再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

从事贷款担保，如何做好风控？

当前我国大力支持小微企业的成长，优化融资环境是一大抓手，其中，融资担保机构的设立和运营是重点环节。我叫胡阳，是一名融资担保机构风控部门的从业人员，主要负责对公司承接的担保项目进行风险评估，以确认该项目的可行性，并参与各类项目的前期调研，编报公司的不良担保，同时及时与相关负责人沟通在调查审核的过程中发现的问题。

在当前技术红利衰退，增长动能放缓的市场环境下，创业者一头扎进血流成河的存量市场，所面临的风险和压力无疑是无比巨大的，特别是对于小微企业而言。2020年底，我国中小企业融资新增贷款需求为18.48万亿元，而去年新增贷款额仅3.50万亿，相比之下，之间的巨大缺口不言而喻。中小企业融资担保的巨大需求自然催生了巨大的市场。

但这块巨大的蛋糕要吃下却有着相当的困难。一方面，当前虽然全国关于融资担保公司审批的监管持越来越开放的态度，但是相关领域的开放并不意味着资质审核的放款，企业仍然要有相当良好的信用、规范的管理和雄厚的实力，这就要求企业不能被太多的不良担保纠缠，以保证良好的信用。另一方面，从企业自身的盈利和发展的角度，也要对项目进行详细、严谨的审核，以确保项目的风险保持在可控的范围内。

作为风控部门的员工，我自然承担着十分沉重的责任，需要综合经济、金融、法律、财务、保险、投资、管理等多个领域的基础知识，同时要掌握风险管理技术，识别、分析担保机构及担保业务的风险，建立风险控制体系，在担保业务的各环节中，建立有效的风险分散、风险控制、风险转移、风险化解措施，进行担保业务全过程风险控制。

在实际的工作过程中，我却曾经出现过重大的失误，导致职业生涯受到了一定的影响。由我参与审核的一家科创公司，由于政策风向的转变，加之管理的混乱和管理者的违规行为，导致企业破产，其用于抵押的不动产却遭遇了变现困难，这直接导致这一项目变成的不良担保，虽然最后法务及财务部门消弭了这一不良导报带来的负面影响，但这一项目的失败以及失败所带来的巨大压力也导致了我心态的崩溃和职业生涯的灰暗。

当时，部门内部的前辈为我推荐了“资产信息网”这一平台，其融合了行业前沿的尖端AI技术，同时与大数据相结合，能够结合房地产的周边环境、所处地段，价格走势以及过往交易状况，对其价值进行有根据地评估与论证，为我开展工作提供了重要的参考和帮助。

对于实地考察存在困难和阻碍的项目，资产信息网平台更是为我提供了不可或缺的参考和补充。如今，资产信息网这一与互联网结合紧密的新型平台已然成为我工作中的得力助手，扎根于大数据的超宽领域、超高层次的信息整合以及分析处理能力为我的工作插上了翅膀。

PhfUh

车辆抵押贷款行业操作全流程（含所有细节，建议先收藏）

随着人民生活水平的增加，几乎很多家庭都有汽车，但是疫情情况下，导致经济收到影响。车抵贷就成为了一个主流的业务。今天小编就给大家详细说一下办理车抵贷正规的操作流程。

1

申请贷款并了解收费明细

首先在网上或者线下或者朋友之间的介绍去申请贷款，此时贷款经纪人需要了解你的贷款需求、贷款用途、还款来源以及机动车基本情况，初步审核提供的个人证件照，以及汽车相关手续，双方初步达成车辆抵押融资借款意向。

客户经理必须向客户介绍本公司的业务流程以及收费明细，并提醒客户车辆相关手续必须交付于公司保管、客户需要配合拍照存档、身份证或户口本复印件等留存的必要条件，如果客户有疑问，需要做好相应的沟通解释工作。

客户经理通过和客户客户沟通了解客户的相关信息,对于满足基本条件的客户，指导客户填写《抵押借款申请表》并由客户签字确认，并将公司制式《抵押借款申请材料清单》交由客户，；对于不符合条件的客户，应委婉地拒绝客户的申请。

准入条件（各公司业务不同，风险偏好不一样，可根据条件调整，仅供参考）

附1：全款车抵押业务申请

1、年龄18周岁到60周岁的具有完全民事行为能力的自然人

2、信用状况良好，有固定职业或企业经营正常，有可预见的还款来源；

3、有明确的借款用途，借款用途合理、合法；

4、有本地户口，外地户口需要在业务开展城市长期居住和工作；

5、借款人是车辆的所有权人，且非车辆改装、二手车修理及车贷行业从业人员；

6、车辆牌照是本地牌照，车辆无发生过重大事故；

7、车辆在5年以内，车型可以是轿车或商务车；

8、登记证、行驶证、驾驶证、保险单、备用钥匙等齐全；

9、购车3个月以上，无劳改、劳教、刑满释放犯罪记录人员等。

附2：借款人需要提供的资料

(一)必要申请资料

1、《抵押借款申请表》（按照公司要求填写，字迹清晰规范可辨）；

2、借款人及其配偶的有效身份证及户口簿（原件）；

3、有固定居所的证明；

4、车辆登记证（原件）；

5、车辆行驶证（年检期内，原件）；

6、保险单（原件）；

7、车辆照片；

8、借款人银行卡照片及账号；

9、近期个人银行征信；

10、紧急联系人电话。

（二）加分材料

1、房产证或产调（用于证明资产情况）；

2、如借款人为企业主：名下公司营业执照及组织机构代码证（可通过工商信息网核实相应信息）、近三月对公流水，经营场地租赁合同，近三月水电账单；

3、常用银行卡流水（最近六个月）；

4、收入证明；

5、近一年社保及公积金缴纳情况；

6、购车发票（车辆购置税发票如有可一并提供）；

7、水电煤、有线电视、固定电话等的账单（最近两个月）；

8、结婚证或离婚证。

2

车辆评估

（一）提档验车

需要客户出示机动车登记证、行驶证证、车主身份证复印件以及原件等到车管所提档验车，核实车牌号、品牌、颜色、型号、VIN码、档案编号、发动机号、上牌时间，检查车辆是否拼装车、套牌车、事故车，是否有刑事记录和被查封；查询维修保养记录，以及行驶里程；查询车辆违章信息，计算未处理的罚款金额和未扣的分数；如果有要求借款人当场解决，也可以按照当地市场代扣分价格现金支付或者放款时倒扣。

（二）车辆评估

通过对客户提供的车辆权属资料的审核，以及到相关部门查询的结果，确定车辆不存在权属争议及其他问题，汽车也可以使用车贷在线APP在线进行评估看可以贷多少钱。在验车的过程中应重点关注以下要点：

1、外观：车外体有无脱漆、擦碰痕迹，车门、车顶、是否饱满平整，车窗、挡风玻璃有无破裂是否原装，车轮是否原装、后备箱配件是否齐全，车内饰的整洁和配置档次。

2、内部构置：车架号、发动机号是否和登记证书一致，车主梁钢架有无损伤变形，水箱是否松动、变形，发动机工作是否正常无杂音，尾气排放是否正常等。

3、性能检测：通过试驾检测该车的方向、待速、排挡、制动、电路、油路等。

根据验车结果，对车辆进行专业的评估，在考虑在借款期内车辆的贬值问题，逾期后的处置问题之后，结合二手车市场行情，以及专业评估软件的评估结果，最后给出一个对车辆较为适中估值。

3

确定贷款金额及还款方式

1、确定贷款金额：对于个人全款抵押车，资信良好的情况下贷款最高金额一般为评估价的7成。如资质良好的客户想要申请更多贷款金额，可向上级领导审批，审批通过即可放款。

2、还款方式：还款方式一般为先息后本或等额本息两种方式，一般不允许提前还款。需要和客户在合同中注明每月还款日期，如遇拖延需要缴纳对应的罚息。如客户想提前还款，可在合同中说明需要缴纳对应的违约金。

4

风控审核尽调

根据验车结果及借款人情况，如果符合公司条件，报风控岗审查，风控岗应对资料的合规性、真实性和完整性进行审查，审查要点如下：

1、审查申请人的有关资料是否齐全，内容是否完整、合规，如：申请表中关键要素是否填写完整，借款人及相关人员是否签字等；

2、审查申请人主体是否符合公司准入条件，是否有不良信用记录；

3、审查贷款用途是否具体、明确，是否合法、合规、合理；

4、审查申请人的主要收入来源的可靠性和稳定性，主要经营风险等；

5、审查客户经理是否按规定履行了相应调查职责，调查意见是否客观、详实；

6、贷款金额及还款方式是否设置合理。

5

合同签订及办理车辆抵押登记

与客户签订《告客户书》、《借款合同》、《车辆抵押合同》、《个人借款咨询中介服务协议》、《旧机动车交易合同》、《委托办理车辆抵押登记书》、《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、《二手车交易确认承诺书》等文件。

在签订抵押贷款合同时要注意什么？1、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同，如主合同无效了，相应的抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，但对个人之间借款没有此规定，所以在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。2、当事人应当以书面形式订立抵押合同。3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满，抵押权人没有偿还债务的能力时候，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。4、用必须办理抵押登记的财产比如土地等作抵押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同无效果；用其他财产作抵押物的，是可以自己向公证部门申请抵押登记的，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。5、注意办理抵押物登记的法定部门。如果是以企业设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门，等等其他抵押物。

作为借贷机构，应重点向当地车管部门了解如下信息：

1、业务地车管部门地址、办理业务时间；

2、办理抵押登记和撤销抵押登记的基本流程及所需资料；

3、车辆能否抵押给自然人债权人；

4、车辆能否登记给投资公司、资产管理公司、小贷公司、担保公司等机构；

5、办理抵押登记时是否需要抵押权人、抵押人本人出面；

6、抵押权人为个人时抵押权人是否需要携带身份证原件及复印件；

7、抵押权人为公司时，具体的受托人（经办人）办理业务时是否需要携带身份证原件和复印件；

8、搜集车管部门常用合同范本及表格；

9、了解车辆转移登记（过户）流程及所需资料；

10、了解车辆进行转移登记是否需要客户本人出面；

11、了解撤销抵押登记是是否要客户出面；

12、了解我们持有客户身份证是否可以办理撤销抵押登记。

6

安装GPS以及定位监控

目前民间金融领域在做车辆抵押业务时由于车辆还在借款人手里，债权人为保障自己利益，都会在抵押车辆上安装GPS，GPS的主要目的就是实时看到汽车位置，通过GPS数据上传报警信息，做到风险发生时第一时间得知，并作出反应。

以下几个问题需要注意：

1、建议去车辆投保保险公司，修改保险单第一受益人为债权人，车辆必须上齐全险。变更的作用是及时掌握车辆在外行驶所发生事故意外，所造成的车辆价格折损情况，还能防止恶意骗保套现。（具体如何操作咨询相应保险公司）

2、根据业务量，对于GPS设备的安装可聘请全职技工进行安装，也可委托第三方进行安装，对于安装人员一定要是信的过的人员。

3、目前的GPS设备基本都有车辆定位、历史轨迹查询、离开围栏区域报警、设备报警、远程断油断电、设备拆除自动断油电等功能，为了有效防范风险，至少安装2个GPS，一个有线，一个无线。

4、主设备一般安装在中控或下方或者后备箱位置，根据车贷公司自行选择选择具有报警远程断电断油的功能，起到强制息停车辆的作用；另外小型无线GPS设备可以安装在隐蔽位置。

车辆抵押贷款的整个流程基本是这样，认准正规的贷款机构，避免出现套路贷。自身也要保持好良好的信用记录，逾期，大数据不好，个人征信有污点都是很难办到低利息的

图片转自互联网，如有侵权请联系删除。