我用房子做抵押贷款安全吗？还不起会不会被法院查封？

在一二线城市做过房产抵押贷款的老板挺多的，因为这中间的门门道道，可能有的人做过2-3次都不一定能把这件事吃透了。今天我们聊聊房产抵押贷款的安全性，同时也聊聊二次抵押风险又有多大呢？

对于多数需要资金的朋友而言，优先选择的肯定是信用贷款，第一信贷简便快捷，第二信贷不涉及资产，潜意识觉得安全。少部分了解金融或者需求额度高的朋友才会优先选择抵押贷款，因为他利息低，同时先息后本还款，资金使用率会比较高，还款压力比信贷会小很多。

言归正传，房产抵押贷款是不是会比信用贷款的风险要高呢？那高出来的风险又是源自哪里呢？我们从两个角度来聊聊。

一.资金的安全性

不管你做的是银行的信用贷款还是抵押贷款，都是安全的。因为资金都是放款到你指定的账户（信贷是个人收款，抵押有的银行需指定第三方收款），中间不会再多余的经手别人，程序简便。同时你的银行卡也是有支付密码跟绑定手机号码的，就算别人得到你的卡，也取不了你的钱，除非你开通小额刷卡免密支付。这样的话，风险源自于你自己了。

二.房产的安全性

聊这个问题，我们首先要明确一件事——银行愿意给你抵押房子贷款出来的意义所在。于你而言，解决你的燃眉之急，顺带响应政府的号召。于银行机构而言，通过放贷赚取利息差额获得盈利。那我们在中间取一个平衡点，客户希望额度更高，利息更低，还款期限更久，银行希望客户能接受利息，有良好还款能力，贷款更久。这么分析就不难看到，银行贷款给你的意义就是赚利息！而无意于你的房产产权归属，毕竟你逾期了银行查封了房产，银行也要多很多麻烦的工作出来不是？

但就算这么说的话，也不可能把这个风险消弭干净。毕竟抵押贷款的额度会比较大，坏账起来的风险也会比较大。所以在贷款金额这么大的情况下，负债人应该做一个详细的规划，而不是当做小金额贷款来对待。但就算投资不慎，资金血本无归，房产还是你的，银行走法拍程序，只是会拿走你的负债部分，剩下的金额，也是你的。

三.再做二押的话，风险是否会增加呢

资金安全上来讲，如果你找到是正规的机构办理，是没有问题的。如果一些小的机构，还是要重点关注一下合同的合理性。所以建议有二押需求的朋友，走正规渠道办理。那还有别的风险吗？风险是肯定有的，风险同样在于逾期。如果你正常还款，一点风险都没有。如果你经常性逾期，那风险就来了。因为机构给你的逾期宽限期肯定没有银行来的久，逾期太久的话他们有权利申请法院执行查封房产。

所以，贷款的风险更多的来自于自己，只要自己能经营好这笔资金，那风险是一点都没有的。

在郑州，房产抵押贷款有哪些风险？

房产抵押贷款额度高期限长、利率低用途灵活等特点，而且能有效解决广大借款人的资金需求，但涉及到贷款问题，都会存在一定的风险。

那么房产抵押贷款有什么风险及房产证抵押贷款条件有哪些？下面由笔者解析。

一、房产抵押贷款有什么风险？

1、随着贷款政策的收紧，银行对房产抵押贷款用途也有一定的限制。一般限制在个人消费和企业经营范围内。而股票证券、期货现货等高风险的投资行为，以及赌博等不合法的行为，是银行明令禁止的。所以要正确使用贷款资金。

2、房产抵押贷款是一种融资金额大，还款期限长的产品，所以办理前需对自己未来较长一段时间的经济情况做一下自我审视。确保有能力偿还这笔贷款。如果发生无力偿还贷款的情况，银行有权走法律程序，将你抵押房产拍卖，所得价款会优先用于偿还贷款本息。

3、如果是民间的贷款机构办理，那需要留意该机构是否合法合规经营。提醒大家，在没拿到贷款前千万不要支付任何费用，以免上当受骗。

二、房产抵押贷款条件有哪些？

1、贷款人要具备的条件

(1)具有完全民事行为能力，贷款到期日时实际年龄一般不超过65周岁

(2)有固定居住地址，有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息能力

(3)提供贷款人认可的房产抵押

(4)房产共有人认可其有关贷款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

2、抵押房屋要符合的条件

(1)房屋产权清晰，符合规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，未做任何其它抵押

(2)房龄与贷款年限相加不能超过40年

(3)抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

3、个人征信得达标

申请银行房抵，有前提条件，征信必须符合银行大纲的要求，相关资料必须提供到位。下图所示：

好了，关于房抵贷风险及条件今天说到这里，有不明白的朋友可以在评论区留言，我会一一解答。

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房产抵押类不良贷款六大风险防范

房产抵押类不良贷款六大风险防范科学剖析房产抵押贷款的主要风险点及其产生的原因，在实际操作过程中更加合理地规避房产抵押类贷款的法律风险。

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。同时，房地产市场价格波动加大，原本相对优质的房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。

房产抵押类贷款风险的现状及成因

截至2018年6月末，某银行房产抵押类贷款占全部贷款总额的59.75%；房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

房抵押类贷款面临的法律风险

（一）租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（二）首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

（三）最高额风险

目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

（四）瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

（五）登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

（六）使用权风险

出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。