涌金楼丨我，90后，房贷利率六点多

从排队等银行放款，到排队办理提前还贷。

随着多个城市房贷利率逐渐降至历史低位，自降杠杆、缩减负债，成为不少购房者的新思路。

在近些年的楼市浪潮中，90后是刚需房的购买主力军。如今，在高利率站岗的他们怎么思考？将会做出什么样的选择？

01焦虑

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

根据杭州最新房贷利率政策，首套利率为LPR减20BP，二套为加60BP。也就意味着，杭州将执行首套利率4.1%，二套4.9%的房贷利率。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飙升至6%以上。

这一消息，让刚刚上车的李诗霜又一次深深焦虑，“一下子感觉自己吃了亏。”

一开始，李诗霜的焦虑在于没有属于自己的小窝。“身边的亲朋好友都在催促我，单身首套名额不要浪费，不管有钱没钱，赶紧先买房上车”。

去年，李诗霜终于攒够了首付，又因为摇不中感到焦虑，今年2月好不容易摇中新房，背上了5.65%的房贷，紧接着又被这不断下降的利率整的睡不着，“买房这事，真是没让人省心过。”

心情同样经历大起大落的还有兰明辉，从2019年到2021年，他也不记得自己摇了多少次。

“当时买房的狂热和焦虑感，导致后来心态都变了。”兰明辉从最初的认真筛选楼盘，到之后无论房子在哪、利率多少都不在意，“举着钱、闭眼摇，有房就行。”

兰明辉当时的买房利率高达5.8%，他用房贷利率计算器一算，200万的贷款，要相差50多万利息，“直接从沙发上跳了起来。”

也有人不焦虑。

比如张弘文，去年他享受了杭州市人才政策并摇中了满意的楼盘，成功上车。

眼下，除了每个月提醒的1.5万元房贷账单，其余的比如利率是多少，还款方式是什么，浮动还是固定，张弘文表示都不记得了，他也不在意。

“我的策略是以不变应万变。”张弘文表示，“一个人不可能吃透时代的所有红利，与其因短期利率而焦虑，不如索性躺平。”

还有宋鹏轩，由于今年上半年他就结清了所有房贷，面对利率变化他也显得格外淡定。

“对于手里有余钱的人来说，提前还贷如同一种新投资。很简单的算笔账，你借着5%以上的商贷利率，能不能在市面上找到高于这个利率的稳定投资标的？如果不能，当然是赶紧把钱还了。”

02对策

一股提前还贷潮正在兴起。

电话一响，俞书萱就有些预感。一接听，果不其然，对方购房3年，想咨询能否提前还掉部分本金，减轻月供压力。

俞书萱是杭州一家银行的客户经理，11月杭州房贷利率新政出台的短短一周多时间，她已经接了几十个这样的电话。

电话咨询后，罗智渊选择了排队，“我在2019年买房，利率在5.1%左右。这次打算提前还一小部分贷款，减少点负债。”

兰明辉则不愿意等待，“如果现在提前还款，能省下94万元，多排一个月的队就得多还2600多元利息！不说了，我得去投诉了。”

随着楼市热度降低，新增的房贷也减少了。数据显示，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。

此消彼长，也在挑动银行的神经，因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且周期长，银行不得不做的就是保存量。

一旦存量下降过快，一来会减少银行收入和利润，导致利差收窄；其次，银行资金一旦沉淀得越来越多，也会间接影响社会面资金收缩。

俞书萱只能耐心地向一个又一个客户解释，现在提前还贷的人太多，额度有限，需要先预约排队，现在预约，估计明年2月就能还上。

更多的年轻人并没有足够的钱提前还贷，又无法面对一路下行的利率无动于衷。

这部分人怎么办？不少人把目光投向用经营贷、消费贷置换房贷，一些中介也看到了“商机”，有些广告宣称几天就能办结经营贷、消费贷，利率最低能到3.6%。

李诗霜很早就嗅到了风声，但在多家银行、中介机构间奔走了N个月后，她发现大部分此类贷款有各种门槛和使用限制，期限还很短。

“有的需要先注册个公司，有的需要一年一转，操作麻烦、不稳定且存在征信风险，天下真是没有免费的馅饼。”李诗霜最终放弃了挣扎，面对现实按月还款。

孟恒德则在打点好抵押经营贷的所有准备后，按下暂停键。

“置换抵押贷款意味着我必须先把房贷结清，这样我的公积金就用不了了，短期还款压力会很大。”孟恒德想了想，决定还是不要把自己“逼得太紧”。

03最优解

房贷利率的变化就像一粒小石子投入了湖面。

二次回访时，涌金君发现，在短暂的焦虑和挣扎过后，更多的年轻人开始理性思考。

一些人认为，LPR利率下降，其实也会为浮动利率还款的购房者带来利好，只是一些人在不断比较中，选择性忽视了属于自己的利好。

有人认为当下的投资环境下，提前还贷就是最好的理财。也有人想着通货膨胀仍在继续，把钱一下子搭进去还贷不值得，可以慢慢还。

这届年轻人正在慢慢学会，面对世界的不确定，寻找人生的最优解。

（文中受访者均为化名）

你是不是也着急还房贷？我们帮你算了笔账……

H大家好，又到每周一次的谈心时间了。老规矩，先回顾一下近一周要闻。

8月12日，人民银行发布2022年7月金融统计数据报告。数据显示，7月份新增信贷、社融规模增量数据不及市场预期。

为提振市场信心，8月15日，人民银行宣布开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。不少机构认为，房贷利率或将受此影响进一步下调。

A股板块方面，截至8月17日收盘，周内表现最好的申万板块是电力设备（+6.26%）和房地产（+3.01%）；最差的是美容护理（-1.28%）和计算机（-1.55%）。

提前还贷上热门：我要不要也提前还？

最近，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入了提前还房贷大军。在90后扎堆的热门社区“小红书”上，不少人都在分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。为什么那么多人提前还房贷？提前还房贷真的划算吗？今天我们不妨就来算一算。

从经济角度考虑

购房贷款有两种，一种是公积金贷款，利率较低；还有一种是商业贷款，利率较高；而大部分人公积金贷款的额度有限，属于混合贷款，所以我们分三种情况来考虑。

按首套房计算，我们以深圳的周边城市东莞举例，假设买了一套2.5万一平、面积70平的房子，那么房价总金额175万元，其中首付52.5万元，需贷款122.5万元，按30年等额方式偿还。目前已经还贷5年，房主最近手中有富余现金20万元，正在考虑要不要将这笔钱用于提前偿还房贷。

01纯公积金贷款

根据3.25%的公积金贷款利率计算，30年一共需要还69.43万元利息，本息合计191.93万元，月供5331.28元。

以上数据由房贷计算器提供，公积金贷款利率及贷款政策参考东莞当地政策

接下来，我们要算一下提前还掉20万本金的话，能节省多少利息。简单来说，可以直接算20万，在剩余的25年里面，会产生多少利息。

参考上面的计算方法，这笔利息大概是9.24万元——也就是说提前还掉20完本金，能省掉9.24万的利息。

02纯商业贷款

根据4.9%的商业贷款利率计算，同理可以算出此方案30年一共需要还111.55万元利息。如果提前还20万贷款，总共可以节约14.73万元利息支出。

0350万公积金贷+72.5万商业贷

有公积金贷款有额度限制，因此大多数人采用的是公积金+商业贷的方式，假设采取50万公积金贷+72.5万商业贷的方案，那么30年一共需要还94.36万元利息，这种方式的利息金额介于以上两者之间。由于商业贷款利率较高，提前还款我们选择优先还商业贷，那么提前还款剩下的利息支出和第二个方案一样，共省下14.73万元利息支出。

根据一番计算，我们已经算出各方案如果提前还20万贷款能省下的利息，把它们汇总到下表中。

接下来要考虑的问题是，如果不提前还款，把这笔20万的现金用来投资能获得多少收入呢？

由于我国公募基金发展时间尚短，且早期基金样本数据较少，公允起见，我们拉取各基金指数近十年的收益情况作为参考。根据下表数据，过去十年中权益类基金指数都实现了翻两番的小目标，债券类基金指数也比较可观。

指数数据来源：wi，统计区间2012/8/1-2022/7/31，数据仅供参考，不代表基金产品管理人对基金产品的收益承诺或保障。不构成玩转理财通对市场的投资建议。基金有风险，投资须谨慎。

根据这一数据，可以估计出20万元能够获得一笔不小的收益，且获得的收益很可能超过提前还房贷省下的利息金额。当然长期投资的过程可能不会一帆风顺，尤其是权益类资产占比较高的基金，可能会面临较大的回撤。因此，如果你选择不提前还房贷，那么针对一笔长达二十多年的投资来说，适当配置偏债类的“固收+”基金，或许是一个更稳妥的选择，既能获得适中的收益，又能适当降低波动，提升持有体验。

单纯从经济角度考虑，似乎不提前还款能获得的经济效益更高。但实际生活中我们要考虑的因素有很多。如果觉得对权益类投资的把握度不那么高，还是比较认可提前还款的，那么建议优先偿还商业贷款部分，毕竟公积金贷款的利率比商业贷款要低得多。而针对纯公积金贷款的情况，不提前还房贷问题也不大，考虑到在比较稳健的投资情况下，如果将这笔钱用于购买纯债基金类产品，年化收益大概率也能超过贷款利率。

还要考虑哪些情况？

除了以上因素，要不要还贷款还要考虑一些额外因素，比如为了还清首套房之后再入手第二套的。一些城市对于首套房贷款没还清的情况，再买第二套房所需的首付比例和贷款利息都有不同的政策。或者，手头有现金富裕，如果还清首套房贷款，方便再次申请低利率的住房公积金贷款的，也可以选择提前还款。比如东莞的政策就是在首套房贷款全部结清后，符合申请条件的，间隔6个月可以再次申请公积金贷款。

还有一种情况就是正值婚嫁年龄的男女青年，如果手中有一套已经还了不少贷款的房产，且希望能够归为婚前财产的，那么也可以在经济承受范围内选择提前还清剩余贷款。

总之，要不要提前还清部分贷款或全部贷款还需要根据个人的具体情况权衡，不可盲目跟风。

风险提示：以上内容，不构成投资建议或承诺。不作为任何法律材料。文中点评基金收益显示并不能完全反应基金走势，基金的过往业绩并不预示其未来表现，完整业绩请在基金详情页面中了解，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资人应充分了解基金定投与零存整取等储蓄方式的区别。定投投资时引导投资人进行长期投资、平摊投资成本的投资方式，但定投并不能规避投资风险，且不保证投资一定会获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。本文所列示的定投收益是基于特定的定投收益模型计算得出。基金销售服务由腾安基金销售（深圳）有限公司提供，基金投资人在投资前请确认已知晓并理解文中产品的特征性质与相关风险。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，确保自身具有相应风险承受能力。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金有风险，投资需谨慎。

结婚买房向父母借了十万，离婚时房子该怎么分？民法典来解答

结婚买房，妻子向父母借了十万

离婚后争议不断

遇到这事儿该咋办？

民法典这样规定

↓↓↓

买房结婚向父母借了钱

离婚后应该折价平分吗？

与老公结婚时购房，借了父母十万块钱。后因性格不合想要离婚，他说应该将房屋折价后，二人平分。而妻子觉得应该将父母资助的十万块钱，按照房价增长比例计算后扣除，再进行平分。该怎么办？

需要根据妻子父母十万元的性质及购房时的婚姻状况分不同情况确定。

第一种情况，若该十万元为妻子父母对房屋的出资，根据《中华人民共和国民法典》相关司法解释的规定，结婚前，父母为双方购房出资的，该出资应认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。此时，妻子单独作为受赠人的，有权就赠与金额所对应的房屋份额进行分配。但是，若购房时已办理了结婚登记，且父母在出资时没有约定或者约定不明确的，应当认定属于对夫妻共同的赠与，原则上对该共同赠与部分，夫妻二人应平均进行分配。

第二种情况，若该十万元为向父母的借款，那么该款项无法直接从房屋份额中扣除。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四及第一千零八十九条的规定，该笔借款应属于夫妻共同债务，离婚时共同债务应当共同偿还。在此情况下妻子可以提出将房价中相应借款数额偿还对父母的债务后再进行分割。

若双方对房屋分割无法达成一致，可以向法院提起离婚诉讼并要求依法分割共同财产，由法院根据出资、家庭贡献等具体划分各自享有的份额。

出资帮女友婚前买房

如何证明房子我出资了？

女友婚前买房，首付款中有我出资的部分，目前刚签了购房意向，交了订金，首付款还未支付。请问我该怎么拟定一份协议，来证明她目前所购买房子中，有一定金额是我出资的，两人结婚后属于婚前所有？有这种协议的写法或必须写明的条款可参考吗？另外，是否需要到公证处公证？若需要，要选择哪种公证类型？

首先，关于拟定协议的问题，协议条款一般是根据双方的意思自愿协商拟定，所以在协议中可以约定清楚，购房时各自出资的金额以及该房屋属于婚前财产等事项。

拟定协议一般需注意如下事项：

第一、协议双方的基本信息；

第二、所购房屋的坐落、购房总价、首付款及贷款金额、双方各自的出资金额和所占房屋产权比例等；

第三、协议还可约定所购房屋今后的使用、收益、处分等情况应如何处理；

第四、若婚姻关系解除，房屋的分割方式；

第五、违约条款及争议解决办法。

因共同出资购房协议涵盖内容较多，以上条款还需根据具体情况确定。因此，为避免协议漏洞产生风险，建议在草拟前向专业人士详询具体条款的拟定。

其次，关于公证的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，若无其他约定，依法成立的合同自成立时生效。因此，若协议内容是你们双方的真实意思，在双方签字后即为有效。若希望由第三方机构对协议的真实合法性予以确认，则可以办理协议公证。

最后，为避免今后产生纠纷增加维权风险，建议尽量将房屋登记为双方按各自出资份额共有。若确因客观原因无法登记在双方名下，则建议签订协议并保留好相关出资凭证。

转自：“CCTV今日说法”微信公众号

来源：央视一套