为什么20年的抵押贷，利率只要3.7%？

等了两个月，多家蠢蠢欲动的银行，终于开闸放水了，请务必准备好工具提前接水。

本次的产品利率低至3.7%，可选择三年先息后本或20年等额本息。

产品明细：

利率：评级5星3.7%；评级4星3.8%

年限：20年等额本息，每3年续签；3先息后本

额度：最高1000万。一抵有备用房7成，无备用房6成；二抵6成。

还款方式：先息后本；等额本息；气球贷

受理要求：

公司：持股满6个月，有经营痕迹（开票记录）

房产：产证满6个月，房龄三十年内

征信：查询次数轻看，审批宽松

借款人/抵押人：借款人年龄18-65周岁，抵押人年龄18-70周岁。

这款产品的最大亮点并不是低利率和低门槛，而是二次抵押。所谓的二次抵押，就是在原有按揭不结清的情况下，把房产升值的部分贷出来。

而能做到20年的等额本息，其实本质上就是20年的气球贷。先说一下什么叫气球贷。这种贷款早期大多都是外国人在玩，它有个很明显的特点，贷款前期三到五年还款金额非常少，但到了贷款后期，越接近还款日要还的金额越大。很多人就把他比作前小后大的气球，后来干脆就直接叫做“气球贷”。

但其实这样说是不够准确的，打个比方如果你做的是十年期的贷款，按照等额本息的还款方式每个月的压力其实是不小的，借500万，按照现在LPR大概利率会在5%，那每个月的月供会在5万3左右，一年本息一共要还63.6万，这种还款压力是很大的。但气球贷的做法是什么呢？前两年月供按照等额本息30年来计算，那么月供就是2万6，直接少了一半。中间的七年会按照20年等额本息计算，月供大概在3万多，最后一年，还完剩余的本金。理论上前9年的还款压力都是要比直接贷十年低一半的，但在最后一年还款压力会直接翻一倍，与其说他是气球，不如说是“T型”或者“蘑菇型”。

由于气球贷的特殊机制，会导致后期还款压力增加。但只要经济增长的速度够快，再加上通货膨胀的稀释，还款压力其实并没有想象的大，更何况是3.7%的利率。

背负115万的房贷，最低月收入是多少，每个月还多少钱？

从去年底到现在，纵观国内主要城市的房价水平，可以说部分城市的房价已经稳中有降，刚需似乎看到了希望，但一些城市的房价仍在上涨。不得不说，即使房价下跌了，有些地方还是很难买得起房，尤其是对于普通人而言，一下子拿出几百万买房还是不现实的。

全款买房确实有很多好处，但这并不是大多数人能选择的。对于绝大多数而言，按揭购房是实现“房主”梦想的最佳选择。但是房贷也是必须偿还的，而且利息还不低。以115万的抵押贷款金额为例，30年需要偿还多少利息？每个月需要偿还多少？咱们可以一起来算算。

目前的房贷利率是基于LPR的，所以纯粹是有浮动的可能，但是如果要计算一个结果，只能假设房贷利率是固定的。在103个城市的测试中，全国首套房平均抵押贷款利率为5.28%，以房贷利率为例，假设30年不变，利率大概会是多少？不同的还款方式会有不同的利率。等额本息下，按揭115万，按揭利率5.28%，30年总利息为1,136,123.33元，每月贷款额为6,350.34元。其次选择等额本金，30年总利息为908140.63元，首月还款额为8225.69元，逐月减少13.98元。

以一个普通家庭为例，也就是一个三口之家，两个人打工加一个孩子，这个家庭一年需要花多少钱？根据国家统计局公布的数据，一年一个人2.41万元就够了，三个人则是7.23万元，但这是一个平均值。可以说对于有些家庭而言够用，但对于另一些家庭而言确实不够用。

一家三口一年花费7.23万元，平均每月6025元，每天200元左右。乍一看似乎很多，但要知道，目前的物价水平是比较高的。一个家庭一个月至少要花2000元的伙食费，还有交通费、水电费、手机费、孩子教育费、偶尔聚餐吃饭、买衣服、生活用品、赡养老人等等。这些加起来一个月最少也有两三千块，甚至更多。所以就算一个月6025元也只算刚刚好。要偿还6350.34元的房贷，这意味着这个家庭每月至少需要挣12375元。

那么问题来了，月收入12375元的家庭多吗？

按两个劳动力算，人均每月收入6187.5元是个什么水平？2020年，我国城镇非私营单位职工平均年薪97379元，平均每月8115元，而私营单位职工平均年薪仅为57727元，月工资4810元，而且全国80%的员工实际上都在民营单位上班，所以钱真的没那么好赚。更何况赚到了12375元每月也明显不够，一家人都没有准备金，一旦遇到风险怎么办？父母生病住院、失去收入来源等等，这些都是突发事件，但都需要钱来解决。所以我个人认为如果按揭贷款是115万，那么你的家庭收入至少要达到15000元以上才算是安全的，而想要过得“舒服”，不因房贷过于降低家庭的生活水平，那么家庭月收入至少也要20000元以上才可以。

背负115万的按揭贷款对于大多数一二线城市工作的人而言是普遍现象，但是正如上文所说，背负115万的房贷对家庭收入和开支要求已经非常高，不能生病更不能失业，一旦遇到突发情况就可以遭遇断供，这也是疫情这两年断供房、法拍房快速增加的原因。

如果实在无法偿还贷款了，面临断供了该怎么办？

如果您无法偿还贷款购买的房地产的每月付款，您并不能收回您的首付和每月付款吗。如果无法偿还每月的房屋付款该怎么办？第一，先向银行申请延期还款或者协商还款。普通人在自己的房子被拍卖之前，一直以为自己名下的房产就是自己的个人资产，所以个人有绝对的主权，但这种想法是极其错误的。

万一发生断供，最好尽早制定计划把房子卖掉，将贷款尾款还给银行是最好也是最划算的方式。如果你让银行帮你拍卖，银行会先起诉你违约，然后房子被法院查封拍卖，起拍价肯定不会高于市场价，最终中拍价也绝对不会高于市场价，而且拍卖过程中产生的律师费、手续费、违约金等都需要从拍卖款中扣除，最终拍卖金额不能补足按揭尾款是常有的事，导致首付没了，房子没了，还欠着一行一屁股债，个人还会被列为失信人。

美国30年期抵押贷款利率破7%！房价增长就此戛然而止？

美国房价正以2008年金融危机以来最大的幅度下跌，这场持续了两年多、创纪录的增长就这样戛然而止了吗？

综合多项数据可以看到，伴随美联储激进加息，显著推升了房屋贷款利率，美国月度房屋价格水平应声连续下跌。

在美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武看来，真相仍存在于数据细节之中。以标普凯斯-席勒指数近期发布的数据为例，6-7月美国加州各城市及西雅图房价环比显著下跌，但美国南方各城市依然保持增长。

他对第一财经记者表示：“目前美国南部地区的房产库存量从2个月左右增长到3个月左右，仍然远低于6个月的平衡点。美国房产市场供不应求的局面并没有从根本上改变，长期而言更是如此。”

“目前市场预期美联储将在2024年开启降息周期，届时美国房产市场将恢复快速增长。”他表示。

美联储加息“惹的祸”？

美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示，美国住房均价自2020年二季度以来开始暴涨，截至2022年第二季度，累计涨幅达40.05%。目前该行还未发布三季度数据。从其他机构的月度报告中可以看到，美国房价在三季度增速放缓。抵押贷款分析公司BkKih的最新抵押贷款监测报告显示，7-8月，美国房价中值下降了0.98%。修订后的数据显示，6-7月降幅更大，为1.05%。

BkKihDAi总裁格拉博斯克（BGk）表示：“在经历了两年多的创纪录增长后，这些数据代表了连续两个月的显著回调。”

“2008年冬天，在雷曼兄弟破产和金融危机之后，房价的单月价格跌幅比我们在7月和8月看到的要高。”他补充道，不过目前的价格跌幅已经是自2009年1月以来的最大跌幅，与今年6月的峰值相比，美国房价中位数下降了2%。

在疫情期间，在低库存和低利率的推动下，美国房地产市场炙手可热。但随着美联储提高利率以抑制通货膨胀，抵押贷款利率飙升，需求已显着降温。

截至10月6日，根据房利美数据，美国30年期抵押贷款利率为6.66%，其下一次更新时间为10月15日。

据实时追踪贷款利率的《每日抵押贷款新闻》（MNwDi）的数据，30年期抵押贷款利率在上周末已经攀升至7%以上，并已连续数日保持在7%之上，截至12日，记者查询该利率已经达到7.728%。

抵押贷款利率大幅上涨，加上房价仍远高于正常水平，导致潜在买家面临负担能力问题。以美国收入中位数的家庭为例，若要购买中等价位的房屋，付20%的首付，有30年的抵押贷款，这意味着买家将每月收入的38.2%用于偿还抵押贷款。BkKih认为，这个“昂贵的数字”使当前的美国住房市场成为自1984年以来买家最难负担的市场，这导致许多潜在买家被推到了场外。

2023年春天能否回暖

格拉博斯克认为，目前许多卖家可能对市场采取观望态度，并希望春季情况有所改善。而需要指出的是，即使最近出现下跌，美国8月房价仍比一年前高出12.1%。

近期出炉的7月标普凯斯席勒指数也显示，环比降温速度为史上最大，但美国总体房价水平仍高于一年前。

陈跃武对第一财经记者表示，7月的数据显示，美国平均房价的增速从4月的20%，5月的19%，6月的18%，进一步降到16%，“增速放缓的趋势将持续，预计到12月份全年的增速将下降到5%至10%”。

“以北卡和亚特兰大等地区的房价增速为例，到今年年终，将从6月的25%左右下降至10%~15%，2023年大约5%。”他对记者表示，不过据Ziw估计，今年8月到明年8月，美国平均地产价格仍将增长1.2%，另一家机构CLi的预计是3.2%。

在他看来，美国房价上涨的趋势没有改变。

“加利福尼亚州各大城市，以及西雅图等高房价地区的房价已出现显著下跌，但美国南部地区的房价依然在增长，尤其是一些起步房产，虽然增速明显放缓。”陈跃武认为，美联储加息的结果，在短期内抑制了房产的需求，降低了房价上涨的速度，但长期而言不会产生实质性影响，根本原因还在于供求关系。

他认为，随着美国通货膨胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退，美联储将改变政策，停止升息，之后转而开始降息，刺激经济复苏。