再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

银行抵押贷款的条件和材料包括哪些？银行按揭贷款流程是怎样的？

银行抵押贷款的条件为：

1.从事合法生产、经营的自然人。

2.授信总额度最低额度5万元，最高额度300万元。

3.授信额度的有效期限最长为三年，额度项下单笔贷款期限不超过两年。

4.贷款利率：按人民银行和总行有关规定执行。

5.担保方式：担保采取抵押、质押和保证方式，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。

6.需要提供申请材料。

银行抵押贷款需要的材料包括：1.借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件

2.借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料

3.从事生产经营的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件

4.生产经营活动的纳税证明

5.借款人配偶承诺共同还款的证明

6.借款人获得质押、抵押贷款额度所需的质押权利凭证、抵（质）押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件

7.银行二级分行（含）以上认可的评估部门出具的抵押物估价报告

8.银行需要的其他资料。

办理抵押贷款时需要带齐相关材料，以确保流程顺利进行。

银行按揭贷款流程如下：1.选择房产。购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。

2.办理按揭贷款申请。在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3.银行审查。银行受理购房者贷款申请后，对购房者进行资格审查。

4.签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或者按揭贷款承诺书。

5.签订楼宇按揭合同。购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年限、利率、还款方式以及其他权利义务。

6.办理抵押登记、保险。

7.开立专门的还款账户。

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房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”