房贷利率下调了，当初房贷利率超过5.88%的，有几种方法调整？

中国人喜欢买房是全球出了名的，大家只要手里一有钱，就想着要买房置业。不过，由于房价过高，90%以上的家庭都是选择贷款买房。但是，人们在买了房之后，发现每个月4-5000元以上的房贷压力，确实比较大。特别是之前5.88%以上的房贷利率，如果贷款30年，等还完房贷之后，购房者的利息支出就可以去再买一套房子了。

而从去年下半年开始，我国央行连续降准降息，银行存贷款利率都下降了，同时房贷利率也下降了不少，从之前的5.88%，下降到现在的4.25%。如此一来，那些现在想要购房的家庭，确实可以省下一大笔资金。但是，对于之前的购房者来说，他们还是要执行原来的房贷利率，享受不到现在利率上的优惠政策，每个月房贷压力一点也没有减轻。

于是，就有不少之前已经买房的人提出，过去房贷利率这么高，现在还有办法把房贷利率降低吗？对此，我们认为原来购房者想要降低房贷利率，减轻还贷压力是可以理解的，但之前已经签了房贷合同，合同是不能改变的。不过，还是有以下三种办法。

第一，要看房贷的利率是固定利率，还是浮动利率？如果你与银行签订的房贷合同上写明了是固定利率，那原来的那个5.88%的房贷利率将会一直执行下去。而如果你与银行签订的房贷合同上写的是浮动利率。虽然今年之内房贷利率是不可能下降了，但是从明年开始，你就可以享受到新的利率，后面的还贷压力就会减轻许多。

第二，提前偿还房贷。现在很多人觉得银行房贷利率下降了这么多，自己还是按照之前的房贷利率肯定很吃亏，就选择提前把房贷给还清了。之前银行对于提前还贷也并不是很在意，客户如果提前还房贷，不用缴纳违约金。

而现在面对提前还贷潮，不少银行已经开始要求客户缴纳合同违约金了。如果你的经济条件允许的话，那么可以选择提前偿还房贷这个办法，也不用再为银行打工了。

第三，把现在的房子卖掉，然后再买一套新房子，这样就可以享受到新的房贷利率。但是，会面临来自两个方面的风险：一个是，从长远来看，目前的房贷利率是处于历史较低的位置，也就是说历史上多数时候的房贷利率要高于现在。万一你把房子卖掉之后，房贷利率又开始上涨，那就得不偿失了。

另一个是，如果你把原来的房子卖掉之后，再买一套新房子，就享受不到首套房贷利率了，只能享受到相对较低的房贷利率，而且这个房子卖买过程比较漫长，存在较大风险。所以，除非之前你的房贷利率达到6%以上，否则对于购房者而言并不划算。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。那么，是否有办法降低房贷利率呢？先要去看一下你的房贷合同，如果房贷合同写的是浮动汇率，那么明年初就能够享受到新的房贷利率。

此外，如果经济条件允许的话，可以把房贷都还清了，那就没有还贷的压力了。当然，也可以把原来的房子卖掉，再买一套新房子，就能享受到新的房贷利率。不过，这种方法有很多不确定性因素，风险比较大，大家要慎重选择。

未爆冷，LPR“降息”，10月8日起房贷利率将调整

新京报讯（记者程维妙陈鹏）没有“爆冷”，LPR（贷款市场报价利率）如预期般“降息”。9月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的数据，1年期LPR为4.20%，较上一次报价降低5个基点；5年期以上品种维持在4.85%。

今年8月17日，央行宣布以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）为“锚”，贷款市场报价利率按加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。8月20日出炉的新LPR首次报价显示，1年期LPR为4.25%，较贷款基准利率低10个基点，较原LPR降6个基点；5年期以上LPR为4.85%。

全球降息潮下，LPR、MLF等利率报价被视为我国货币政策“风向标”。此前，两笔MLF在本月到期后或是未续作，或是等价缩量续作，均未下调利率，已引发货币政策宽松预期降温。此前一天降息央行名单再扩容，美联储、巴西、沙特、约旦、阿联酋及中国香港等货币当局纷纷降息，中国央行通过逆回购净投放1700亿元，逆回购利率仍未生变，市场都将目光聚焦在20日LPR报价。

业内对本次LPR报价利率下调已有预期。民生银行首席研究员温彬对新京报记者分析称，LPR报价的两部分中，政策利率没变，银行点差部分主要受报价行负债成本、供求关系、风险溢价等因素影响，在央行持续加大市场流动性、特别是本周通过降准使银行负债成本回落后，可能会在银行新一轮报价中有所体现，因此预计LPR会小幅下降。

中信证券研究所副所长明明认为，在LPR新报价机制下，MLF与LPR的利差也并非恒定不变，月度报价会根据资金成本、市场供求和风险溢价等因素定价。LPR首次报价下行幅度小，1年LPR报价4.25%，与1年期MLF操作利率（3.3%）利差仍然在95，与1年期贷款基准利率9折的3.915%利差仍有33.5。理论上1年LPR与1年期MLF利率利差仍然存在最大33.5的压缩空间。因而在动用降息工具前，仍然可以通过进一步压缩LPR与MLF利率的利差的方式来引导贷款利率下行。

对购房者来说，LPR还关系着房贷利率。据央行规定，今年10月8日，即国庆假期后第一天，房贷利率将参照LPR定价。

新京报记者近日从多家银行获悉，已有银行明确房贷利率将与LPR挂钩，不少银行则还未下发相关通知。另据消息称，北京地区首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。若按9月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。据新京报记者了解，目前银行首套房利率普遍在4.9%基准上上浮10%，为5.39%；二套房普遍上浮20%，为5.88%，“新的报价和目前水平不会相差太大。”多银行员工称。

新京报记者程维妙陈鹏编辑任婉晴校对柳宝庆

重磅！你之前签的房贷利率怎么调，央行明确说法了

存量浮动利率贷款的定价基准转换办法来了！

继8月17日央行首次公布改革完善贷款市场报价利率（LPR）后，时隔4个多月，对于备受关注的存量房贷利率如何转向LPR定价，央行终于有了明确说法！

央行12月28日发布公告明确表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

来源：央行网站

存量贷款利率基准怎么转换？

先来划个重点：

存量浮动利率贷款包括哪些？

指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

存量贷款利率基准转换的原则是什么？

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

转换后的贷款利率水平由双方协商确定。其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

逾25万亿元房贷市场将循LPR定价

央行此前规定，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

不过，个人房贷周期较长，存量市场巨大。

央行数据显示，2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元。可以想见，当下大部分身上背负商业性房贷的朋友们，签订贷款合同时间很可能早于10月8日。

因此，央行就存量房贷如何与LPR挂钩进行了进一步明确：

商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

简而言之，就是从现在已经确认的利率倒算LPR基准上的加点，与转换期无关。

举个例子：

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。

中原地产首席分析师张大伟表示，短期看，该项政策有利于存量贷款的购房者，因为2020年LPR进一步降低是趋势。

此前，央行5年期以上LPR曾在11月20日下调过一次，为5个基点。有人可能会问，10月8日之后签订合同的利率会有变化吗？答案是：已经执行LPR定价的，利率不会变了。