男子为借钱给朋友抵押自己房子，房子被法拍后觉得亏了不肯搬走被拘留……

想搬进心仪的法拍房里却遭遇被执行人房东赖着不走，住不进去，怎么办？近期，上海虹口法院顺利执结了一起强制腾退案件，法拍房顺利交付到了买受人的手上。抵押自家房子贷款2019年1月，任先生将自家房子抵押给银行贷款216万元，文先生夫妇及餐饮公司作为保证人进行了担保。然而，约定的还款期限届满后，任先生却没有按期还款，银行诉至上海虹口法院。法院经审理后判决，任先生应归还银行借款本金216万元，支付利息等10万余元，文先生夫妇及餐饮公司承担连带清偿责任。

银行申请强制执行后，法院第一时间向任先生等发出执行通知和报告财产令。执行中查明，除了被法院依法查封的住房，任先生名下没有其他财产可供执行。而作为共同被执行人的文先生夫妇及餐饮公司也没有财产可供执行。

执行谈话中，说起贷款的原因，任先生觉得甚是委屈。任先生说，其与文先生夫妇原是生意伙伴，三人合作经营餐馆。2017年，文先生夫妇以女儿要在上海读书需要购房挂户口为名找自己借钱。出于同情，这才将自家房子抵押给小额贷款公司，贷款218万元。随后，将其中的120万元借与文先生夫妇，双方还签订了《借款合同》。但借款期限届满后，文先生夫妇只还了30万元就再也不还了，自己告到其他法院，虽然案件胜诉也申请执行，但至今没执行到钱款，为了还清小额贷款公司的欠款，自己只好又向银行借钱，拆东墙补西墙实属无奈。

配图抗拒执行被司法拘留因任先生的房屋设定了抵押登记，法院依法启动拍卖程序。2021年9月，执行法官吉旺晟向任先生送达拍卖执行裁定书，并上门张贴拍卖公告。上门时，任先生的母亲在家，刚开始沟通，老人家不理解，一度情绪激动，执行法官安抚老人情绪，解释事情的来龙去脉，老人平复下来，“法官，欠债还钱天经地义，你们找我儿子处理吧。”之后，执行法官联系任先生办理拍卖手续，在充分释明后，执行法官告知任先生“你目前的生活状况法院已经上门了解，家里母亲和小孩的安置，在房子拍卖后，法院会依法妥善处置。

同年11月底，涉案房屋顺利以276万元的价格成交。成交之后，执行法官主动联系任先生沟通房屋清场交付事项，任先生表示希望法院给一个月的准备时间，等过了12月底再处理搬家的事。与买受人沟通后，执行法官同意了这个方案。

本以为过了12月，任先生会主动搬家，没想到等来的却是电话不接、短信不回，家也不搬。2022年1月28日，执行法官再次上门执行，任先生一家先是拒不开门，待执行法官释明法律后果，任先生依然态度恶劣，以“这是我的唯一住房，你们不能执行”为由，拒绝迁出。由于老人孩子在家，执行法官提出回法院谈话，任先生非但不配合法警带离，还对法警有肢体动作。

对于被执行人态度一百八十度的转变，执行法官也颇为疑惑，到法院后，执行法官询问任先生为何突然不愿搬离？任先生道出实话，认为自己房子卖亏了，

房产中介说了，我这房子能卖3万多一平，拍卖单价才2万多，我不搬。”

执行法官当即上网查询淘宝司法拍卖平台上同小区房屋的拍卖情况，对比近半年拍卖的三套房屋，两套房子的单价接近2万元，涉案房屋的单价已是最高的一套，拍卖成交价格符合市场情况。

然而，此时的任先生情绪激动，完全听不进话，只是一味地坚持不搬。临近过年，执行法官本不想采取强制措施，几次尝试沟通，无奈任先生始终态度强硬。当天，任先生因抗拒执行，被采取司法拘留措施。

春节假期后上班第一天，一直记挂着拘留所里的被执行人，吉旺晟法官一上班便联系虹口拘留所，并在虹口拘留所的协助下对任先生进行了远程提讯。此时，任先生已经认识到拒不迁出房屋的行为是错误的，愿意配合法院履行判决确定的义务，并再次承诺3月10日之前搬离，同时提出“被拍卖的房子是我的唯一住房，目前没有工作，还有母亲和孩子需要安置，希望向法院申请安置费。”法院作出了提前解除拘留的决定。

为了保障被执行人和家里老小的居住权益，执行法官积极与申请执行人沟通，最终确定了33万元的安置费。

3月中旬，被执行人完全搬离法拍房，执行法官上门确认房屋情况，房屋顺利交付买受人。

（以上当事人名均系化名）

到期不还款，以房抵债？合法吗？可行吗？

李小鱼生意突遭变故，向朋友老彭借款100万元。

并用自己的江景一号公寓提供担保，办理了抵押登记手续。

约定「借款本金100万元，月利率1.5%，一年后还款118万元，如到期不能还款，李小鱼所有的江景一号公寓归老彭所有。」

据悉，江景一号公寓市场价值200万元。

一年后，李小鱼生意仍未见起色，无法偿还借款。

老彭上门要债，并要求李小鱼按约定将房子抵债。

问题来啦：

房子能直接抵债吗？

差价就这样白白亏掉？

律政分析

到期不还款，以房抵债，这是法律上规定的流押条款。

就是当事人在合同中约定，一旦债务人到期不履行债务，抵押财产归债权人所有的条款。

《民法典》第401条：

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

该条款虽不像《物权法》直接否认流押条款的效力，但是从条文表述来看——

法律是不支持流押条款的。

流押是要达到债务人不履行债务，抵押物直接归债权人所有的法律效果。

但《民法典》的规定显然持否定态度，依法就抵押财产优先受偿。

也就是说，抵押权人要实现自身权利，必须通过协议折价、拍卖、变卖的方式实现。

一、法律为什么不支持流押条款？

从债务人的角度来看：债务人在急需资金的情况下，以其价值较高的抵押物担保相对较小的债权。

流押条款一旦实现，会直接损害债务人的利益。

就像李小鱼的房子，价值200万元，如果直接以房抵债，那显然是亏本的。

从债权人的角度来看：抵押权设定后，抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也是不公平的。

如果李小鱼的房子在一年后跌至80万元，直接以房抵债，那老彭也不划算。

另外，在抵押人没有足够的财产来满足其他债权人的债权时，抵押人可能会与抵押权人恶意串通。

通过签订流押条款，逃避对其他债权人的债务。

如果李小鱼在外面欠债上千万，所有财产仅剩这一套房产，李小鱼和老彭串通以房抵债，损害的是其他债权人的利益。

因此，法律禁止流押条款，体现了民法公平和等价有偿的原则。

二、李小鱼必须以房抵债吗？

当然不是。

根据《民法典》规定，设定了流押条款的，债权人老彭只能就抵押财产优先受偿。

《民法典》第410条：

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

比如老彭和李小鱼可以协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖房产所得价款优先受偿。

拍卖款高于还款数额的，剩余款项归李小鱼。

拍卖款不足以偿还借款的，老彭还可以再请求李小鱼继续履行。

裁判案例：债务人以夫妻共有房产抵押借款，配偶虽知情但未签署借款及抵押合同，能否主张房屋拍卖价款的一半

【裁判要旨】案涉房屋系案外人与债务人（即其配偶）在婚姻关系存续期间所购买，虽仅登记在债务人名下，但若夫妻无特别约定，应为夫妻共同财产。债务人用该房屋作为抵押向债权人借款，虽然案外人未在借款合同和抵押合同上签字，但其参与办理了抵押合同的公证手续，也知晓用于抵押借款的事实，且对此未提出异议。故法院认定该房屋为案外人与债务人的夫妻共同财产，案外人认可用夫妻共同财产为债务人个人贷款进行抵押担保，并无不当。//

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申4952号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，案外人）：张爱玲，女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路668号和信花园（摩玛大厦）二期B座2705室。

法定代表人：吴斌，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冉莹，女，彝族，1966年6月26日出生，住云南省昆明市西山区。

一审第三人（被执行人）：云南榕博房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号综合楼二楼。

法定代表人：张爱玲，该公司执行董事兼总经理。

一审第三人（被执行人）：云南腊峰电力设备制造有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号（C-1-3地块）。

一审第三人（被执行人）：王榕（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，1993年11月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王珺（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，2000年7月24日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王某某，男，汉族，2007年出生，住云南省昆明市盘龙区。

法定代理人：张某某（王某某之母），女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

再审申请人张爱玲因与被申请人昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司（以下简称茂恒公司）、冉莹及一审第三人云南榕博房地产开发有限公司（以下简称榕博公司）、云南腊峰电力设备制造有限公司（以下简称腊峰公司）、王榕、王珺、王渝博案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张爱玲申请再审称，1.一、二审判决认定事实不清。张爱玲与王琼华（已故）系夫妻，2002年共同购买了昆明市盘龙区××路××小区××幢××单元××室房屋及××幢××号车库（以下简称案涉不动产），登记在王琼华名下，但属于夫妻共同财产。张爱玲投资20多万元对房屋进行了装修，并居住至云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）拍卖腾空前。2009年7月17日，王琼华以个人名义向茂恒公司借款90万元，并以案涉不动产作抵押，办理抵押公证时，张爱玲在场。所借款项用于购买农机设备，并未用于家庭共同生活，该笔款项已还清。2013年3月18日，昆明中院的（2012）昆民四初字第253号民事调解书明确载明，在调解书生效后解除对案涉不动产的抵押。该调解书生效后，虽然茂恒公司未办理解除抵押手续，但茂恒公司已不享有对案涉不动产的抵押权。2009年10月27日，王琼华向茂恒公司再次借款308万元，该笔借款并未以案涉不动产进行抵押，本息共计350万元应当由借款人王琼华、抵押人榕博公司、担保人腊峰公司偿还。对于上述事实，一、二审判决认定不清。2.案涉不动产系王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲应当享有拍卖价款一半的所有权。昆明中院在执行中将案涉不动产进行拍卖，所得价款1475198元，房屋由冉莹竞得、车库由何振华竞得。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但并不能否认案涉不动产属于夫妻共同财产的属性，抵押权人茂恒公司对此明知，且无异议。案涉债务系王琼华的个人债务，昆明中院不应当将全部拍卖所得价款用于偿还王琼华的个人借款，昆明中院应当返还张爱玲735799元。二审判决驳回张爱玲的主张，缺乏法律依据。3.云南银信房地产价格评估有限公司对案涉不动产进行评估，但却按照毛坯房给出评估价格，未包含装修的价格。昆明中院以房屋现状进行拍卖，应当包含装修价格。买受人在《拍卖成交确认书》第四条中明确表示对拍卖标的存在的已知或未知的瑕疵风险，由买受人自行承担。由此，买受人冉莹应当承担张爱玲对房屋的装修费用。

冉莹提交书面意见称，冉莹不是本案适格的诉讼主体，与各方无任何法律关系，冉莹通过司法拍卖竞得房屋，拍卖公告明确说明是现状拍卖。冉莹无任何过错，不应承担法律责任，请求驳回张爱玲的再审申请。

本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的再审申请事由是否成立进行审查。

关于张爱玲主张案涉不动产一半拍卖价款的问题。首先，根据原审查明的事实，案涉不动产系张爱玲与王琼华在婚姻关系存续期间所购买。王琼华用案涉不动产作抵押，向茂恒公司借款90万元。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但若夫妻无特别约定，案涉不动产应为夫妻共同财产。虽然张爱玲未在借款合同和抵押合同上签字，但张爱玲参与办理了抵押合同的公证手续，云南省昆明市国正公证处所做的《询问笔录》也证实张爱玲知晓案涉不动产用于抵押借款的事实，且张爱玲对此未提出异议。因此，二审判决认定案涉不动产为王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保，并无不当。其次，根据查明的事实，虽然昆明中院（2012）昆民四初字第253号民事调解书已经生效，但至昆明中院执行时，案涉不动产的抵押并未解除，茂恒公司仍然是抵押权人。张爱玲主张已偿还90万元的借款，但其并未举示证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因王琼华未履行还款义务，茂恒公司申请执行，执行法院拍卖作为抵押物的案涉不动产。如前所述，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保。因此，二审判决认定张爱玲不享有案涉不动产一半的权益，即不享有案涉不动产一半拍卖价款的权益，并无不当。

关于张爱玲向冉莹主张案涉房屋装修补偿款的问题。张爱玲主张房屋装修补偿款的理由系认为昆明中院在执行过程中，对案涉房屋的价值进行评估时，系按照毛坯房对案涉房屋进行评估作价，案涉房屋的装修费用未包括在评估价中。因此，昆明中院对现状房屋进行拍卖不包括房屋的装修费用，从而向案涉房屋的买受人冉莹主张案涉房屋的装修补偿款。究其实质，张爱玲系对案涉房屋的评估价格提出异议。由于装修附属于房屋，且不可分割，昆明中院对案涉房屋进行现状拍卖，当然包括房屋的装修在内。冉莹通过司法拍卖竞得案涉房屋，依法取得案涉房屋的所有权。因此，二审判决认定张爱玲与冉莹之间不存在任何法律关系，无权要求冉莹支付装修补偿款，并无不当。

综上，张爱玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回张爱玲的再审申请。

审判长孙建国

审判员张爱珍

审判员孙晓光

二〇二一年九月六日

法官助理黎明

书记员黄敏

转自：民事审判