热问｜遭遇变故无法偿还房贷，购房者该如何应对？

如果一位房贷族在生活中遇到失业、疾病等意外变故，那么其需偿还的房贷就成为了极大的负担。北京的李女士上个月遭遇公司裁员，失业的她暂时没有了收入，而母亲最近也生病住院，需要不少费用；李女士想先照顾母亲康复，然后再重新找工作，其经济上的压力自然不小。令她最为纠结的是，去年她刚贷款购买了一套房，月供15000元，需还20年房贷。

李女士想了解的是，在她无力偿还房贷时，会有什么后果？如何处理才能将自己的损失降到最低？

解答：

对于像李女士这样遭遇变故的购房者来说，最重要的是尽量想办法避免房屋被强制拍卖。一般来说，如果连续六个月以上还不上房贷，银行可能会采取诉讼等方式催收甚至拍卖房屋，这对于购房者来说是最糟糕的一种情况。

从其具体后果来看，购房者将被列入征信黑名单，影响其再次申请银行贷款；购房者已还的房贷无法拿回，存在经济损失。更为重要的是，由于拍卖成交价通常低于市场价格，购房者会有一定的房屋买卖价差损失，而且，在房屋强制拍卖前，银行是要先起诉的，购房者后续需要承担诉讼费、房屋评估费、拍卖费等费用，这些费用也均需要从法院拍卖房产所得款项中扣除。若是拍卖变现仍不能偿还银行贷款及其他费用，银行还可能会主张查封购房者名下的其他资产，再次拍卖变现以偿还不足部分。

那么，如果尽力筹款还是不能按期偿还贷款，购房者该如何应对呢？

专业人士指出，首先，如果李女士不希望出售房屋，那么她可以向贷款银行申请“延期还贷”，经银行同意后办理延期还贷手续，但银行仍将按照合同规定的贷款利率收取利息；另外，李女士还可以与银行协商是否可以适当延长还款期限，从而降低月还款额，比如申请将原本20年的房贷期限延长到30年。

不过，上述方法只适用于资金暂时出现困难、未来可以改善的购房者。如果李女士的经济能力实在不允许其再保留房屋，那么只能考虑出售了。需要注意的是，没有还清贷款的房子，必须要满足“结清贷款、解除抵押”的条件才能出售。对于李女士来说，未还完的贷款可以考虑与买家协商支付、向亲朋好友借款支付、用自己名下其他抵押物向银行申请贷款等方式来还清；另外，还可以考虑转按揭，但其局限性在于极少有银行受理这种业务，需向相关贷款银行咨询以了解具体情况。

总之，购房者若要避免房屋强制拍卖，首先要做到如期偿还房贷，如果出现特殊情况，应及时与银行协商解决，若是最终仍无法偿还贷款，可考虑主动、及时处理掉房产。

新京报编辑杨娟娟校对李铭

图片来源/ICh

按揭买房贷款下不来，买家需要支付巨额违约金？

一套房产，除了很壕的人外，很少有人能够一把付，我们中国的绝大多数购房人还是要依靠贷款才能买得起一套属于自己的房子。

而贷款买房，当中最重要的一个环节就是房贷审批，经历过房产按揭的朋友们应该都知道，房贷审批并不容易，你不仅要有稳定的工作，要向贷款银行提交工资流水证明，且月收入要高于月供的2倍以上，还要具备良好的征信。

而这其中，只要任何一个环节出现失误，那么贷款审批势必就无法通过，没有成功贷到款，无法支付购房尾款，这个时候该怎么办呢？

这个时候之前签订的购房合同（协议）就要出来发挥它的作用了。

有约定从约定

根据我国法律相关规定，处理合同纠纷，有约定，从约定；即在合同履行过程中，对于出现的争议，会先选择遵循合同的约定条款执行，若没有约定条款的，则按照法律规定执行。

比如：

1、如果在合同中约定了“若房屋贷款失败，买方有义务自筹款项支付剩余房款”，那么如果房贷审批出现问题，买家就需要自己想办法在约定时间内补足剩余房款，如果未能补足，则买家违约，需要承担相应的违约责任。

2、如果在合同中约定了“若房屋贷款未通过审批，双方均可解除本合同且互不承担违约责任”，则买卖双方都互不承担相应责任。

总而言之，在约定的事项不违反法律规定、不违反公序良俗的前提下，当事人有约定的，则一定是按照约定来。

无约定从法定

如果根本就没有相关条款的约定，那么就需要参照相关法律规定了。

根据我国法律规定，房屋买卖合同关系中，买方无论何时都对卖方负有及时足额付款的义务，即使合同没有约定，也不能免除或减轻买家的违约责任。

所以无约定对买方来说也是有风险的。

房屋买卖是中国人的头等大事，一旦出现纠纷不仅糟心，还会产生很大的损失。

但如此重要的事情，大部分人在签署购房合同时却很少有请律师审查合同的习惯，或许过于自信、或许疏忽大意，结果就是出现纠纷后，再请律师时，才发现之前签署的合同对自己非常不利。

但是既然合同既然已经签了，那就必须要承担相应的法律责任。

按照我们国家的交易习惯，签合同之前，买方是大爷，签合同之后，卖方是大爷！因此作为买方，事先的审查合同尤为重要。即使房屋买卖合同多为格式合同（即由中介机构提供的合同范本），签合同之前还是有“讨价还价”的可能性的。关注诉呗，专业律师帮你审查合同！

案例丨民法典的那些事儿（297）：房屋按揭还不了咋办？

前述：本案讲述了一起房屋按揭贷款产生的纠纷。彭业主买了一套房子，贷款了，但后期没钱还贷款了，违约了。银行起诉后，房地产开发商偿还了银行贷款，并按照约定解除了房屋买卖合同，并要求彭业主承担违约金。彭业主说，虽然自己违约了，但开发商也逾期交房了，法院说，另行起诉吧！

一、案件概述

2021年7月1日郑州中院（2021）豫01民终7715号：

上诉人彭志芳因与被上诉人河南晨光正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2021）豫0108民初1064号民事判决，向本院提起上诉。

彭志芳上诉请求：

一审法院仅凭被上诉人提供的证据作出判决，并未考虑上诉人的权利。

双方当事人于2015年12月21日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定上诉人向被上诉人购买位于郑州市××、××单元××房屋××套，建筑面积119.64平方米，房屋总价款930571元。

上诉人于2015年12月21日前支付被上诉人首付款240571元，剩余房款69万元上诉人于2016年2月10日前以商业贷款方式向被上诉人支付。

至上诉人于2021年3月5日发生合同违约，上诉人未收到房屋交接手续，至今无法办理入住和办理房屋不动产权证。

鉴于上诉人已逾期违约，后上诉人也曾积极寻找贷款，因各银行和资金方贷款需要有房屋不动产证，故不好贷款，对于一个普通家庭来说买房前期已支付40万元左右房款，如再一次性支付剩余贷款，确实困难，只有寻求房屋抵押贷款。

一旦解除合同，对上诉人的家庭将造成重大经济损失。根据民法典第四百九十六条、第四百九十七条等规定，应对一审判决依法改判或发回重审。

根据《商品房买卖合同》第八条、第九条规定，出卖人应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》附件四第3小项的条款应废除或不构成合同的内容。

二、法院观点

彭志芳与河南晨光正商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条34第6条34相关约定中，明确约定了出卖人解除合同的事由。

因彭志芳未能及时偿还银行贷款，河南晨光正商置业有限公司已按照约定向中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行履行了保证责任，向该银行支付款项643628.64元，且彭志芳无法按照合同约定偿还相应款项，故一审法院认定合同解除的条件已经成就，河南晨光正商置业有限公司可以行使相应的解除权，并无不当。

案涉《商品房买卖合同》及相应附件信息已备案，彭志芳上诉称《商品房买卖合同》附件四中关于出卖人有权解除合同及附件、买受人并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金的条款应废除或不构成合同内容的主张，理由不足，对其上诉主张本院不予支持。

彭志芳称河南晨光正商置业有限公司逾期交房，彭志芳可另行主张权利。

《商品房买卖合同》解除后，河南晨光正商置业有限公司应及时将彭志芳已支付的购房款退还彭志芳。

因彭志芳未提交证据证明其向银行还贷的具体数额，且双方当事人对彭志芳已付首付款金额有争议，对退还彭志芳已付购房款事宜本案无法一并处理。

双方如在退款时产生纠纷，可就退款事项另案主张。

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。