“带押过户”的操作流程

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“带押过户”最近很多人问怎么操作，建行和工行也对外宣传已经有操作成功的案例了；

先说一说；什么是“带押过户”，就是卖方在产权过户前不用将原银行的贷款提前结清，由买方在银行贷款审批通过后至相关部门过户产权，待产权过户到新产权人名下由银行用新的贷款还掉原贷款。

在这里小编和大家互动一下实际的操作问题；

一、目前福州只有中行、建行、工行、平安这四个行可以办理“带押过户”的业务，操作的前提是“还”“贷”要在同个行，没错跨行是操作不了的，也是卖方的贷款银行是那个行，买方的房屋贷款也必需在那个行；

二、卖方如有诉讼是无法办理“带押过户”的，若卖方的征信比较差是可以办理，诉讼银行是有风险的，征信差倒没事，因为过户成功后买方的钱是在银行账上，所以没风险。

三、“带押过户”过程中会不会存在司法冻结，会的。因卖方的原因是存在这个风险的，银行不怕吗？不怕，因为银行还是第一债权人，买方也只是贷款审批通过，没有过户成功也不可能支付房款。如果发生冻结买卖双方只能协商取消交易或是上法院了。

四、买方的贷款金额不够覆盖卖方的贷款怎么处理，什么个意思，举例；房屋的成交价格是300万，卖方的提前还贷金额是200万，但买方的贷款金额是100万，从交易价格来讲是够覆盖的，但目前几个银行的政策是不一样的，具体还要以银行落实为主；

讲解一下建行的实操流程；

新产权人（买方）至建行申请贷款----贷款审批通过后三方至相关部门办理过户手续（这里的三方为；原产权人（卖方）、新产权人（买方）、银行方（办单经办））----将新产权人抵押登记至产权名下，原产权人不作撤销（简单理解就是一本产权买卖双方都登记在里面）-----过户成功后建行会通过建行的“房易安”将原产权人的贷款扣除，剩余房款划转给原产权人----银行至相关部门注销原产权人的他项；全部的交易完成。

目前银行都在推行“带押过户”所以办理过程都是绿色通道，各行没有具体的流程标准；要办理还是要提前咨询好具体的银行才行。

总结一下，“带押过户”肯定能省下不少费用，但目前参与的银行不多，不能跨行，细节与流程没有；所以还是要实践一段时间才会慢慢完善，小编相信这是一个趋势，最终会有一个更加完善的机制，比如；国有担保公司介入担保、交易所与银行之间的机制、法院与交易所之间的机制等；

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抵押贷（攻略）

先来说说问最多的问题，按揭跟抵押有什么区别？

两者都是抵押贷，名义一样，本质不同。

按揭：只能用于购房。个人出一部分（首付）剩余的（按揭款）由银行打给开发商。

PS：正常首付30%剩余70%由银行提前打给开发商，这70%以贷款的形式分期

还款方式：等额本息、等额本金（20-30年）

按揭又分（公积金贷）（商贷）这个找机会出一期再好好讲解。

抵押：是对已持有的房产抵押给银行。以个人（消费抵押）或者企业（经营抵押）的形式向银行申请贷款。

还款方式：等额本息、先息后本（5-20年）

PS：抵押贷不可流入房地产，禁止用于购房，炒房。

消费抵押贷：用于个人消费，所需资料（身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、征信报告、流水......）

额度：＜100万

用途：买家具、旅游、装修.....

经营抵押贷：用于企业经营，所需资料（身份证、户口本、结婚证、房产证、营业执照、公章、对公户、征信报告，流水......）

额度：房产价值7成

用途：用于购买设备，货款等企业经营方面。

一、资料明细：

借款人：身份证、户口本、结婚证或离婚证。抵押物：不动产证书（房产证）用途证明：1.个人（消费贷）：收入证明

2.企业（经营贷）：营业执照

还款来源：银行流水信用：征信报告二、审核条件：

征信：逾期记录（当前无1，半年无2，一年无3，两年无4。）查询记录（近两个月不超4次最佳）抵押物：楼龄（30年内）面积大于50平米贷款金额：住宅7成，别墅公寓写字楼5-6成（毛坯扣一成）

借款人年龄：男性不超过65周岁，女性不超过60周岁（超过需要子女作为共借人）

主体信息：消费贷，有稳定工作，每月有固定收入，开收入证明经营贷，营业执照年限满一年，有经营场地，企业没有案件。三、办理流程：

1.准备资料（以上资料）

2.下户（评估）

资料交齐后，银行会安排评估机构上门对房产进行评估。

3.出批复

根据房产评估报告和借款人的资质（征信、收入、负债等）给予借款人贷款额度。并出具批复。

4.签约并公证

贷款种类，金额，利率、年限、还款方式，借贷双方的权利和义务、违约责任、纠纷等问题。以《借款合同》的形式签订。

5.入押

到当地房管局办理抵押登记。

6.放款

发放贷款

@南京人：二手房可以“带押过户”了！无需垫资也可实现过户

来源：【交汇点新闻客户端】

交汇点讯记者近日从南京市不动产登记中心获悉，为进一步提升二手房交易安全性和不动产登记办理便利度，目前南京已全面推行二手房“带押过户”模式。截至目前，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

据了解，传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。而南京“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现了卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接，进一步优化了“带押过户”业务办理流程。“带押过户”模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务的合并办理。

“带押过户”全流程闭环模式的拓新，一方面解决了此前需注销抵押方可交易过户环节多的问题，为交易双方及银行部门“搭台子”，提供更优质、高效、便捷的不动产登记服务；另一方面纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益，促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力，达到了“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。

新华日报·交汇点记者沈佳暄

编辑:王建朋

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