具备提前还款的资格，以及有没有提前还款的需求。

一般来说，提前还贷有三种情况：

1、按月正常偿还贷款本息到一定期限后，比如半年、一年甚至更久的时间，才允许提前还贷，不收取违约金。

2、无论什么时候提前还贷都会收取违约金，金额按照合同规定，有的以本金计算，有的以加收剩余贷款月份利息的方式收取。

3、无论什么时候还款都不收取违约金。

基本上，自己是哪一种情况看看合同就知道了，在贷款合同中关于违约金这一项会有特别说明。

除了是否违约以外，根据不同银行的规定，提前还款对金额也会有一定的限制。

关于提前还款的的用户需要携带的证件，一般来说，需要提前出示书面申请，并约定还款日期。

然后按照约定带上身份证、贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷的协议。

经过银行审核同意后，按照银行的要求，再把提前还贷的款项预存到扣缴月供的账户里。

不是所有人都合适

当然了，就算你有几麻袋的钱，也不一定就适合提前还贷。

比如公积金贷款的朋友。

公积金贷款最低3.25%的利率，基本没有任何商贷可以给到，就算有，基本也不能提供这么长的年限。

利率低，时间长，是非常划算的，基本没有必要提前还贷。

第二个是房贷还款年限已经过半了，这个时候想要提前还贷的话，我建议好好考虑一下。

因为这个时候基本上利息基本全部还清了，剩下的大部分都是贷款的本金，提前还贷的话，意义不是很大。

最后一种，就是等额本金还款，还款期已经过了1/3的，这类朋友也是需要好好评估一下的。

因为等额本金的还款方式，是越到后面本金就会越少，产生的利息也会越少。

如果还款期已经超过1/3，就意味着其实你已经偿还了约一半的利息了。

举个例子：

一套房子总价100万，房贷利率6.125%，贷款70万还30年，会产生约64.4912万元的利息。

银行会将70万的贷款本金分摊到360个月里，平均每月约为1944.44元。

1944.44元再加上每月房贷剩余金额产生的利息，就是月供。

当你还到第120个月时，还款总金额已经有约59.6155万元了，其中利息总额为36.2822万元。

所以，当等额本金的还款期超过1/3后，偿还的利息额已经超过了一半，后期所剩更多的是贷款本金，因此是否需要提前还贷是需要斟酌的。

怎么还才最好？

那么如果一定要提前还款，怎么还才最划算呢！这也是分了好几种情况的。

第一种就是一次性全部还清，这种情况一般会出现在需要转卖房子的时候。

其余三种则是选择缩短还款时间或者提前偿还部分贷款，从而达到提前还贷的效果：

1、每月还款额不变，还款期限缩短；可有效节省利息。

2、每月还款额减少，还款期限不变；可减小月供负担。

3、每月还款额减少，还款期限缩短；可节省较多利息。

如果是从节省利息的角度出发，那么缩短还款期限肯定是更划算的。

这个很好理解，缩短了还款期限就等于加快了还款周期，这样的结果就是更早地还清贷款，从而降低利息的产生。

选择减少月供，一般需要提前偿还一定的贷款金额。

这样可以有效地降低还款人每月的负担，也会在一定程度上减少利息的产生。

但和缩短还款期限相比，效果会比较弱。

当然，究竟是选择缩短周期还是减少月供，都要从自身的角度出发。

如果收入完全可以支付月供，只是单纯想降低个人负债的，那么缩短周期，是个不错的选择。

如果收入一般，月供比较吃力，那么选择减少月供的方式会好一些。

不过因为银行不同，提前还款的方式也有所不同，具体事宜还是需要到贷款银行详细咨询的。

结语

总的来说，提前还款这件事的核心就是降低贷款本金总额。

因为利息产生的多少，是根据贷款本金的多少来定的，你前期还的本金越多，那么后期产生的利息就会越少。

还款压力，自然也会有所减轻。