“房抵贷”代替房贷，是蛋糕还是毒药？

君子爱财，取之有道。

房子一直是市场永恒的话题，近期关于“曲线买房”的讨论就很热，其中“房抵贷”模式究竟是陷阱还是馅饼，成为大家关注的焦点。

什么是“房抵贷”？

那么，什么是“房抵贷”呢？

说白了，“房抵贷”就是中介为买房者提供的一种新的贷款方式。具体操作就是中介帮助买房者申请贷款买房，然后中介机构给买房者提供过桥资金，让客户向银行申请提前还清房贷，之后再让买房者进一步抵押，获得“房抵贷”，最后买房者再用这笔“房抵贷”资金偿还中介机构提供的过桥资金和服务费，剩余的资金就是买房者赚得的“差价”。

这里所谓的“差价”，主要是两次贷款之间的利息差，比如现在各银行房贷的平均年利率是在5.6%到6.2%之间，而“房抵贷”的平均年利率是在3.74%到4.9%之间。两次贷款之间存在中间差，理想状态下确实可以节省一笔钱。

关于这种模式，有的中介机构的广告语是：房贷转“房抵贷”能够让200万元的贷款一年“节省”数万元的利息。不得不说，这样的广告语会让很多人心动。

现实很骨感

不过，我们前面也说了，理想状态下才可以实现这份美好，现实生活中更多的却是骨感。

房贷与房抵贷虽然是一字之差，但是两者的意义却差别很大。房贷，也被称为住房抵押贷款，顾名思义是为了买房而设计，相当于专款专用。

而“房抵贷”属于二次抵押贷款，是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。前提是该住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明和土地证。贷款用途为消费经验，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，但是不能用于买房。

也就是说，房贷与房抵贷的用途是有明确规定的，不是想当然的就可以赚“差价”。

金融环境趋严

市场上之所以有“房抵贷”买房的行为，是因为银行与中介在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监督。

这种“房抵贷”买房模式，降低了买房和首付的门槛，其实是一种加杠杆行为，从长期来看风险很大。如果这种资金大规模进入楼市，整个社会的金融风险可想而知，一旦有一个环节资金链条断裂，那么很有可能会引爆系统性风险。

针对这种现象银保监会表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。

很大多银行也有明文规定，“房抵贷”抵押金额不能用于买房，一旦监控到违规使用，就会进行催收，情节严重的，还将提起法律诉讼。

所以，在买房问题上，我们应该量力而行，钻漏洞“曲线买房”是不靠谱的，稍有不慎满盘皆输，还会因此而上征信，得不偿失。

作者：水皮杂谈工作室

编辑：李勇

违规！中介强推“房抵贷”，利率低至3.85%？

今年以来，金融监管部门严查严防各类资金违规流入楼市。

但上有政策，下有对策。昆明依然有不少贷款中介在推房抵贷。

宣称最快一周放款，还能随借随还。那这事靠谱吗？是否违规呢？

利率低至3.85%

房抵贷买房，中介支招

楼市君从朋友圈搜索发现，可办理房抵贷业务的贷款中介机构还真不少。

可不能小看这中介的业务能力，可谓无所不能。宣称一抵、二抵额度30-1000万。

可随借随还，先息后本多种还款，最快单天审核，一周放款，还能垫资再贷。

来源：楼市君朋友圈搜索

更有中介放出贷款评估额度为证。

一套价值148.7万的房产，最高可贷104万。10年期等额本息，每个月利息2千多。

来源：中介朋友圈

那，房抵贷业务具体怎么申请呢？

楼市君从中介了解到，如果是全款房或者有营业执照，利率最低（3.85%）且能直接办理。

此类贷款对客户的征信要求也不是特别高，就算有逾期等小瑕疵也容易审批，因为有房屋抵押。

当然，即便没有营业执照，个人也能办理房抵贷，但利息要偏高一些。

具体办理房抵贷，需提供房产证、户口本、身份证、结婚证（已婚）、银行卡、征信报告几类材料。最长期限为15年，利息具体看银行。

聊天截图

中介还表示，自家机构能提供多家银行产品，比银行更专业，且能帮客户“美化包装”。

最厉害的是，中介还能替客户利用房抵贷购置房产。

在贷款过程中，中介自有妙招，通过教客户如何回答银行问题，贷款到账后帮忙处理等方式，防止银行查出贷款用途。

说到风险，中介直言会比客户直接去银行贷款要高，但可以有效规避。

来源：中介朋友圈

属消费、经营贷

房抵贷违规流入楼市

楼市君发现，中介所提供的房抵贷业务，更多针对的是购房客户。

主要帮助这类客户用房抵贷款曲线买房，一旦贷款成功，这笔资金就有可能违规流入楼市。

为什么说违规呢？先解释下，房抵贷指的是自然人以房产作抵押，向银行申请使用消费或经营用途的贷款。

这类贷款主要用于小微企业经营和个人消费使用。

作为金融产品，房抵贷本身是合法的，且贷款额度也不低，为房屋评估价的70%，但用于购房显然是违规的。

房抵贷最大优势就是利率低。这笔账中介就算得明明白白。

同样800万的贷款，房贷年息5.35%，1年支付利息42.8万。以抵押贷3.85%计算，1年支付利息30.8万。比较下来，使用抵押贷一年就能省下12万。

房抵贷宣传海报（来源中介）

贷款中介正是抓住房抵贷款金额高、低利率的优势，诱导客户办理或者进行置换。

房抵贷本意是抵押房子做生意，如今却让不少人钻空子，通过抵押房子炒房子。

而今年以来，监管部门一再强调严查违规资金流入楼市，经营、消费性贷款就在严查范围。

比如，昆明今年不少退房客户中，就存在因为使用消费贷而被银行拒绝的情况。

来源：昆明房产信息网

占银行业贷款的39%

我国房地产贷款比例过高

金融监管部门严堵资金违规入楼市，一方面是坚持房住不炒，另一方面则是存在很大风险。

要知道，房地产属于重要行业，一旦出现问题将直接关系整个经济盘。

此前，银监会就指出我国房地产存在重大泡沫，光房地产相关贷款就占到银行业贷款的39%。

昆明楼市一线摄

房地产贷款占比过高，会有什么隐患呢？

看一看2008年美国次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%，由此引发金融市场危机。

所以，像房抵贷这类资金如果大量流入楼市，必然会影响房地产未来走势。

而为了有效控制房地产贷款规模，央行、银保监会在2020年最后一天就祭出重大政策，给各大银行设置“两道红线”。

中国人民银行发文截图

回到房抵贷问题，此时中介还在顶风作案，通过骗取银行经营贷帮助客户购房，同属不合规行为。

房抵贷流入楼市，你怎么看？

来留言区和楼市君说说吧！

“房抵贷”不良债权公证执行风险及其应对建议

在个人需求资金融通的场景中，房产因价值较大且具有一定的市场流通性，往往被作为融资的抵押或其他增信措施，主要体现在市场上银行、信托、小贷等金融机构或类金融机构开展的各类房屋抵押借款产品（以下简称“房抵贷”）。笔者本人长期担任互联网持牌小贷公司的法律顾问，结合笔者在处理房抵贷不良债权公证执行案件的实务经验，特形成本篇总结性的文稿，以便交流分享。

一、公证方面风险

（一）实体风险

结合笔者处理的房抵贷案件，实体风险主要是公证机构作出了不予出具执行证书的决定，依据《办理具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见》第十四条规定:“公证机构不予出具执行证书法定情形：（一）债权人未能对其已经履行义务的主张提出充分的证明材料；（二）债务人（包括担保人）对其已经履行义务的主张提出了充分的证明材料；（三）公证机构无法在法律规定的执行期限内完成核实；（四）人民法院已经受理了当事人就具有强制执行效力的债权文书提起的诉讼”。

法定情形以完全列举方式规定了不予出具执行证书的事由，结合笔者承办的相关案件，具体的主要场景为：

1、申请公证赋予强制执行效力主体的房抵贷放款资质违反监管审批规定

笔者承办的个案中，有公证机构曾以放款主体作为互联网持牌的小贷机构违反监管规定跨区域展业且超过审批成立的单笔放款金额为由，认为申请执行人即债权人与被执行人即债务人在合同履行事实方面存在争议，据此作出了不予出具执行证书决定书。

2、债权人与债务人签订了展期协议且未办理赋予该展期协议强制执行效力的公证

笔者承办的个案中，在申请出具执行证书过程中就展期协议的性质与公证机构沟通过，公证机构不予出具执行证书的主要理由是展期协议变更了还款期限，而还款期限是原公证借款合同的主要条款，协商变更主要条款导致原借款合同公证执行基础发生了变化，展期协议需要重新办理公证，理由主要是借款展期协议是对原借款合同的条款进行了实质变更，该实质变更超出了原公证债权文书能够囊括的效力范围，达成了新的权利义务关系。但笔者认为展期协议只是变更还款期限且不将逾期利息重复计算导致利率超过法定标准的，在性质上是原合同的补充协议，作为补充协议尚未改变原借款合同公证执行基础，应该可以出具执行证书。

3、因借款人之一已死亡，另外借款人无法联系，债务的履行情况无法核实，且由于当事人死亡，无法确认相关的当事人

房抵公证债权逾期后依据《公证法》、《公证程序规则》和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》规定，公证机构应按约定的方式和规定的时效内对债权债务履行情况进行核查，这是出具执行证书的必经程序，因此公证机构在办理赋强公证过程中应与债务人签订核查债务履行的协议并约定债务履行核实方式。一旦出现债务人失联甚至死亡的情形，公证机构因无法核实债权债务情况将无法出具执行证书。

4、债务人对归还金额产生异议等其他事由

依据《公证法》、《公证程序规则》和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》等规定，债务人部分履行的情况属于必须核实的内容。部分履行包括已还款本息情况以及具体还款期数、还款时间，上述部分履行事实是执行证书必须阐述的部分。如债务人对归还金额提出异议且能提供相应的证据，经公证机构审查异议理由成立的一般公证机构也不予出具执行证书。

（二）程序风险

1、申请出具执行证书条件不符合同约定

笔者曾全程参与过公证执行证书申请资料准备、撰写、提交等环节，公证机构曾以债务人逾期情形不符合合同约定宣布贷款提前到期的情形，不适宜向公证处要求债务人一次性偿还未逾期本息的执行申请。除此之外，债务人在法院执行过程中也以借款合同未到期且债权人未与其解除合同，认为执行证书载明债务人需一次性提前还清本息缺乏法律规定，也不符合合同约定向法院提出执行异议。

2、债务核查程序存在瑕疵

房抵公证执行个案中债务人以债务核查程序提出执行异议，主要理由是未收到公证机构邮寄的债务核实文件，而认为公证机构未尽到发函核实债务义务。

3、执行证书送达程序存在瑕疵

办理案件中债务人以执行证书送达程序违反法律规定提出执行异议，主要理由是认为公证机构出具的执行证书以“顺丰”方式邮寄送达，违反《中华人民共和国邮政法》第五条“国务院规定范围的信件寄递业务，由邮政企业专营”、第五十五条“快递企业不得经营由邮政专营的信件寄递业务，不得寄递国家机关公文”。公证机构使用“顺丰速运”邮寄重要执行文书，违反上述法律规定，不能视为执行文书已送达。此外，笔者在法院执行立案过程中立案人员需要提供执行证书债权人和债务人均签收的“送达回证”情况，这种情况经过笔者向执行局领导释明执行证书本身就是单方申请的不同于法院的判决书，公证执行证书作出即生效并非送达生效，且公证相关法律法规并未规定送达程序，执行局领导最终认同笔者对公证相关法律法规的理解明确执行立案无需“送达回证”。

4、向公证机构提出执行复查

依据《公证程序规则》（2020修正）第六十一条:“当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起一年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。

公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以自知道或者应当知道该项公证之日起一年内向出具该公证书的公证机构提出复查，但能证明自己不知道的除外。提出复查的期限自公证书出具之日起最长不得超过二十年。

复查申请应当以书面形式提出，载明申请人认为公证书存在的错误及其理由，提出撤销或者更正公证书的具体要求，并提供相关证明材料”。

按照以上规定对债务人提出执行复查的事由没有限制导致提出执行复查的门槛较低，笔者在执行立案准备评估拍卖抵押房屋时债务人为阻碍执行的推进向公证机构主张未收到借款合同约定的全部本金、公证机构赋强的合同版本和利率并非债务人实际签订的且签名并非其真实意思，签名和摁印均不属实向公证处提出执行复查，公证机构作出了复查受理通知单，并决定在收到复查申请之日30日内完成复查作出公证复查决定书，虽然复查结果是维持公证执行证书，但是因为债务人申请复查导致法院无法及时启动评估程序严重影响债权人权益实现的有效性。

5、向公证协会投诉

依据《公证程序规则》第六十七条：“当事人、公证事项的利害关系人对公证机构作出的撤销或者不予撤销公证书的决定有异议的，可以向地方公证协会投诉”。同样对于异议的理由也是概括性的导致提出投诉的门槛较低。债务人出于从程序上阻碍执行进度一般会向公证协会投诉。公证协会收到债务人递交的复查争议投诉资料作出了公证复查争议投诉受理通知书并将于六十日之内提出处理意见。笔者就遇到债务人对公证机构作出的复查不服向公证协会投诉，因债务人的投诉导致法院未能按时启动司法拍卖影响执行程序推进超过了执行期限。

二、执行方面风险

（一）实体风险

1.执行异议

依照《民事诉讼法》第二百三十二条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。

笔者承办房抵贷公证执行案件中第三人曾以抵押房屋在办理抵押前与债务人已签订买卖合同且已经付清全部款项因债务人不配合过户为由主张抵押房屋的所有权。

2.执行异议之诉

《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。笔者承办房抵贷案件中普通债权人取得首封拍卖成功后笔者代理抵押权人参与分配领款导致普通债权人未分配到任何款项，普通债权人在法院确定分配方案时表明会提出执行异议之诉以此阻止债权分配领款手续。

（二）程序风险

1.有首封

笔者曾在承办房抵公证债权个案执行立案过程中，常遇到普通债权人利用诉讼保全或者执行程序抢先抵押权人对房屋进行查封，依据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

办理房抵公证个案执行过程中抵押权执行法院一般立案都会要求提供抵押房屋的房产查询单，少数的法院执行法官看到有首封认为无处置权很少主动发送商请移送函，笔者申请法院商请移送时法院认为房抵债权属于优先债权可以等首封法院执行回款直接参与分配。除优先债权法院不主动商请移送外，首封法院一般也以移送需要普通债权人同意为由或者无法保证普通债权案件能结案为由对于移送回函不积极。特别是普通债权人一旦了解存在优先债权的在通过诉讼保全或者执行首封后选择不进入执行程序或者达成调解、和解不启动执行程序导致优先债权法院商请移送函陷入无具体商请对象。

2.超标的查封

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条:“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此依据房抵债务人常提出超标的查封异议和复议”。

3.无益拍卖

依据最高法《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人”，上述规定俗称无益拍卖。无益拍卖对于房抵上数个抵押优先债权人而言因为顺位不同清偿顺序不同存在后顺位抵押权人不能因法院拍卖行为受益，笔者在办理房抵贷二押债权公证执行过程中法院一般计算一押债权与抵押房屋市场价打七折一拍价格比较，若一拍价不够一押债权金额，法院认为是无益拍卖，继续拍卖是浪费司法资源，因此无益拍卖在一定程度上会影响拍卖的进度。

三、法律法规修正风险

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）将年利率上限由24%调整成为一年期LPR的四倍，对笔者承办房抵贷公证执行案件影响较大，债务人逾期违约后按照贷款合同约定可以向公证机构申请提前到期并按照24%上限支付罚息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）出台公证机构主张按照一年期LPR的四倍计算罚息出具执行证书，笔者当时从持牌的互联网小贷的类金融属性以及监管主体与公证机构沟通认为小贷公司不适用该司法解释文件。2020年12月29日最高院公告《最高人民法院关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复》刚好很好解决笔者从法理基础以及法律体系完整性角度思考的逻辑。对于债权人而言《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）的修正直接影响房抵贷不良处置方式以及速度。因此房抵贷公证执行同样面临法律法规修正的风险。

四、应对风险建议

基于笔者的实务经验，为减少前述总结的公证执行风险，房抵贷不良债权公证执行案件应重点关注以下五个方面：

1、了解房抵贷的资金出借方基本情况，例如监管部门的批复、跨地区展业情况、房抵贷合同版本、房抵贷产品模式（助贷模式、直营模式、代理模式等）、放款比例、贷款重组、债务逾期违约宣布提前到期等情况。

2、与办理公证机构交流了解公证流程，例如债务人身份信息核实方式、核实债务履行方式、公证书邮寄方式、执行证书邮寄等情况。

3、执行过程中应尽快督促法院查封抵押房屋取得首封，打印房查信息单了解抵押顺位，关注抵押物相同小区拍卖情况了解市场价值和一拍价格、抵押物居住状况等情况。

4、针对执行异议和执行异议之诉依据相关规定积极应对。未取得首封轮候查封主动了解首封方式以及案件阶段，依据相关规定申请优先债权法院向首封法院发送商请移送函或者向首封法院主张参与分配。

5、关注行业法律法规修正，及时跟公证机构以及执行法院沟通。

文：刘曙

本文为星瀚原创，如需转载请先联系。