房贷出现提前还贷潮，提前还贷真的就省钱了吗？利息是怎么算的？

近期，随着楼市下行压力的持续，部分城市出现了房贷提前还贷的情况，尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢？提前还贷真的就省钱了吗？

很多人觉得提前还贷可以省钱，因为在大部分人的认知当中，房贷利率的计算是按照贷款额度计算好的，然后本金和利息一起分期偿还的。因此很多人都会觉得，只要我提前还贷那么剩下的利息我就不用还了，自然也就剩下了不少钱。但实际上，这种想法与现实是有偏差的。

房贷利息是怎么计算的？房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金✖年利率✖贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子，如果等额本息按照本金✖年利率（4.25%）✖贷款年限的方式计算房贷利率，那么100万贷款按照LPR-20基点的最低房贷利率计算30年期限贷款的话，应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元，每期还款6319.44元。但实际上，100万贷款按照当前最低房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61元，每期还款4914.4元。

从以上的例子大家不难看出，房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金✖年利率✖贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后，第一个月的贷款利息按照100万来计算，第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的，并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。

提前还贷能省钱吗？提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。

如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。

还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。

综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。

很多人都被当前的房贷还款压力击退，觉得有钱了就可以提前还款过过手头宽裕的生活。但实际上如果个人有能力提前还款，其实房贷的支出也不会对个人和家庭的生活造成多少影响。反倒是房贷还清之后，想真正在每个月按照还款额度定存是很难做到的。最后很多人都会发现，不论自己是否提前还款，最终都不会额外存下来更多的钱。

房贷利率降了 算算能省多少钱？

上周五出炉的5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.45%，较4月份的4.6%下调15个基点。昨日是LPR降息后的第一个工作日，北京青年报记者获悉，由于房贷利率普遍在LPR基础上加点定价，各地已执行最新的房贷利率，首套房贷利率和二套房贷利率均同步下调15个基点。此外，5月15日全国首套房贷利率下限还下调了20个基点，目前已有部分城市的首套房贷利率降至全国下限水平，即4.25%。

北京房贷利率同步下调

每月省80多元利息

北京地区房贷利率近年来一直保持稳定，目前的个人房贷定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，分别比全国利率下限高出0.55和0.45个百分点。北京地区的房贷年限最长为25年。

昨日，北京地区多家银行人士表示，所在银行的房贷利率已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率由5.65%降为5.5%。

15个基点的利率下调会给新购房的贷款客户节省多少利息呢？

对于首套房贷，100万元20年期贷款，等额本息方式还款，降息前月供为6682.70元，降息后为6599.56元，减少83.14元；如果贷款期限拉长至25年，降息前月供为5933.63元，降息后月供为5845.90元，减少87.73元。

以二套房贷利率测算，100万元20年期贷款，降息前为6963.87元，降息后6878.87元，减少85元；贷款期限增加至25年后，降息前月供为6230.78元，降息后为6140.87元，减少89.91元。

不难看出，15个基点的调降，不论房贷利率和期限具体如何，百万贷款月供都能节省80多元利息。当然，贷款金额越大，影响幅度会越大。如果贷款额度为500万，每月将减少400多元的利息支出，一年下来能省5000多元。

部分城市首套房贷利率

已降至4.25%

5月15日，央行、银保监会下发通知，就差别化住房信贷政策进行调整，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR降为LPR减20个基点，按当时的LPR计算，全国范围内的首套房贷利率下限从4.6%降至4.40%。5月20日LPR下调后，首套房贷利率下限进一步降为4.25%。

据不完全统计数据，在5月15日央行、银保监会发布差别化住房信贷政策后，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%。

昨日，北青报记者了解到，天津、郑州、昆明、苏州等多个城市的部分银行已跟随LPR的下调将首套房贷利率下限进一步降至4.25%。一般来说，征信良好、收入稳定的客户更容易享受最低利率。

对于这些地区的首次购房者来说，LPR下调的15个基点和利率下限下调的20个基点叠加到一起，近期房贷利率共下降了35个基点。

以等额本息方式还款的100万元首套房贷为例，若贷款年限为30年，降息前利率为4.6%，月供为5126.44元；降息后利率变为4.25%，月供变为4919.40元，每月可减少207元左右，一年可省2484.48元，如果贷款300万元，每年共可节省7453.44元。

如果贷款年限是25年，降息前每月月供为5615.24元，降息后月供变为5417.38元，每月节省的利息为197.86元。

存量房贷客户

今年不一定能享受最新利率

需要提醒的是，广大存量房贷客户不一定能立刻享受到此次降息的红利。

根据央行提供的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。这意味着还有少量存量房贷选择了固定利率。这类客户的房贷利率将不受LPR的变动影响。

而浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。

北青报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。

1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率，需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。

根据贷款放款日确定重定价日的客户，如果重定价日在5月20日及之前，今年已经重新定价，需要等到明年再调整；只有重定价日是在5月21日及之后的客户，才可以在今年享受本次调整后的最新利率，当然也要看离重定价日最近一期LPR的变动情况。

声音

房贷利率未来还有下调空间

不少业内人士认为，虽然房贷利率已较前期有较大跌幅，但未来仍有下降空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前央行、银保监会已经明确了首套房贷利率下限为不低于“相应期限LPR-20个基点”的定价思路，此次5年期以上LPR下调，将进一步引导房贷利率下行。这也意味着，后续房贷利率还有进一步下调的可能。从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月微弱复苏，但是同比跌幅依然很大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作还是需要坚持。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，历史规律显示，助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，这意味着未来仍可能通过下调MLF利率直接带动5年期以上LPR报价进一步下行。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华预计，未来部分楼市供给相对较大、需求偏弱的区域房贷利率报价基点将出现明显下调。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。各地也将根据房地产市场及调控要求，灵活调整房贷利率报价基点。

文/本报记者程婕供图/视觉中国

房贷利率从5.88%到了4.25%，买房人怎么办？提前还款能解决吗

房贷利率从5.88%到了4.25%，那么买房人怎么办？提前还款并不能解决问题

房子是什么，居住的地方，虽然有不少的炒房客，但很多人买房还是为了自住，毕竟有了房子才能稳定下来。

但目前楼市突变，房贷利率开始下降，目前部分城市已经降到了4.25%，有人问了，这利率真的真的不低，甚至可以说20年需要多付很多房贷，那么该怎么办好呢？

很简单，就是提前还贷，这是必然的选择。

但对买房人来说，提前还贷并没有那么简单。毕竟每个时间段进行还贷的利率有很大的差别。并且要知道，银行会不会同意你提出提前申请那么简单的问题。

对银行来说，他们不是此三机构，之所以会有贷款业务，主要还是想通过贷款来盈利，这是银行最重要的收益来源，如果所有的人都提前还贷了，那么银行的收益就会减少。同样，你把钱存到银行同样也会有利息，但银行的存款利息远远低于贷款利息，只有这样银行才能盈利。但从现实来看，其实这个收益是波动的，有的年份高，有的年份低。就目前来看，随着经济的下行，银行的收益也在下降，比如说提前还款的，坏账、死账等。

从现实情况来看，目前银行的贷款利率正在下降，2020年房贷利率最高是6.15%，2021年的降低到了5.88%，到了2022年，银行贷款利率是4.15%，一直在下滑。对一些在2020年，2021年买房人来说，需要多交纳不少的利息，那么不是会赔钱吗？

其实未必。正常情况来说，不少人买房签订合同都是固定利率，也就是说无论银行利率如何变化，自己贷款后还款是不变的，你就要按照这个利率一直偿还。但对还没有买房的人你来说，还可以选择贷款利率低的时候买房，毕竟这样能省下不少钱。

因此，现在有一些人在目前贷款利率下降的时候，自己手中有充足的资金，会考虑一次性提前还款，然后用手中多余的资金再买一套房子，那么这样是否依然划算呢？

秒懂认为，不一定。如果要提前还款，需要按照以前的利率计算本息，并且有些银行允许提前还款，或者还款需要交纳违约金。对买房人来说，如果需要支付的违约金少于还款利息，或者更少，那么可以选择提前还款。

对很多人来说，其实提前划款很不划算，总的来说，不少人都需要多支付出一笔利息钱，并且这个利息是根据当初签贷款时候的利息计算，并不会随着市场而变化。因此，想提前还贷的人一定要考虑清楚了。

对现在的买房人来说，目前如果有足够的资金去买房，最好选择全款购买现房。但现在如果现在资金不够，考虑贷款，但一定要仔细考虑清楚贷款利率变化之后的还款额度，减轻自己的经济压力。