起底“抵押经营贷”购房流水线

心照不宣

王先生最近接到一个令他无法拒绝的贷款报价——最低年息3.85%，最长可贷20年。这一利率较他的房贷利率足足低了近200个基点。王先生现有房贷300万元，这意味着，若能成功置换，每月能少还约4000元，20年就能节省约100万元的利息支出。王先生心动不已。

中介机构推销给王先生的解决方案就是“抵押经营贷”置换存量房贷。所谓的“抵押经营贷”实际上是企业经营性抵押贷款，是银行对公业务的一种。这类贷款主要用于企业日常经营，需要有抵押物才能申请。其中，个人住宅是最“值钱”的抵押物。某股份制银行北京分行业务人员对中国证券报记者表示，商铺和写字楼一般最多只能申请到评估值四成左右的贷款，而个人住宅尤其是北京东西城区的住宅基本能申请到评估值七成左右的贷款。

“我们和全北京市的银行都有合作。平安银行和招商银行现在都有‘抵押经营贷’产品，利息很低，年化利率最低3.85%。”一位贷款中介机构人士对记者表示。

长期从事“抵押经营贷”业务的中介机构人士李阳（化名）告诉记者，过去存在一部分客户“卖房炒股”的情况，但这几年已经减少很多。从他经手的客户情况来看，有不少“抵押经营贷”客户的资金用于购房。自2017年“3·17”调控以来，北京房地产市场信贷杠杆被严控，用“抵押经营贷”补足购房首付款成为不少购房者“曲线救国”的路径。而自去年起，银行普遍推出了针对小微企业的低息经营贷款产品，年利率普遍在3.875%到5%之间，与个人房贷水平出现倒挂。置换存量房贷成为新玩法。对此，大家都有一种心照不宣的默契。

那么，怎样才能从银行拿到低息的“抵押经营贷”呢？

办理“抵押经营贷”需要一个壳公司，最好不要是最近注册成立的，同时要求借款人为法定代表人、实控人或者大股东。然后通过对公司进行包装，以经营项目为理由向银行申请贷款。而前述低息“抵押经营贷”产品主要是针对“一抵”（房屋抵押时无未结清贷款）客户，客户一般需要一笔过桥资金还清现有房贷并解押，之后再将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。

目前，通过中介机构获取“抵押经营贷”已形成一条成熟的流水线。中介机构可以提供全套服务，如果自己没有壳公司，贷款中介可以提供壳公司、公司流水包装、申请贷款，以及最终提款的全流程服务。

有中介机构人士甚至对记者表示，不用担心垫资的风险，可以先审核房本，出了批贷函，确定能放款了再垫资结清，然后重新在合作银行抵押和放款。

“把关人”怎么了

“抵押经营贷”为何成为信贷资金违规进入楼市的通道？较长的期限和审批漏洞是主要原因。

以往经营性贷款期限较短，短期内还款压力很大。目前不少银行推出了长达20年的“抵押经营贷”，期限已经与按揭贷款接近，每月还款压力变小。这为“抵押经营贷”变身房贷提供了可能性。（下转A03版）

套上“马甲”，支持实体经济的低息“抵押经营贷”竟摇身一变成为房贷。

中国证券报记者近日调查发现，在北上深多地，利用“抵押经营贷”购房已形成一条成熟的灰色产业链。中介可以提供设立壳公司、做账和申请贷款等全流程服务。而在关键的贷款审批环节，银行监管和产品的漏洞隐约可见。

●本报记者联合报道

本文源自中国证券报

如何把个人按揭贷款，转化成为经营性抵押贷款？

一、到底能不能这么操作以及风险点

您好，坐标北京。按合规来说，是不允许抵押房产获得资金后再去买房的。国家明令禁止抵押贷款严禁流入房市股市。但近些年疫情肆虐，国家为了扶持中小企业发展，降低了抵押经营贷的利息。许多人就想着从中获利，比如抵押现在这套房，得到资金后拿来买二套。或者如题所说，把按揭贷款转为经营性抵押贷款。

你可能会问，那既然如此，他们不怕被抽贷吗。我只能告诉你，很多人这么操作，那么里面一定有规避的方法。肯定也有被抽贷的，原因多种多样，有些人自己办的，一些规避细节没做到位，但自以为做到位了，告诉其他身边的朋友不要重蹈覆辙，其实非也。还有一些人不按照正确的方法操作，明知故犯，不以为意，结果也可想而知。正所谓，小马过河，只有你亲自上阵才能知道真相。一千个人眼里有一千个哈姆雷特，也可以引用在此处了。

如果你想这么做，那么只能是了解完全部信息和风险后，感觉这事儿能行，你能接受，那么就操作。否则，就不要这么干，也没人逼你这么干，买卖，都是有商有量，绝非强买强卖。如果你想做请往下看：

那么到底抵押经营贷是什么？

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

也就是说，经营贷款的资金只能用于企业经营。

重点来了，扣题了，说下关键点，如何操作，前边的面签，材料，都和按揭一样如出一辙，需要详细了解的可以关注专栏有详细介绍，下面说的是最重要的点，掌握了他，你就可以成功操作把按揭转为经营性贷款了。

而为了保证经营贷的专款专用，我们在去银行办理抵押贷款时，都会被要求提供三方卡。

这里又出现了一个新的支付方式，叫受托支付。受托支付下，银行会根据申请贷款时提供的购销合同，把贷款资金打给约定的第三方收款卡。

经营贷贷后注意事项

为了灵活使用资金，在银行放款后，一定要及时断流，避免被银行抽贷。

以下方式细节可付费咨询

常见的断流方式：➤取现，最有效的断流方式；➤三方卡—➤三方卡—

同时还需要注意以下几点：➤第三方的收款卡，不能给➤第三方收款人名下的所有银行卡，都不能给➤钱不能直接进入股市、基金、楼市、赌博；➤取现后不能

切记不要三方卡直接转入本人卡，这个风险系数最高！如果真的被银行抽贷了，可以先和银行沟通看能否得到谅解。如果沟通未果，那就只能争取时间进行转贷。

插播一下～当前北京政策：

年化3.55-3.951-10年先息后本不上个人征信，个人负债不看房本三个月，新加股东可做

年化3.85%

20年等额本息

3年先息后本

房本满6个月

公司可新加

二、具体操作方式

按揭房可以抵押贷款，前提是房本在手，还款满半年，招行要求满一年半，有余值，非最高额抵押，直接可以二抵。

二次抵押贷款计算方式：房屋市场价✖️0.9✖️0.6−45万=二抵额度

自己可以估算一下，还有没有余额。有余额，可以直接做二次抵押。材料：房本，身份证，营业执照，结婚证，户口本，购房合同，按揭合同，近半年流水，企业往来合同，租赁合同等。征信达标，流水达标，企业房产达标是前提。如果没有余额或者余额不够用。请往下看：

只能做一抵了。但，给个建议，别一上来就把房子尾款结清了再去银行。万一人家一看，你的流水，征信，房子性质，企业情况都有瑕疵，贷不了，你怎么办？？你可能白折腾了，自己的钱还好，最多就是浪费时间精力，然后资金周转紧张点，有些朋友还可能借钱还的，更麻烦。

那怎么办呢？很简单，拿着房本先去确认能贷，即便有瑕疵可以解决，k，提供一系列的材料，签字，等等等等，批贷函出来后，这个时候你可以放心还尾款了。

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上海抵押主流产品之一：招商个人经营贷

当企业因为资金周转不开的时候，会通过各种方法去向银行融资，那么这个时候银行就会要求企业经营情况好或者资产做抵押担保。若是企业的经营情况比较一般导致不能获得银行信用贷款，这时房屋抵押不失为一个好方法，今天我们就来说一说招商银行的产品：

注：此图引用于头条

招商银行—个人经营贷（房抵）

一、基本要素

（1）额度：最高1000万

（2）利率:一抵/二抵4.35%-5.5%

（3）贷款期限：最长20年

（4）还款方式：20年授信，5年归本一次，按照20年等额本息计算月还款

二、申请条件

（1）借款人年龄：18-65周岁

（2）权利人年龄：18-70周岁

（3）近5年累计逾期不超过2个月，贷款逾期不超过15次，信用卡逾期不超过3个月，逾期不超过10次，近3个月贷款+信用卡查询机构＜6家

（4）借款人流水要求：白名单内或借款人评级4星及以上，流水0.5倍覆盖本笔，净资产大于0即可；抵押率5成以内单倍覆盖，5成以内单倍覆盖，5成以上双倍覆盖；好人好房500万以内免流水

（5）物业要求：评估价300万以上，房龄40年以内

三、优势

（1）利率低

（2）住宅、别墅、办公楼、沿街商铺、商住两用房都可做

（3）一抵二抵都可做

（4）贷款期限最长可做到20年

（5）对公对私流水均认可

备注：此产品主要以上海地区的要求为准，以上信息仅供参考阅读。