房贷利率下调了，当初房贷利率超过5.88%的，有几种方法调整？

中国人喜欢买房是全球出了名的，大家只要手里一有钱，就想着要买房置业。不过，由于房价过高，90%以上的家庭都是选择贷款买房。但是，人们在买了房之后，发现每个月4-5000元以上的房贷压力，确实比较大。特别是之前5.88%以上的房贷利率，如果贷款30年，等还完房贷之后，购房者的利息支出就可以去再买一套房子了。

而从去年下半年开始，我国央行连续降准降息，银行存贷款利率都下降了，同时房贷利率也下降了不少，从之前的5.88%，下降到现在的4.25%。如此一来，那些现在想要购房的家庭，确实可以省下一大笔资金。但是，对于之前的购房者来说，他们还是要执行原来的房贷利率，享受不到现在利率上的优惠政策，每个月房贷压力一点也没有减轻。

于是，就有不少之前已经买房的人提出，过去房贷利率这么高，现在还有办法把房贷利率降低吗？对此，我们认为原来购房者想要降低房贷利率，减轻还贷压力是可以理解的，但之前已经签了房贷合同，合同是不能改变的。不过，还是有以下三种办法。

第一，要看房贷的利率是固定利率，还是浮动利率？如果你与银行签订的房贷合同上写明了是固定利率，那原来的那个5.88%的房贷利率将会一直执行下去。而如果你与银行签订的房贷合同上写的是浮动利率。虽然今年之内房贷利率是不可能下降了，但是从明年开始，你就可以享受到新的利率，后面的还贷压力就会减轻许多。

第二，提前偿还房贷。现在很多人觉得银行房贷利率下降了这么多，自己还是按照之前的房贷利率肯定很吃亏，就选择提前把房贷给还清了。之前银行对于提前还贷也并不是很在意，客户如果提前还房贷，不用缴纳违约金。

而现在面对提前还贷潮，不少银行已经开始要求客户缴纳合同违约金了。如果你的经济条件允许的话，那么可以选择提前偿还房贷这个办法，也不用再为银行打工了。

第三，把现在的房子卖掉，然后再买一套新房子，这样就可以享受到新的房贷利率。但是，会面临来自两个方面的风险：一个是，从长远来看，目前的房贷利率是处于历史较低的位置，也就是说历史上多数时候的房贷利率要高于现在。万一你把房子卖掉之后，房贷利率又开始上涨，那就得不偿失了。

另一个是，如果你把原来的房子卖掉之后，再买一套新房子，就享受不到首套房贷利率了，只能享受到相对较低的房贷利率，而且这个房子卖买过程比较漫长，存在较大风险。所以，除非之前你的房贷利率达到6%以上，否则对于购房者而言并不划算。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。那么，是否有办法降低房贷利率呢？先要去看一下你的房贷合同，如果房贷合同写的是浮动汇率，那么明年初就能够享受到新的房贷利率。

此外，如果经济条件允许的话，可以把房贷都还清了，那就没有还贷的压力了。当然，也可以把原来的房子卖掉，再买一套新房子，就能享受到新的房贷利率。不过，这种方法有很多不确定性因素，风险比较大，大家要慎重选择。

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率5.88%的人怎么办？

中国老百姓爱买房是全球出了名的，现在房产占到家庭资产总额的70%以上。大家之所以爱买房，除了买房自住和用于投资之外，现在买房还兼具其他一些属性，比如农村居民进城要买房，不买房落不了户口。年轻人结婚要买房，不买房结不了婚。还有外来人员进城打工要买房，如果不买房子参加高考只能回原籍，这样十分不方便。

不过，国内的房价目前还是居高不下。像北京、上海、深圳等一线城市房价达到6-7万/平米，即使是二线城市的房价也要达到2-3万/平米，三四线城市的房价达到1万多/平米。而由于高房价的原因，现在人们买一套房至少要花费上百万资金，这也是绝大多数家庭无法接受的，于是就只能通过向银行申请房贷，来满足购房的需求。

但问题是，银行的房贷利率也并不是一直不变的，2000年的房贷利率是6.15%，2021年的房贷利率是5.88%，而今年的房贷利率是4.25%。近两年来，国内的房贷利率一直呈现下行的趋势之中。那么，2021年买房的人就会觉得，之前的房贷利率是5.88%，而现在房贷利率降到了4.25%，自己每月还要多还房贷利息，肯定很吃亏。

我们国家之所以现在把房贷利率降到了4.25%的历史低位，主要有两方面的原因：一个是通过鼓励刚需和改善型购房需求入市，来使房地产市场维持稳定和繁荣，避免短期内房价大起大落。另一个是希望通过较低的房贷利率，鼓励大家都来购房，这样可以让房企更好地去库存，化解银行贷款风险，促进国内经济的平稳增长。

那么，之前房贷利率较高的购房者现在还有没有解决办法呢？这要看你与银行签订的购房贷款合同了，如果你与银行签订的是固定利率，就是未来几十年房贷利率一直不变，那就没办法了。而如果签的是浮动利率，就是每年年初都可以根据当时的房贷利率进行调整，那么，即使现在房贷利率降到了4.25%，从明年开始，购房者也可以享受到现在较低的房贷利率。

实际上，如果你与银行签订的房贷合同上写的是固定利率，也可以通过提前还清贷款，还者换房等方式，来结束之前签订的房贷合同。然后再向银行重新申请贷款，这样就可以享受到现在优惠的房贷利率。不过，这样要花费大量的时间和精力，还有提前还清房贷，也不是每个家庭都有这个经济实力。如果房贷利率降幅并不大，并不值得购房者采取这样的做法。

此外，也可以将商业贷款，转为公积金贷款，在转成公积金贷款之后，还贷压力就会明显减轻。只要公积金运用得当，也可以让你省去一大笔贷款的费用。但是，这种做法也是有前提条件的，一个是要求购房者有公积金贷款额度，另一个是你所在的城市也要有商业贷款转公积金贷款的业务。否则，商业贷款转成公积金贷款也是办不了的。

房贷利率下调到4.25%，那当初利率下调到5.88%的人怎么办？这要看购房者之前与银行签订什么样的购房合同，如果是固定利率，那肯定是没有办法了，如果是浮动利率，那明年初购房者也可以享受到时现在的优惠房贷利率。

此外，购房者也可以终止之前的房贷合同，之后重新再买房，不过这样做的代价太大，购房者并不一定划算。当然，购房者也可以将商业贷款转为公积金贷款，不过，这个条件比较苛刻，并不一定适合于所有的购房者。

房贷利率将跌破4.1%！阶段性调整差别化住房信贷政策出台，23个城市将获益

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。根据通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。换言之，符合条件地区的首套房贷利率将有望突破当前4.1%利率下限。

业内指出，此次政策将主要作用于对当前消费者“刚性”住宅需求的支持，并将直接利好于三四线城市及部分二线城市，有利于减少居民利息支出，促进房地产市场平稳健康发展。

房贷利率将突破4.1%下限央行、银保监会联合发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》主要提出两方面要求：一是对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二是按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

换言之，2022年底前，符合条件地区的首套房贷利率将继续下行，并将突破当前房贷主流利率（首套房贷利率4.1%）水平下限。不过，二套房贷利率仍未有所松动，继续维持当前的规定。

而这将直接利好多个城市。据市场机构梳理，当前符合首套房贷利率下限放宽条件的城市共有23个，分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者示：“以8月份70个大城市的房价为例，21个城市同比上涨，19个环比上涨，因此，可以执行新政策的基本集中在三四线城市。”

招联金融首席研究员董希淼表示：“这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。从地区看，多数二线城市可能符合调整的条件，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住房贷款将执行利率下限。”

房贷政策放宽不断升级对于此次政策调整，央行、银保监会表示，将有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。“在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”

事实上，这已经是今年以来监管部门第二次对首套房贷利率的下限进行调整。

今年5月15日，央行、银保监会曾调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。不过，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

“能够看出，政策内容在不断升级。”张大伟指出，从一季度的限购政策，二季度以来全面升级到信贷宽松政策，包括房贷首付和房贷降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策、税费减免。“同时，在松绑的城市级别上也越来越高，从三四线城市松绑逐渐延伸至二线城市。”

董希淼表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持房住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

不过，对于此次房贷利率政策调整，业内人士也指出：“从调整对象来看，目前仍主要集中在首套房贷利率上，即消费者的‘刚性’住宅需求上，对于二套房贷利率的调整仍未有松动，下一步，预计在‘改善’性需求上仍有比较大的优化空间。”

本文源自国际金融报