房屋贷款和房产抵押，两种贷款方式哪个更划算？
银行房产的贷款有两种，一种是房屋按揭贷款，也就是大家常说的房贷，另一种是房产抵押贷款，它需要将房产抵押给银行。那么这两种贷款都有什么区别呢？
一、产品的特点不同
从期限来说：房贷的期限比较长，最长可以达到三十年，当然短到五年也没有问题。房产抵押贷款的期限相对较短，最长一般不超过10年，甚至超过5年的都比较少，大多数银行批准的都是一到三年的房产抵押贷款。
从利率来说：房贷的利率相对较低，一般都是5%上下。早些年，很多银行还在基准利率上打折，有些人还享受4%左右的房贷利率。房产抵押贷款的利率一般都在6%以上，有些客户资质不是很好，利率甚至能达到8%左右。
不过，现在为了响应支持小微企业发展，小微企业做房产抵押贷款也有比较低的。有些银行最低也能达到4%-5%。
从还款方式来说：房贷的还款方式一般就只有两种，等额本金和等额本息，可选择的范围比较小。房产抵押贷款的还款方式则相对多一些，除了等额本金和等额本息，还有计划还款、到期一次还本付息、按月还息，到期还本等。
房贷和住房按揭贷款是银行受众较广的两种产品，产品特点也呈现出了较大的不同。这些不同也决定了产品的受众不同。
二、产品的受众不同
房贷的用途只能用于买房，但是它的受众群体非常广泛。从个体工商户到企业老板，从工地打工的人群到写字楼的职员都有可能采用贷款来买房。
房产抵押贷款的用途则很广泛，可以用于各种消费，也可以用于生产经营。由于房产抵押的手续麻烦，人们的正常消费金额也不会太高，所以80%的房产抵押贷款都是用于生产经营。也就是说房产抵押贷款的受众群体主要是那些有经营实体的人群。
两类贷款的受众群体有所不同，但也有交叉的群体。就是这群既可以申请房贷又可以申请房产抵押贷款的人，在两种贷款的风险审批人员面前受到的待遇也是不同的。
三、审批宽容度不同
房贷的受众群体相对普遍，而且贷款用途几乎不会作假。期限拉长以后，月供对于大部分人来说都是能还得上的。基于这些原因，房贷的审批宽容度相对是比较高的。只要征信符合条件，银行流水没有那么糟糕，基本上都能贷出来款。
对于房产抵押贷款来说，审批宽容度相对较低。很多客户的房产抵押贷款用途是不确定的，虽然经过银行的调查，但不排除企业或个人挪用资金，引发风险。房产抵押贷款期限相对较短，每月还款金额也相对较高，对于借款人的资金实力要求较高。
同样是一拨人，如果是办理房贷的，银行在很多情况下是比较宽容的，最终出风险的概率还比较低。可如果是申请房产抵押贷款，那就需要借款人提供一系列材料，手续麻烦不说，耗时也相对较长。
总结：房贷是银行所有贷款产品中准入门槛最低的一种，也是对老百姓最友好的贷款产品。如果房贷申请不下来，住房按揭贷款以及其他类型的贷款基本上也就宣告无缘了。尽可能不要提前结清房贷，再去银行申请房产抵押贷款，暂且不说是否能获得优厚的贷款条件，可能你连贷款都无法申请下来。
二套房贷款，按揭贷款好还是抵押贷款好？
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这个话题夏经理在上一期有单独发布过文章，推荐阅读：
二套房首付不够怎么办？
文章中详细讲解了二套房首付不够应对的方式方法，而到底二套房贷款是按揭贷款好还是抵押贷款好，这个只能说根据客户不同的情况来对待了，像有些客户夫妻优质单位公务员这种，公积金都是封顶缴纳的，手上存款也多，除了正常上班收入没有其他的收入，也没有比较好的投资项目，那么对于这种工薪族来说，按揭贷款要划算一些，因为按揭贷款时间长，最主要的是单位和个人缴纳的住房公积金可以对冲房贷，这样贷款100多万还款无任何压力。而有些客户是做生意的企业主，那么这类客户用抵押贷款就比较划算了！
具体还是以案例来分析吧：最近夏经理在操作的一个二套房案例是这样的，客户A先生，夫妻外地人，之前上海宝山区一套房价值200万左右，因为地理位置原因，还有客户夫妻生意都是在浦东，孩子读书也是在这边，所以房子一直没有真正发挥到作用，基于这样的情况呢想置换到浦东来，这样无论是孩子读书还是生意都方便，但是呢，客户宝山的房子总价才200万，里面还有50万按揭贷款未结清，卖掉的话到手只有150万，而浦东这边看中的房产价值600万，因为之前有按揭记录，现在属于首套二贷，这样的话首付需要付7成420万。
客户是做企业的，企业需要的流动资金比较多，所以这种情况下抵押贷款就比较好一些了，通过垫资400万，然后再办理抵押贷款，利率年化4-4.5%，而二套房按揭贷款利率年化5.5%左右。这样办理抵押贷款以后，客户完美的实现了二套房实际首付资金相当于首套首付资金了，可以把更多的资金投入到企业流动上面！
END
所以客户不同的情况，对应的方案也不一样，根据不同的情况定制专属方案才是最合理的！通过这个案例希望可以帮助到正在办理或者将来即将办理二套房贷款有疑惑的朋友，谢谢！！
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文章延申：
二套房贷款，按揭贷款好还是抵押贷款好？
二套房首付不够怎么办？
全国中小微企业的福音来了
一文看懂住房按揭贷款和房屋抵押贷款的区别
按揭贷款用于买房，抵押贷款用于获取资金。
主要有以下的区别：
『贷款用途不同』
按揭贷款就是以分期付款的形式购买商品房，用途就是买房；
抵押贷款是以房产为抵押找银行借钱，目的就是获取资金（消费抵押贷用于个人消费，如装修、购买家电、出国留学等；经营性抵押贷款用于企业周转、生产经营）。
『贷款利率不同』
按揭利率执行LPR上浮利率，上海目前首套商贷利率4.8%，二套5.5%。
抵押利率执行LPR上浮或下浮利率。目前一抵利率区间为3.6%~3.8%，二抵利率为3.7%~6.2%。
通常有朋友会问银行申请贷款有没有折扣，目前，按揭贷款的利率一般上浮，抵押贷款才可能有下浮利率，也就是所谓的利率折扣（不过基本上是企业主才有）。
『贷款成数不同』
按揭贷款：一般首套最高能贷6.5成，二套一般能贷2.5成，最高可贷3.5成；
抵押贷款：抵押消费贷最高不超过300w，抵押经营贷一抵最高贷房产评估价的8成，二抵最高贷评估价的7成。
『额度评估依据不同』
按揭贷款审批额度使用的房屋价值是取房屋的原购买价和银行委托专业机构给出的评估价两者最低价格。一般来说，评估价最低，因此大多数根据评估价来做。
上海出台“三价就低”政策，取房屋当前市价、核验价、购买成交价最低者。
抵押贷款审批额度只根据银行给出的评估价取值，大多数银行的评估价格为市场价格的90%左右。
『贷款年限不同』
目前按揭贷款年限最长不超过30年，抵押贷款年限最长不超过20年，但抵押贷款通常需要3~5年一次审核/归本（归还本金）。
过去，抵押贷款也是30年，由于资金大多流入房市，为响应“房住不炒”，政策开始限制，年限变短。
『办理流程不同』
按揭贷款流程：
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抵押贷款流程：
『涉及当事人不同』
按揭贷款有三个当事人，即购房者（按揭人）、开发商或原房主（中间人或担保人）、银行（按揭受益人）。
住房抵押贷款是发生在借款人（抵押人）和银行（抵押权人）两者间的一种更简单的借贷行为。
『所有权转移不同』
按揭贷款：在结清贷款前，可以先使用房子，但房子的产权（房产证）被银行“按”着，直到还清贷款后才能“揭”（揭取）到手上。
抵押贷款：在抵押贷款前，抵押人已经拥有房屋的产权，办理抵押贷款后，银行拥有抵押权，银行不能随意处置该房产。
『还款方式不同』
按揭贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金两种。
抵押贷款除了有以上两种方式外，常见的还有先息后本、气球贷等，还款方式选择性更多。
看懂住房按揭贷款和房屋抵押贷款的区别，了解房屋贷款基础知识。
