房贷利率怎么算？

房贷是我们接触最多的一种银行贷款，也是银行最为传统的贷款业务之一。相信大多数购买房产的朋友，都接触过银行的房贷业务。

目前，银行的房贷已经不按之前的基准利率来计算了，而是采取最新的LPR加点的形式去计算房贷了。很多朋友，对于LPR加点，还有一些疑惑。

下面，我们就来了解下，最新的房贷利率该怎么算。

首先，我们要明确一点，LPR作为市场报价的利率，每个月都有可能不同。目前，最新的五年期LPR报价为4.65%，已经连续数月没有出现变化了。

而LPR加点，则是在LPR的基础上，各家银行再进行加点。

具体要如何计算呢？下面，我们举个例子来说明。

假设当期的LPR报价为4.65%，某银行的加点为55个基点。

那么这笔房贷的实际利率为4.65%+55（0.55）=5.2%。

也就是说，加的这55个基点，相当于在LPR的基础上，加上0.55。

这就是目前房贷利率的计算方式了，我们不仅需要关注每个月20日的最新LPR报价，还需要关注银行的加点数额。简单地加在一起，就可以获得房贷的实际利率。

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贷款市场报价利率、房贷利率和同业拆借利率的标准解释

贷款市场报价利率、房贷利率和同业拆借利率如何理解？且看中国人民银行的标准解释。

一、贷款市场报价利率（LPR）

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布，可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

二、房贷利率

目前大部分银行首套房贷利率执行的标准是在基准利率（4.9%）的基础上上浮10%-20%，少数银行甚至是在基准利率的基础上上浮30%。比如，5年以上房贷利率上浮20%，那么执行年利率为5.88%。

现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。1个基点即一个BP，也就是百分之一个百分之一，即1BP=0.01%。例如，当LPR利率下降15个基点的时候，就相当于下降了0.15个百分点。

三、同业拆借利率（Shi）

上海银行间同业拆放利率（ShhiIkOffR，简称Shi），是由信用等级较高的银行自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率，是单利、无担保、批发性利率。目前，Shi品种包括隔夜、1周、2周、1个月、3个月、6个月、9个月及1年。

Shi报价银行团现由18家商业银行组成。报价银行是市场利率定价自律机制成员，具有公开市场一级交易商或外汇市场做市商资格，在中国货币市场交易活跃的银行。市场利率定价自律机制成立Shi工作小组，依据《上海银行间同业拆放利率（Shi）实施准则》确定和调整报价银行团成员、监督和管理Shi运行、规范报价行与指定发布人行为。

全国银行间同业拆借中心受权Shi的报价计算和信息发布。每个交易日根据各报价行的报价，剔除最高、最低各4家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出每一期限品种的Shi，并于11:00对外发布。

同业拆借，应当遵守中国人民银行的规定。禁止利用拆入资金发放固定资产贷款或者用于投资。拆出资金限于交足存款准备金、留足备付金和归还中国人民银行到期贷款之后的闲置资金。拆入资金用于弥补票据结算、联行汇差头寸（指不同的银行之间进行往来支付的收支差额，比如工行今日向农行汇款100W，农行今日向工行汇款80W，那么还有20W的就是汇差头寸）的不足和解决临时性周转资金的需要。

LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？

听说房贷利率又降了，为什么我的没降？

现在银行利率到底是多少？

老说LPR，到底是个啥东西？

我办房贷的时候还没有LPR，现在是咋算的？

我的房贷利率6点多，有没有办法降低一些？

别急，今天老鸟给大家一次谈清楚。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

但是。

还没有完。

不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

再回到你在2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

2022年1月20日LPR报价为4.6%，但是和你已经没有关系了。

所以，虽然2022年1月20日LPR报价下调了0.05%变成4.6%，但是你这套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。

只能祈祷今年12月份LPR报价时候能够低一些。

当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

怎么转换？

央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。