房贷利息抵税：你填对了吗？

《个人所得税专项附加扣除暂行办法》已经于1月1日起正式实施。最近，很多人都在忙着填报专项附加扣除内容。记者从银行了解到，贷款合同编号不一定是纸质合同上的编号,相关银行信息，每家银行不尽相同，最准确的途径就是咨询经办银行。

文/广州日报全媒体记者林晓丽

《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（下称《办法》）已于1月1日起实施。最近，不少市民向广州日报全媒体记者提出问题，几乎都是针对房贷利息抵税的。

市民李小姐称，自己是十几年前在一国有银行做的房贷，贷款合同不知道放哪了，也就不知道贷款合同编号、首次还款时间。

李小姐打贷款银行的客服热线电话求助，客服电话已语音设置提醒，要查询个人房贷借款合同，或者关注该行微信公众号发送“个税”了解详情。李小姐只好关注该行的公众号，并发送了“个税”。结果公众号回复称，请查看贷款合同，如合同遗失可到经办行查询。

市民王小姐则告诉广州日报全媒体记者，相比其他项目，房贷利息抵税的填报确实是最难的，“如贷款合同编号一项，我拿起纸质合同封面一看，竟然有两个编号，也不知道哪一个才正确；还有首次还款时间，合同上和手机银行一直查不到。咨询当时经办的贷款经理才弄明白。”

咨询经办银行最准确

在个人住房贷款利息支出部分，需要填报的可能包括房屋地址、证书类型、证书号码、贷款类型、贷款银行、贷款合同编号、首次还款日期、贷款期限等信息。

记者调查发现，对于上述信息，每家银行规定不尽相同，最准确的途径就是咨询经办银行。

尤其是，报税所需贷款合同编号，有的银行就是纸质版借款合同上的编号，但有的银行则不是。工行广州在其公众号就提醒道，贷款合同编号并非纸质合同编号，目前需与贷款经办行联系查询。

农行广州分行也提醒，个人房贷纸质合同的编号不一定就是贷款合同编号，需与贷款经办行联系查询。农行总行正在开发手机银行上的贷款合同号查询功能。交行也建议，如果开了手机银行，客户可通过手机银行查询合同号，也可联系经办行客户经理查询。

招行、建行则表示，贷款合同编号可通过电子渠道查询到，或者贷款合同封面列示的合同号。

此外，多家银行均表示，首次还款日期需要按照实际发生首次还款的时间填写。

农行还特别提醒，首期还款日是贷款日加一个月的时间。

合同丢失或做过贷款期限变更怎么办？多家银行表示，可通过手机银行查询相关贷款内容，或者联系贷款经办行客户经理查询。

对住房公积金贷款申报信息的填写规则及首套住房贷款认定标准，银行方面建议需与办理贷款的公积金管理中心确认，组合贷款则最好分别与办理贷款的公积金中心及经办银行确认。

另外，工行、浦发银行等部分银行将于近期开发实现房贷利息抵税自助查询功能。

焦点

界定首套房贷利率是关键

需要提醒是，你的住房是否可以享受贷款利息抵税，需要符合《办法》设置的多重条件。

首套房定义成为购买住房享受首套住房贷款利率成为判断个人住房贷款能否扣税的关键。只要你的贷款执行的是首套房贷利率，就可每个月在税前扣除1000元，最多只能扣20年。

如何判断呢？广州工行称，要看贷款发放当时是否被认定为首套住房。为了市民能准确填报，最准确的途径就是与贷款经办行联系确认是否为“首套”。

也有银行支招，可以看利率的高低，一般首套房贷利率低于同期非首套房贷利率。农行广州分行也表示，利率上浮幅度小于10%的皆为首套房，上浮幅度大于10%的需咨询银行确认。

《办法》规定：纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套房贷利息支出，在实际发生的贷款利息年度，按照每月1000元的标准扣除，扣除期限最长不超过240个月。其中首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。纳税人只能享受一次首套住房贷款利息扣除。

LPR来了，关系每个人的房贷！进来获取一键转换攻略

让多数人云里雾里的LPR利率机制

登上了房贷的主舞台

在2月29日

各家商业银行纷纷发布了

利率切换安排的相关公告在这期间各家银行将通过哪些方式通知房贷客户？

房贷客户又如何办理房贷转换业务？

如果在规定期限内未约定好转换事宜银行将会怎么处理？

本文汇总整理了

主要商业银行的切换工作安排

以下几个要点注意看好不动=不换？

或被批量转为新定价基准

根据当前各家银行的公告来看，目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作，主要采取一对一和批量转换两种方式。其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式，即银行通知到客户，或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是，还有部分银行则设置了时间点，在某一时间点过后，将采取批量转换方式。其中，兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，该行将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换。

同样，中信银行也表示，将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

一对一通知？

要看准，银行各有安排

从通知方式来看，部分银行主要通过线上自有渠道发布公告方式来通知相关客户。比如光大银行就是通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布公告。

则另一部分银行则在自有电子渠道上发布公告外，还会通过电话、短信和电子邮件等方式通知到相关客户。比如，华夏银行在公告中就表示，届时将通过网站公告、电话、短信和手机银行等渠道通知办理。

不过，要留心部分银行是需要客户看到相关公告后与贷款银行自行联系办理相关业务。

比如，邮储银行在公告中就表示：“我行客户可登录网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构，查询的存量贷款业务明细，并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。”

要等线下办理？

推荐线上渠道

目前各家银行公告的办理渠道主要分为线上、线下两种方式。其中，线上主要包括手机银行APP和网上银行两种方式，而线下则通过智能机具或柜台办理。比如，工行的办理渠道就包括手机银行、智能柜员机、短信银行和贷款服务行等多种方式办理。

不过由于受到疫情影响，部分银行则暂未开通线下渠道。比如建行的公告就提到，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

马上看看

你的房贷受理银行

怎么安排

▼

工商银行

操作指南：高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道：客户可通过工行手机银行、智能柜员机、贷款服务行等多种渠道办理。

农业银行

操作指南：

高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

通知方式：以短信等方式通知

办理渠道：客户通过掌上银行自助操作办理。后续会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。

中国银行

操作指南：高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道：自3月1日7时起，可通过我行手机银行、网上银行申请办理；视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。

建设银行

操作指南：

高标签]手机银行操作指南：高标签]网上银行操作指南：高标签]政策解答：高标签]业务解答：高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道：主要手机银行、网上银行办理。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

交通银行

操作指南：

高标签]切换时间：2020年3月1日正式启动

切换渠道：满足人行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换。

中国邮政储蓄银行

操作指南：高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

切换渠道：网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构，客户自行查询存量贷款业务明细，并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。

招商银行

操作指南：

高标签]切换时间：4月上旬统一切换

通知方式：通过招商银行A、招贷A、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向您发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知。

切换渠道：统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。

若不想做转换、仍维持原合同安排，请在2020年8月31日前联系招行各分支机构贷后服务中心申请处理。

民生银行

操作指南：高标签]切换时间：2020年3月1日起至2020年8月31日

切换渠道：除营业网点柜台办理外，还可提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式，其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。

光大银行

操作指南：高标签]通知方式：自2020年2月29日至2020年6月30日，通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布此公告

切换渠道：公告期内无意见，将于2020年2月29日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

如不同意转换，需在我行规定的时间起至2020年8月31日前登录中国光大银行网上银行(专业版)或中国光大银行手机银行APP(专业版)签订《人民币个人存量浮动利率住房贷款定价基准转换意见确认书》进行登记。

兴业银行

操作指南：

高标签]切换时间：截止2020年7月31日尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换。

切换渠道：通过营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。其中，手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作，营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况。

华夏银行

操作指南：高标签]通知方式：客户经理主动联系、协商转换条款内容，签订相关补充协议文本。

中信银行

操作指南：高标签]切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

切换办法：1、线上办理时间截至2020年7月21日，线下办理时间截至2020年8月31日

2、2020年7月21日，对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。如有异议，可通过“线下办理”方式与另行进行协商。

北京银行

操作指南：高标签]可通过我行手机银行进行线上申请，自助办理（该功能将于近日开通，具体开通时间另行公告）；为保障疫情期间的健康安全，减少人员接触和聚集，疫情期间暂不开通营业网点现场办理，疫情过后将增加现场办理渠道。如有疑问，详询我行客服（电话：95526）或您的客户经理，谢谢您的配合！

浦发银行

操作指南：高标签]鉴于本次新型冠状病毒疫情影响，转换启动时间将较人民银行要求时间有所延后。具体转换启动时间及转换方案，我行后续将通过银行网点、电子渠道等方式予以公布明确，敬请广大客户关注。

恒丰银行

操作指南：高标签]我行将开展存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关工作，开展时间为2020年3月1日至2020年8月31日。

本次转换遵从借贷双方自愿协商原则，开展时间结束后，未完成转换的业务合同仍将有效。对可发起转换业务的客户，我行届时也会以短信或电话形式分批告知，敬请留意。

平安银行

操作指南：高标签]我行拟于2020年3月起逐步开放定价基准转换通道，如您名下有在2020年1月1日前已发放或已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款），并且合同到期日在2020年8月31日及之后，届时请关注平安银行个人贷款微信公众号和平安口袋银行APP贷款频道相关公告。

对于这个新政

可能有部分小伙伴

还是不太明白

别急，给你一一解惑释疑

在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，但新政规定，日后将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

换言之，选择定价基准转换为LPR后，房贷利率不再是一成不变，而是会随着LPR的浮动而改变（不包括公积金个人住房贷款）。

我的房贷需要转换吗？

何为存量浮动利率个人贷款？根据人民银行公告，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

公告指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

按照建设银行刚刚公布的细则，以下这种情况，就需要转换：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。

可以转几次？

根据央行公告，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

新政合同有哪些选择？

房贷利率不挂钩基准利率，挂钩LPR后，你会有两种选择：

·一是选择固定利率，以后还房贷期限内就不浮动了；

·二是从基准利率切换LPR，把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值（即“加点数值”）。以后LPR变化了，就用新的LPR价格加这个差值（即“加点数值”），得出最新的房贷利率。

简单而言，计算公式如下：

如果约定2020年3月1日转换为LPR，每年1月1日为重定价日，重定价周期为1年

加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR

从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），

新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值

之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价周期的重定价日

实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值

这里看不懂没关系

举个例子你就懂了↓↓

案例1

侯先生5年前在广州买了一套房，并幸运地赶上了房贷利率打折，即基准利率4.9%打8折，只有3.92%。

侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

央行要求，在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平，在2020年切换时依然维持3.92%，只是“基准换LPR、折扣换差值”。

那具体加点多少呢？

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此类推。

案例2

李小姐是在2018年刚买上房，按首套房贷利率较基准利率上浮10%，为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

与大多数这两年买房的年轻人一样，李小姐买房时已经处于楼市调控期了，基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%。

按照上述同样的计算方法，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。李小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

而未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月购房，并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同。

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户，而自2019年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩，所以不少银行对于按揭贷款合同已经进行调整。

周女士的加点数值，与银行签订的合同为准。不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

案例4

王先生是20年前买了一套房，目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改。对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户来说，央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

QA

1、LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日，如何理解？

答：LPR的期限品种主要分为一年期和五年期两种，因为住房按揭贷款一半属于中长期贷款，所以对于房贷客户只能选择LPR五年期利率；但如果是办理的五年期以下的短期贷款（比如消费贷），则可以选择LPR一年期利率。

加点数值是指贷款客户在选择定价基准转换为LPR后，在LPR基础上要加点的具体数值，才构成贷款的实际利率。

重定价周期是指贷款用户和银行约定调整利率频次，比如贷款用户可以和银行约定1年调整一次，也可以约定2年、3年、4年或者5年等调整一次利率。如果贷款用户是申请了期限30年的房贷，在2020年4月1日约定5年调整一次，那下一次利率调整时间就是2025年4月1日。

同上，重定价日就是贷款调整的具体时间。比如上述提到的4月1日为重定价日，那下一个重定价周期的4月1日就是重定价日。

2、未来利息是多了还是少了？

答：关键是看你选择重定价日最近一个月的LPR情况。假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

侯先生的房贷利率为：LPR-0.88%，即5%-0.88%=4.12%＞3.92%（当前房贷利率）

李小姐的房贷利率为：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59%＞5.39%（当前房贷利率）

同样，假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.4%。

侯先生的房贷利率为：LPR-0.88%，即4.4%-0.88%=3.52%＜3.92%（当前房贷利率）

李小姐的房贷利率为：LPR+0.59%，即4.4%+0.59%=4.99%＜5.39%（当前房贷利率）

3、之前不是签订挂钩LPR的合同，都要重新签订？

答：如果贷款客户的还款时间已经处于最后一个重定价周期，也就是还剩不足一年你的贷款就可以还清，则无需更改合同。其他情况均需更改。

4、选固定利率好，还是LPR好？

答：对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。因为从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。

2月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据，2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05，五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8下调5个基点至4.75。房贷利率现20年最低。

5、剩余超过5年的商业贷款，要多交利息？公积金贷款不变？

答：如果你选择转换为固定利率，那无论贷款用户的还款期限还剩余多长时间，利息都不变；如果选择定价基准转换为LPR，那未来的贷款利率会随着LPR的变动而变动，但和剩余还款的时长无关。所以剩余超过5年的商业贷款，要交多少利息，关键是要看到时的LPR报价多少，和剩余年限无关。

公积金贷款不在此次调整的范围内。

房贷利率转换，你办了吗？

自3月1日起，多家银行发布了关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。从今年3月1日起到8月31日，2020年前使用商贷的买房人，需要与银行重新签订合同，并且，央行把选择权交到你的手上：是选择LPR加点还是固定利率方式，你来定。

该工作已经启动了一个月时间。到底转换的人多不多？大家都选择了哪一种转换模式呢？记者调查了南京多家银行发现，一个月来进行转换的客户并不多，很多人仍在观望纠结中。

通知发布一个月来，办理转换的还不多

根据人民银行公告【2019】第30号，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作自2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成，根据客户的选择，可转为LPR加减点浮动定价或者固定利率。

适逢该通知发布了一个月，记者昨日采访了南京地区多家国有及股份制银行。记者了解发现，虽然多家银行都在官微上发布了该公告，并且注明了手机银行的操作方式，但实际进行办理转换的客户并不多，有的银行甚至目前办理人数仅在个位。而在已转换的客户当中，选择LPR加减点浮动模式的人更多。

某国有大行相关人士告诉记者：“已经转换的只占全部房贷客户的5%。”为何这么少呢？据悉，从一些打电话咨询的客户情况来看，大家纠结的是到底要不要跟着LPR每年变动。

对于一直“不动”的客户，银行会怎么办？

一家国有银行人士告诉记者，如果到了8月31日，部分客户还是没转换的话，是否进行自动切换成哪一种，他们还在等具体通知。

但也有几家银行将直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如，招商银行在公告上表示，将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排，招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是，还有部分银行则设置了时间点，在某一时间点过后，将采取批量转换方式。其中，兴业银行是要求截至2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，该行将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换。

浦发银行也对7月20日前未转LPR的个人住房按揭贷款，在7月下旬将批量调整为LPR浮动利率定价。

如果还不清楚怎么回事的，赶紧来补课！

1、为什么要转？

过去，银行向客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价，以“上浮××倍”“打××折”形式来确定。前两年五年期以上贷款基准利率是4.9%，如果定价上浮1.1倍，那么最终利率就是5.39%。其定价模式为：房贷利率=贷款基准利率×上浮比例/打折数。

但是贷款基准利率不够市场化，所以央行推动利率市场化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR），此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款，贷款基准利率逐步退出历史舞台。

也就是说，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

2、什么人需要转？

需要转换的包括如下：

2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；参考的是贷款基准利率定价；贷款本来是浮动利率定价的。对房贷客户来说，以下几种情况不用参与转换工作：

政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换；

2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；固定利率贷款，不需要转换。

3、转换规则是什么？

对于需要进行转换合同的借款人来说，选择有两种：LPR加点或者固定利率。但是只有一次选择权，转换之后就不能再次转换了。此外，央行要求，转换时，保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换，加点数值=原合同最近的利率水平—2019年12月发布的相应期限LPR数值。

假设你在2008年贷款买房，和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同，现在剩余期限为8年。

原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率（4.9%）上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你选择了固定利率。那就只能选择5.39%的固定利率，在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。

二、如果你选择了LPR加点。

因为在转换初期要确保利率平稳过渡，所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%，但计算方法已经改变。计算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加点）=5.39%。

所以2020年无论转换前后，直到12月31日，你实际承担的房贷利率仍是5.39%；

而今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5BP至4.75%，假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%，那么你2021年的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

如果你选的是固定利率，那就还是5.39%。

自转换后的第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月的LPR五年期利率与该加点数值重新计算确定，每年的房贷利率水平实际是在跟随LPR的变化而浮动。在此例中，

——到2021年1月1日，房贷利率将调整为2020年12月发布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日，房贷利率将调整为2021年12月发布的LPR+0.59%。