5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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济南首套房利率低至4.10%，百万房贷年省利息上千元

来源：【济南日报-爱济南】

8月22日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)迎来年内第三次调整，最新为4.30%，这意味着个人住房贷款利率相应下调。从济南市场看，已有招商、建行、浦发、工商等银行跟进执行，首套房贷款利率最低执行4.10%、二套房4.90%。

央行最新调整后，1年期LPR为3.65%，比上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.30%，比上月下调15个基点。作为房贷锚定参考利率的5年期以上LPR，今年1月20日前执行4.65%，年内第三次下调后累计已下调了35个基点。

对于新购房者，以商贷100万元、30年等额本息还款方式为例，按之前房贷参考利率5年期以上LPR4.45%，首套房个人商贷利率下限再减20个基点计算，月供约4949.40元本次5年期LPR下调0.15%，首套房利率最低按4.10%算，还款月供4831.98元，这样每月月供减少87.42元，一年下来就省利息1049元。

2019年8月以来历次LPR变动情况

济南房产网交易管理中心总经理邵淑静告诉新黄河记者，央行最新调整之后，从上午10点多开始，济南市场上招商、建行、浦发等银行已宣布对个人住房贷款利率首套执行4.10%，二套房贷款利率保持相应期限LPR加60个基点，即执行4.90%。此外，济南金科城合作银行中已有工商银行跟进。

从政策端看，济南自5月22日起对楼市调控政策适度调整，涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准等七条调整政策8月12日，公积金贷款二套房首付比例降至四成。从信贷端看，2019年8月开始，贷款利率市场报价形成LPR机制，当时5年期以上LPR为4.85%。2020年4月，单次下调10个基点，创下启动LPR改革以来最大单次降幅。2020年4月至2021年1月20日前，5年期以上LPR连续21个月维持4.65%不变。进入2022年，LPR加速下调，房贷利率已来到历史低点。目前，5年期以上公积金贷款房贷利率仍为3.25%。无论是楼市调控政策还是信贷政策，对购房群体来说已非常友好。（新黄河记者:罗晓飞）

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2022年上半年：商业银行贷款，哪家利率更低

【野叔观察】

9月20日，央行官方公众号发布的《深入推进利率市场化改革》一文称，目前我国定期存款利率约为1%至2%，贷款利率约为4%至5%，真实利率低于潜在实际增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。

同日，金融野叔在百家号发布了《2022年上半年：商业银行存款，哪家利率最高》一文，以6家国有大行、10家股份制银行、18家上市城商银行和12家上市农商银行为样本，对其存款平均付息率进行了分析。本文则以上述46家银行为样本，对其贷款平均收息率进行比较分析。

附图一

六家国有大行的贷款收息率

今年上半年，6家国有大行贷款平均余额85.81万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的41.8%，与其在银行业机构中总资产41.2%的占比相近；上半年大行贷款平均收息率加权平均值为4.26%，与6月份金融机构贷款加权平均利率4.41%相比更低，反映出国有大行对于贷款利率下行的贡献度更大。

6家大行的实际贷款平均收息率分布区间为4.15%至4.61%，相对最低的是工商银行，相对最高的是邮储银行（各行详情见本文附图二），6家都比上年同期有所下降。正是由于邮储的贷款收息率相对最高，同期该行存款平均付息率在大行中相对最低（1.63%），所以今年上半年其净息差2.27%，明显高于国有大行净息差1.94%的平均水平。

值得一提的是，6家大行中个人贷款平均收息率有2家下降，即邮储银行由上年同期的5.41%降至今年上半年的5.34%，交通银行由5.02%降到4.98%；而另外4家样本的个人贷款收息率反而有所上行，例如建设银行由上年同期的4.84%上升到今年上半年的4.89%。

这4家上升的样本与前2家下行的样本相比，后者相对下行的原因在于上年同期个人贷款收息率都在5%以上；前者的主要原因则可能在于个人住房贷款利率的相对上行。例如，今年上半年建设银行个人中长期贷款（以个人住房贷款为主，此分部在该行全部个人贷款中占比80.12%）收息率为4.94%，比上年同期上升0.05个百分点。这从一定程度上反映出，今年上半年部分国有大行对于个人住房贷款投放的相对审慎。

附图二

十家股份制银行的贷款收息率

今年上半年，10家全国性股份制银行（不含广发和恒丰）贷款平均余额合计35.19万亿元，在同期金融机构贷款平均余额占比约17.1%，与12家股份制银行在银行业中总资产占比17.7%相近（毕竟前者未纳入的2家机构规模相对较小）；上半年10家样本机构贷款平均收息率加权平均值为5.05%，明显高于同期国有大行的贷款利率平均水平。

各样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.62%至6.00%；其中相对最低的是招商银行（相关详情见本文附图三），这与该行存款平均付息率仅1.49%（上市银行中最低）明显相关，因为只有较低的负债成本（特别是存款）才能支撑较低的贷款利率，由此赢得更强的市场竞争能力。

贷款平均收息率相对最高的是平安银行，比上年同期下降0.2个百分点之后，今年上半年仍然保持在6.00%。从存款付息率看，上半年该行的2.05%相对不低。从贷款结构看，该行个人贷款平均余额占比60.82%，同期个人贷款收息率高达7.54%；所以尽管企业贷款收息率低至3.86%，贷款整体收息率仍然较高。

附图三

十八家城商银行的贷款收息率

今年上半年，本文选取的北京银行、上海银行、江苏银行、宁波银行、南京银行、杭州银行、徽商银行、盛京银行、长沙银行、成都银行、中原银行、哈尔滨银行、锦州银行、天津银行、青岛银行、重庆银行、郑州银行和贵阳银行18家上市城商银行样本，贷款平均余额合计11.71万亿元；贷款平均收息率加权平均值5.12%，略高于同期股份制银行平均水平。

18家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.35%至6.10%；相对最低的是宁波银行，相对最高的哈尔滨银行（相关详情见本文附图四）。而且，贷款平均收息率同比上升的只有2家机构，其中江苏银行上升0.01个百分点，相对不算明显；哈尔滨银行则上升了0.19个百分点。

附图四

上半年，哈尔滨银行的企业贷款收息率为5.31%，比上年同期下行0.03个百分点；个人贷款收息率7.16%，比上年同期上升了0.42个百分点；由于个人贷款平均余额占比高达42.78%，所以最终拉高了全部贷款的平均收息率水平。

值得一提的是城商银行的个人贷款平均收息率，18家样本机构的数值分布区间为3.95%至7.16%；其中相对最低的是锦州银行，其个人贷款收息率比公司贷款收息率低1.9个百分点，这也是上市银行中相对少见的现象。当然，这与该行个人贷款不良率高达27.48%明显相关（全部贷款不良率为2.87%，关注率为13.1%）。

尽管宁波银行6.97%的个人贷款收息率相对较高，不过从结构上看该行个人贷款平均余额占比36.7%，已经比上年同期下降1.9个百分点，这与同期金融机构个人贷款增速放缓趋势一致。2022年6月末，全部金融机构个人贷款余额73.28万亿元，同比增长8.1%，比同期贷款整体增速低3.1个百分点（均为RMB统计口径）。

据金融野叔测算，江苏银行上半年个人贷款平均收息率约6.78%，略低于南京银行。不过值得关注的是，6月末该行个人贷款余额5574.59亿元，在全部贷款中占比36.33%；比2021年末减少39.81亿元，占比下降3.77个百分点。这一趋势部分与宁波银行相似。

附图五

十二家农商银行的贷款收息率

今年上半年，12家上市农商银行（不含紫金农商银行）贷款平均余额合计3.26万亿元，贷款平均收息率加权平均值5.13%；这一数值与同期上市城商银行平均水平相当接近，反映出城商银行的贷款利率与上市农商银行相比并无优势，直接原因就是城商银行的存款平均付息率相对更高。上述18家上市城商银行存款加权平均付息率2.34%，反而高于12家上市农商银行的2.17%。

12家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.59%至6.71%，相对最低的是上海农商银行，相对最高的是九台农商银行（相关详情见本文附图四）。其中，贷款平均收息率比2021年上半年不降反升的只有常熟农商银行和九台农商银行2家样本机构。

上半年，常熟农商银行贷款平均收息率6.32%，比上年同期上升0.08个百分点，这种上行趋势与上行幅度在同期上市银行中相对较为少见。从贷款结构看，该行企业贷款收息率4.91%，比上年同期下降0.01个百分点；个人贷款收息率7.39%，上升0.05个百分点，而个人贷款在全部贷款中的占比（均为平均余额）达到58.96%。由于贷款收息率上升，今年上半年常熟农商银行的净息差反而比上年全年提高0.03个百分点，达到3.09%，明显高于同期农商银行净息差2.06%的平均水平。

九台农商银行今年上半年贷款平均收息率相对最高，从贷款结构看，一方面是其公司贷款上半年增速更快，占比由上年末的80.8%提高至今年6月末的82.2%；另一方面是公司贷款收息率6.78%，比上年同期上升0.6个百分点。该行这种公司贷款利率上行趋势在上市银行中也是相对少见。

其他10家上市农商银行今年上半年贷款收息率均比上年同期下降。不过，上海农商银行虽然整体上的贷款平均收息率有所下行，但是上半年该行个人贷款平均收息率5.15%，反而比上年同期上升了0.24个百分点，涨幅相当明显。从增速看，6月末该行个人贷款比年初增长1.37%，低于同期全部贷款3.57%的平均增速；从不良率变化看，6月末个人贷款不良率0.72%，比2021年末上升0.1个百分点。这些变化可能与该行今年上半年主要经营区域的疫情相关。

附图六

野叔的结语

上述46家样本机构上半年贷款平均余额合计135.97万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的66.23%，因此对其利率进行样本分析具有较好代表性；据金融野叔测算，同期它们的贷款加权平均收息率为4.52%，这一数值与本文开篇时央行相关文章指出的“贷款利率约为4%至5%”区间完全一致。

利率是资金的价格，是重要的宏观经济指标，能够反映出资金的各种流向和机构的各类分层。不同机构、不同区域的存款平均付息率和贷款平均收息率，就可以反映出资金的相对流向与信用分层。从流向上看，资金更容易向经济金融发达区域、发展环境优良区域流动。从信用分层上看，经营良好的大型机构更容易获得较低成本的存款等负债，由此以较低的贷款利率获得更强的市场竞争能力。

相反，中小银行的存款等负债成本相对更高，同时业务与管理成本、风险成本也相对更高；但是它们在区域零售业务市场上可以通过自身努力取得相对竞争优势，例如决策与经营的时间成本可以更低，金融附加服务可以更优，贷款产品设计可以更加符合客户的个性化需求。这三点都更可以成为中小银行差异化发展的路径。