退房后，房贷还要继续还吗？贷款合同解除的正确操作

【前言】购房者在签订购房合同后，可能会因开发商未取得预售证、欺诈、烂尾、延期交房、超期未办证等各种原因要求“退房”，其后果可能是购房合同的解除、无效、被撤销等等。无论哪一种，都会带来一个问题，退房后，房贷是否还要继续偿还？今天，我们聊一聊这一问题。

从最朴素的价值观来判断，退房后，房贷应当是无须继续偿还的。但是，现实中的情况并非如此简单。以按揭贷款支付房款，涉及到很复杂的“三角法律关系”——开发商（房屋出售方）、购房者、担保权人（银行）三方之间的三重法律关系，包括：①开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系；②购房者与银行之间的按揭贷款合同关系；③开发商与银行之间的担保关系。这些法律关系之间相互独立，但又有着千丝万缕的联系。“爱家法律志”选取了购房者普遍关心的若干问题详细解答，以飨读者。

一

《购房合同》无效或被撤销，《贷款合同》是否也无效或应当被撤销？

通常而言，答案是否定的。

合同的无效和可撤销的事由是法定的，如：所购房屋一直未取得预售证则合同无效，购房者购房受到了开发商的欺诈会导致合同被撤销。但是，《购房合同》存在上述情况，不代表《贷款合同》也存在无效、被撤销的法定事由。因此，《购房合同》无效、被撤销的，《贷款合同》原则上不会无效或者应当被撤销。如“交通银行股份有限公司大连金州支行诉巴德仁等借款合同纠纷案”[（2015）大审民再终字第42号]中，大连市中级人民法院就判决认为“以虚假房屋买卖合同办理银行贷款的，房屋买卖合同无效，贷款合同有效”。

二

《购房合同》依法解除后，《贷款合同》是否同时解除？

合同的解除可以是基于约定，也可以是基于法律规定。如果开发商、购房者、银行三方事先约定或者事后协商一致解除合同，那两份合同当然可以“同时解除”。我们讨论的主要是《购房合同》基于法律规定而解除的情形（可查看“爱家法律志”此前文章）下，《贷款合同》是否同时解除？

通常而言，答案依然是否定的。因为两者并非主合同与从合同的关系，在效力上、消灭上均不存在从属性。根据最高人民法院的观点，两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系，类似于“联立合同”。（参见：最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》）

三

退房后，房贷从何时起不用再继续偿还？

原则上来说，房贷从《贷款合同》被依法解除之日起就无须继续偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第20条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，《贷款合同》的解除需要人民法院依法确认。也就是说，购房者应当向法院提出解除《贷款合同》的请求，法院支持解除请求的判决生效后，购房者就无须再继续偿还房贷了。

但是，现实中的情况往往是，购房者自觉“房子已退”后，就不再继续偿还房贷，而不会等到法院支持解除请求的判决生效。

请注意，购房者和开发商的“退房”纠纷，银行往往是不知情的，银行只会关注贷款人本月的房贷是否已按时偿还。如果购房者擅自停止还贷，那么后果可能是银行将贷款人纳入“征信黑名单”，给购房者带来额外的烦恼。

四

购房者“停止还贷”的正确操作

“爱家法律志”建议购房者：将开发商和银行同时列为被告，向人民法院提起诉讼，请求一并解除《购房合同》和《贷款合同》。

如在广州市中级人民法院二审终审的“广州云梯公司、交行广州五羊支行、杨忠治商品房预售合同纠纷案”[（2020）粤01民终21441号]，以及咸阳市中级人民法院二审终审的“浦发银行西安分行与牛克胜、陕西华阳天地公司、王永春商品房销售合同纠纷”案[（2020）陕04民终2909号]等案件中，法院均支持了购房者关于一并解除《购房合同》和《贷款合同》的诉讼请求。

从理论上来看，在购房合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，为了一次性解决当事人之间的争议，保证裁判统一，可以合并审理（处理）“商品房买卖合同纠纷”与“按揭贷款合同纠纷”。当然，在具体的案件中，银行作为担保权人，还可能以有独立请求权第三人的身份提出诉讼请求。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

五

合同解除的后续问题：贷款和购房款及利息的返还

《购房合同》和《贷款合同》解除后，就会产生一系列的款项返还问题，如：①购房者就其已经支付的首付款能否向开发商主张利息？②购房者已经偿还的贷款及利息，向谁主张要回？③购房者尚未偿还的贷款及利息，如何处理？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第21条第2款的规定，结合司法实践：

（1）开发商应当将其收到的购房款的本金及利息返还购房者，这里的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；

（2）开发商应当将其收到的购房贷款及利息返还给银行（担保权人），多数法院认为“剩余贷款本金及利息”之和应当以贷款银行核算的剩余贷款数额为准。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第二款

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

“爱家法律志”提示，购房者在提起诉讼时，还可以视实际情况，提出以下主张，如：（1）要求开发商支付相应的违约金或者赔偿金；（2）要求开发商返还预收的其他费用，如维修基金、物业费等；（3）如有相关合同，如车位销售合同，可以一并请求解除。

在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，本文观点仅供参考。

END

特别声明

本文仅供阅读者研究和参考，在任何情况下均不构成亦不得被视为对阅读者提供的法律建议、意见，本文作者及作者所就职机构不对任何依据本文采取的任何作为或不作为承担责任。

未经同意，谢绝转载。

退钱了！房贷满一年就能退税！内附退钱流程详解

一年一度的个人所得税退税时间又到了！

目前，个人所得税APP首页已经更新，即日起可以填报。

回想去年，个人所得税年度汇算一开启，就有许多人成功退税，少则几十块，多则几万块，简直羡慕死人。去年没赶上的，今年一定不能错过！

尤其是有“房租和房贷”的朋友们，这一波羊毛，是必须薅！

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条:

纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

接下来楼Si将从“如何申报退税”和“房贷退税注意事项”两方面介绍。

退税流程详解

1.下载“个人所得税”APP，点击【专项附加扣除填报】

2.点击【住房贷款利息】

3.选择扣除年度【2022】后出现如下界面，准备好相应材料，进入填报即可。

4、完成抵扣税费的项目申报后，回到办税中选择综合所得年度汇算申报预约。

5、预约成功后，在预约日期内可以查看自己可退税金额

总结流程：

【首页】——【常用业务】——【专项附加扣除填报】——【住房贷款利息】——【选择扣除年度】——【填写材料信息】——保存提交——【返回预约】

房贷退税注意事项

事实上在操作过程中有很多人会出现这样那样的问题，这都是没有了解退税规则，因此楼Si汇集了一些注意事项，以免大家无功而返。

1、首先必须缴纳过个人所得税，只有先缴税（起征点5000元），才会有退税；

2、一定是首套房贷利息才可扣除；

3、夫妻双方一起买下的房子，那只能抵扣一方的个税。选择后纳税的一个年度之间不能做出更改；

4、如果你买了房，但还在租房的，“住房贷款利息”和“住房租金”两者只能选其一；

5、首次还贷月开始满1年为一个申请退税周期，满一年的次月起3个月内申请，未申请的自动作废（比如开始还贷时间为2021年12月，刚好满1年）；

这里要说的是房贷退税，退的不是房贷的税，而是你的个人所得税，你在上一年预缴的税额在发生退税条件后才可能产生退税。

温馨提醒：纳税人如需在3月15日前办理，可在A进行预约，3月15日之后就无须预约，办税跨度达4个月，时间非常充裕，无需扎堆办理。

记得在个人中心绑定你的个人银行卡，退税的时候就会直接把钱打到你的银行卡上。

有房贷可以退税了，而且还不少钱！教你详细操作步骤，抓紧申请

个人所得税退税教程大家好，我是专一大叔，最近退个人所得税热火朝天，很多人退了几百，几千，甚至上万的都有！

退税，顾名思义就是你税交多了，国家又把你多交的税还给你。个税改革之后，缴税方式变了，以前交税，主要由公司提前给员工交，发工资时先扣社保和公积金，最后再扣税，最后到我们手里的，就是所说的税后收入。而国外，比如美国，是由个人自己申报、自己交税。去年咱们国家搞了个“个税改革”，把国外这套经验搬过来了。从2020年3月1日开始正式实行。如果你没选“单位申报”，你就得自己申报个税。别问我不申报行不行，个税关乎我们的钱包，有总比没有强是吧，大部分人是可以参与退税的？

所有操作之前，你要先下载这个个人所得税APP，所有操作都要在这个APP上完成。

打开之后首先你要先申报，不申报是不会退一毛钱的。如果纳税人买的房子符合要求，比如首套房，这个是硬性标准。填写完申报住房利息专项扣除后，每个月就能抵扣个税。这就是说把你每个月还贷信息填写清楚，如实填写。大数据时代，胡乱填写是不行的。

月供多少才可以申请房贷退税？房贷退税和月供金额没有直接关系，不管多少，只要符合退税要求都行。当你把所有信息填完之后，综合所得年度汇算，会自动计算出你的个人一年收入，这就是综合所得，如果通常退税需要先通过办理综合所得年度汇算计算出纳税人在一个纳税年度内的个人的综合所得，如果低于预缴的税款，则可以申报退税。

首先要通过个税APP申报房贷利息支出。这里给大家顺便讲一下，即使你没有贷款买房，在外面有租房的，点击第五项住房租房，提供租房合同，房屋坐落地址等信息，也是可以退税的。需要留意的是，住房贷款利息和住房租金两者只能选择一项。

退税要满足以下这几个要求：1.仅限于享受了首套房利率的境内住房，公积金贷款或者商业贷款；

2.房贷状态处于还贷中，且还贷时间不超过240个月；

3.每个月定额扣除1000元，一年就是12000元。

什么时候可以申请退？退到哪里？

需要注意综合年度所得汇算并不是随时都能办理，一般在每年的3月1日开始到6月30日结束，期间跨度4个月时间是很充裕的，纳税人全天24小时随时都能办理。

通过年度汇算退税的，纳税人还要填报本人的银行卡账户，税务机关审核通过后会把税款退至你绑定的银行卡上，至此所有的退税就结束了。

今天就给大家分享到这，点赞关注，不懂的可以评论区留言我们大家一起交流！