封顶后再放贷，是好事但别神化

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上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。

最低4.6%!成都房贷利率继续降，最快4天可放款

昨日，新一期LPR公布，依然没有下降。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR4.6%，连续第二个月保持不变。

虽然LPR相较上个月来说并没有变化，但多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

那么，成都表现如何？

血拼小妹从多位银行工作人员、置业顾问、业内人士处了解到，目前成都多家银行房贷利率均有所下调，个别银行针对刚需首套最低可做到4.6%，一周内就可放款。

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利率最低4.6%！

前提是首套二手房客户

“办下来了！成都首套房利率4.6%......”上周，一则消息在朋友圈中不胫而走，一位业内同行首套房利率审批通过，利率贷到了4.6%，不过前提条件是，这家银行目前还只接受二手房贷款业务。

与此同时，购房群内有置业顾问表示：刚需首套利率最低可以做到4.6，房贷放款也在提速，某银行最快4天就可以放款。

事实上，就在2月下旬，成都某银行声称，针对无房纯刚需首套利率最低4.6%。然而事情发酵还不到1天，当日下午就传出该银行已停止办理该业务。

如今看来，根据业内同行的亲身实践及置业顾问的说法，针对资质较好的刚需首套二手客户，之前网传“首套房利率可做到4.6%”的消息或不是空穴来风，一周内放款也不是没可能的事，成都楼市房贷放松的信号相当明显。

对真刚需来说，是毋庸置疑的绝对利好！

要知道，去年成都首套房利率一度高达6.125%，按照等额本息的方式来算，贷100万30年纯商贷，利息整整少了30来万！去年银行房贷额度偏紧的时候，放款周期可是普遍在3个月以上。随后，小妹又致电成都四大行，根据工作人员回复，目前成都新房贷款利率则维持在5.58-6%左右，且银行额度都比较宽裕，而房贷利率或正酝酿新一轮下降。

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此前签约的高房贷利率

会不会跟着下调？

房贷利率在大家翘首期盼中降下来了，不少此前签约6字头房贷利率的购房者也很关心：房子已经在还贷款了，房贷利率会不会跟着下调？根据2019年央行宣布实行房贷利率的新政策，目前房贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，LPR虽然是浮动的，但加点是固定的。也就是说，这部分人群，想要房贷利率下调，除非LPR下调。

对于已签订了LPR的贷款人，利率并不会每月变化，具体变化要看你的重定价周期。举个例子如果你与银行约定的房贷重定价周期1年，重定价日为每年1月1日，要到次年的1月1日才会按照最新的报价，确定房贷利率。但如果你选择的重定价日周期是两年、三年甚至整个贷款周期，那房贷利率就不是每年一变，而是在你选择的周期内变化。

对于定价周期的选择，LPR短期以稳为主，未来下调是大概率事件，小妹建议大家将重定价周期选择一年，LPR下调后实际房贷利率将会走低。如果你选择的重新定价周期太长，那么你的锁定期就会越长，当LPR下调，你的利率还维持在高位，相当不划算。

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贷款环境更加友好

利好刚需早日上车

在房贷利率下调，放款周期加快的背景下，整个贷款的大环境对于购房者而言，越来越友好。

此前，在“房住不炒”的大背景下，成都去年出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，其中就对贷款信息做出了严格的要求。1、调整差别化住房信贷政策；2、加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。在成都买房贷款，将严查首付款来源流水，并且半年内转入的资金需核实为家庭自有资金。

目前，银行方面对首付款的审查已有所松动。据某银行工作人员透露：“只要你的首付款不是贷款得来的，一般是都可以顺利通过首付查验的。”当然，放松查询首付并不代表不查。

在“房住不炒”的大前提下，防止首付贷、经营贷、抵押贷等流入楼市，是官方必须严厉禁止的行为。不过，近期查首付来源确实有所放松，这也意味着刚需的购房窗口开始逐步打开，更利好于购房者早日上车。

至于接下来的走势，相关分析人士认为此次LPR报价不变，市场已有预期。但当前仍处于经济下行压力期，未来通过LPR报价下调来降低企业融资成本仍有空间。且为遏制楼市下滑势头，下一步通过5年期LPR报价下调、较大幅度降低个人住房贷款利率也将是政策的一个发力点。

我们不妨拭目以待。

今年房贷放款速度太慢？人民银行成都分行这样回应

4月19日，人民银行成都分行通报一季度金融运行情况。3月末，四川省本外币各项存款余额9.7万亿元，同比增长11.7%；房地产贷款增长10.6%，同比回落2.9个百分点。

全省贷款加权平均利率5.41%通报指出，3月四川省人民币贷款加权平均利率为5.41%，同比下降0.22个百分点，总体保持稳中趋降的态势。其中，企业贷款加权平均利率5.02%，小微企业贷款加权平均利率5.50%，分别较去年同期下降0.09和0.28个百分点，处于近十年来的低位。

一季度信贷结构继续优化，房地产贷款增长10.6%，同比回落2.9个百分点，切实防范房地产风险。

房贷放款：2-3个月发放贷款正常有市民反映称，今年以来银行发放个人住房按揭贷款速度太慢，很多都要等待3-6个月。对于这个问题，人民银行成都分行相关负责人在会上也作出了回应。

该负责人称，从今年开始，央行、银保监会对房地产贷款实施集中度管理，一季度四川的情况与新规要求是基本匹配的。上个月，成都市出台了进一步促进房地产行业健康稳定发展的规定，对个人住房按揭贷款的首付比例进行了适当调整。人民银行对房地产贷款的政策是稳定、连续、一致的，对商业银行而言，按照相关规定合规经营，2-3个月发放贷款也是正常的。

延伸阅读融360大数据研究院监测数据显示，2021年4月（数据采集期为2021年3月20日-2021年4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。成都首套房贷款平均利率为5.96%，排在全国第三。

在所监测的42个城市中，有22个城市的房贷利率平均水平环比上涨，10个城市的涨幅在10BP以上。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，全国继续加码楼市调控，中国房地产市场进入了新的发展阶段，房地产长效机制方案正在稳步实施。

近期，东莞、上海、合肥、杭州、宁波、广州等城市都陆续出台调控措施，通过从严限购、收紧人才购房政策、提高二套首付等方式给楼市降温。4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞和南通5城，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

楼市加码的同时，炒房客也在被严查。通过钻营政策漏洞操控二手房源，以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑，深圳大V“深房理”以及相关炒房团也被深圳七部门联合调查。一方面，通过严限购、查炒房等多种措施，抑制房市的投机需求。

此外，商业银行违规处罚力度也在上升。据银保监会官网公告显示，3月1日至4月14日，各地方银保监局开出的银行涉房贷款及个人贷款资金用途流入房市等违规事项处罚30余张，涉及国有大行、股份制行及农商银行等多家银行。

文字/刘畅

编辑/小白