房贷降息！一次顶过去三次，首套房贷利率最低可至4.25%，100万房贷利息可省3万，这两类情况将错过利好

金融界5月20日消息超预期！LPR非对称降息，5年期以上报价利率下调15个基点，1年期未做调整。刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％，相较上个月下降了15个基点。

首套房贷利率最低可至4.25％100万房贷利息可省3万多

这是继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月LPR再度下行。

值得注意的是，此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，是上次下调的3倍15个基点，而1年期则没有调整。

图：贷款市场报价利率（LPR）

数据来源：中国货币网

由于在5月15日，央行发文通知首套房贷利率下限调整为不低于LPR减20个基点，本次5年期以上LPR降15个基点以后，意味着现在利率最低可至4.25％。

据测算，按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近89元，需偿还的利息总额净减少3万多。

这两类情况将错过利好

不过这次房贷利率下调，也并非所有人，立马就能享受到，据暴财经分析：

第一，并非所有人的月供都会减少。只有在房贷利率选择上采用LPR的才有可能会减少，而选择固定利率的就享受不到LPR调整带来的福利。这次LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。

第二，并非立马就能享受到月供的减少。对于已经在还月供的朋友来说，房贷利率调整一年只有一次，需要等到下一个“重新定价日”开始，才能享受这次降息的利好。届时，银行会以“重新定价日”前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。

部分人选择最初发放贷款的时间进行调整；另一部分选择1月1日调整，而那些没有主动进行选择调整日的，绝大多数银行都是统一为1月1日调整。

也就是说，很多人可能要等上大半年，到明年1月才能享受到LPR下调的利好。如果到时候出现加息，则将对冲掉这次降息的利好。

不过，从当下的经济环境和趋势上看，在2022年甚至在2023年上半年，都不太可能加息。

本次调整一石三鸟：满足居民合理购房需求，提振企业融资需求

中国民生银行首席研究员温彬，研究员冯柏表示，本次调整有两方面意义：一是有助于满足居民的合理购房需求，二是促进消费，三是有助于提振企业融资需求。

部分城市新发住房贷款利率会出现明显下调，有助于合理满足居民的购房需求。对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本，这将起到纾困作用，减轻居民债务负担，从而节省下更多资金用于消费。

4月企业部门票据融资加快增长，而中长期贷款增长乏力，反映出融资需求不足。本月5年期以上LPR下降15BP，明显降低了中长期融资成本，有助于帮助企业尽快扭转预期、提振信心，加快完成复工复产，从而促进经济运行在合理区间。

当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

对楼市有三个重要意义

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，本次LPR报价调整对于房地产市场的影响重大。

1）货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

2）从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。

这也意味着，当前全国20多个城市4.4％的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2％的利率也完全是有可能的。

3）此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

本文源自金融界

现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

买过房子的人都知道，利率会影响购房者的成本。而利率是浮动的，有的人买房是6.25%的利率，现在却降到4.25%，于是有人问，现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

首先我们来了解一下，为什么利率会出现从6.25%到4.25%的变化呢？

房地产的发展有周期规律，信贷宽松，人口增长率高的阶段，人们的购房需求增长较快，房地产发展迅速。但是当信贷收紧，限购政策收紧，人口增长放缓的阶段，人们的购房需求也会降低，前些年的高利率，也带有一定的“劝退性质”，即不鼓励人们过高负债买房。

但是，从2021年下半年开始，不少城市的楼市就进入了一个低温的状态，不少城市的房价都出现了下跌，甚至有城市发布限跌令，要求新申请预售证的房价跌幅不得超过15%。购房者和开发商的心态都发生了变化，对于购房者来说可以慢慢选房子了，许多开发商也没有之前那种高高在上的姿态，纷纷放低态度，热情迎接购房者，就是希望人们能够尽快买房，开发商可以降低负债压力。

从2022年4月份开始，楼市宽松的信号越来越明显了，有的地区放宽限购，有的城市发放契税补贴和人才购房补贴，还有的家庭响应国家号召，三胎家庭可以多在限购区内多够买一套房，多子女家庭申请公积金提高额度等，不一而足，特别是房贷利率的下降，基本到了近三年的低位了。

以前买房贷款利率6.25%，老业主能享受现在4.25%的利率吗？

利率作为资金的成本，也是楼市调控的一个重要手段，当资金供不应求时，利率就会上调，资金供过于求时，利率就会下降。央行的房贷数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。正所谓，物极必反，高房价的影响下，房贷也居高不下，许多人看待买房这件事，开始犹豫，而下调房贷利率，也是一种激励人们买房入市的手段。

最近一个多月以来，很多城市都下调了房贷利率，去年房贷利率最高达到5.5%~6.3%之间，提高了购房者的成本。

但是现在房贷利率在不断下调，有数据显示，某机构监测的42个城市中，从5月20号央行下调LPR，到5月25日，已经有17个城市执行首套4.25%，二套5.05%的利率。这些城市中还包括一些楼市发展较好的新一线城市，比如济南、天津、青岛、苏州、福州、沈阳、哈尔滨。未来可能会有越来越多的城市跟进下调房贷利率。

利率从5%降到目前的4.25%，100万的房子，贷款70万元，20年还款时间，等额本息方式下可以省下6.84万元利息，等额本金模式下可以省下5.28万元利息。这个水平已经是近10年来非常低的利率了，甚至低于许多人2016年时的购房利率。

据笔者了解，一线城市广州也有小部分银行可以按照4.25%申请房贷利率了。其中有两家银行，要拿到4.25%的利率已经不是太难，基本正常申请就有机会拿到。广东银监局近日也明确，佛山和珠海的首套房利率下限可以达到LPR下调20个。

原先的老业主，该怎么办呢？

之前按照6.3%的利率买了房，难道就不能享受4.25%的利率优惠了吗？这两年由于国家对楼市的强力调控，投资者已经在逐渐退出，前两年买房的，也是刚需群体居多，他们的购房需求也应当考虑在内。

有人提出，能不能申请更换利率呢？先将房子过户给自己的亲戚，再以这套房子向银行申请4.25%的利率。

实际上，贷款合同一旦签订，就是白纸黑字，有效力的。当年签订的借款合同也不会被轻易更改，除非有管理部门出面下通知，才可以改变目前的借款合同。如果你的房子是全款买的，或者解除了抵押，那么房子可以过户给你的亲戚。这种行为属于房屋买卖行为，也会增加交易税费，比如增值税，契税等等。

但是，全款买房的人毕竟少，如今房价高昂，大部分买房人都是贷款买的房。房贷利率在贷款合同上早已有规定，不能轻易更改的。而且就算之后利率的基点下调，大概率也不会降到4.25%的水平。

一些城市将利率降到4.25%的水平，基本也是在鼓励刚需购房。前期买房的购房者也不必心理不平衡，早买房可以享受前些年更低的房价，房价少1000元，比利率下调1%实惠多了。早买房的人，还可以早点住进自己的房子，避免房东频繁涨房租。如果你是与LPR挂钩的既有购房者，也可以等到明年1月1日或者与贷款发放日对应的日期（之前贷款发放的月日）之后，享受此次“定向降息”的福利。

如果你确实想享受4.25%的利率，也是有办法的，就是把之前的房子卖掉，重新再买一套房，银行按照首套房的利息给你发放房贷。

但是，短期内卖房不是一件简单的事，重庆、西安、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套，二手房的增值税、契税、中介费等开支也拦住了一大批购房者，预算有限的情况下人们还是优先买新房，所以看待利率下跌这件事，还是愿赌服输吧，不过还是希望相关部门可以考虑前期购房者的房贷压力，比如对存量房贷进行调整，不仅能提高大家的消费能力，还能提高大家的幸福感。

5年期LPR利率降至4.3%，月供每月减少约88元，北京首套房贷利率跌破5%

8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。降幅分别为0.05%、0.15%。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

值得注意的是，这已经是LPR利率年内第三次调整。5年期LPR利率曾于今年1月下调至4.60%，5月下调至4.45%；1年期LPR利率曾于今年1月下调至3.70%。

累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

中原地产首席分析师张大伟表示，作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调力度更大，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，此次的5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。

“对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度，因此其不会享受到此次利率下调带来的利好，部分选择固定利率的客户，其贷款利率也不会出现下调。”陆骑麟称。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用，陈文静称。

北京房贷利率跌破5%

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。

早在今年5月，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

即首套、二套房最低贷款利率分别下调20BP（0.2%）、60BP(0.6%)。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

据业内人士测算，按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约88.48元，未来30年内共减少利息支出约3.18万元。“房贷成本降低一方面促进住房需求释放，另一方面助于提高居民消费意愿。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为。

以北京为例，目前银行执行的利率标准为，首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。

此次调整后，北京目前首套个人住房商贷的利率将调整为4.3%加55个基点，下限为4.85%；二套房贷利率调整为4.3%加105个基点，约为5.35%。

这也将是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

刘丽杰表示，8月份1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

贝壳研究院分析认为，本次LPR降息后，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

该机构分析称，8月南京、苏州等更多重点二线城市降首付，地方楼市支持政策进一步加码。

当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。