房贷利率：昨天，今天，明天
新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”
先上干货：
首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%
商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。
不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。
LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。
房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。
首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。
自从2020年以来，LPR一直降低
转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。
固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。
2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。
5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。
而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。
各主要国家和地区房贷利率水平
即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。
房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。
2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。
比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。
结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。
2020最新住房贷款利率
12月28日，央行宣布重磅消息，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。新政从明年3月1日起办理，原则上在8月31日前完成。存量房贷利率调整解读
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
融360大数据研究院监测数据显示：全国房贷利率上行趋势已经持续半年。2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨了1BP，为相应期限LPR[1]加点68BP；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1BP，为LPR加点100BP。
三、公积金贷款利率
贷款期限
贷款利率
5年（含）以内
2.75%
5年以上
3.25%
四、公积金二套房贷款利率
贷款期限
基准利率
1.1倍基准利率
5年（含）以内
2.75%
3.025%
5年以上
3.25%
3.575%
2018年4月全国首套房平均利率排行榜
2017年12月各大银行的最新利率情况
近20年房贷利率汇总
近年房贷利率大事记
2018、房住不炒，租售并举，调控频发，二次房改。2018年6月28日，香港出台一手房空置税，空置税为评估年租金2倍。2018年6月18日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段(利率表信息网www.iv.)。
2017年房地产市场到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，政府工作报告中提出因城施策、分类调控，“加快建立和完善房地产长效机制”，这距离“长效机制”第一次提出已经过去12年。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。随后全国多地楼市相继推出限售政策，房地产市场逐步回归理性。
2016年上半年持续降准、降息、降税、降首付，楼市成交高涨。量价齐升，在成交带动下，地方政府债务危机逐渐得到缓解，去库存任务基本完成。为防止房价过快上涨，9月，北京推出“京八条”，拉开年内最强调控的序幕。10月，国务院严打首付贷。同年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。
2015，“去库存”政策出台、信贷重新进入宽松轨道，央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调为4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%。改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨，土地市场也“一路飙升”。
2014年2月，楼市库存严重，房价逐步进入盘整期，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。全国主要城市房价集体下跌，在房地产交易量急速萎缩的情况下，地方政府纷纷开始救市，除北上广深外，各地取消住房限购政策。同时，部分大型房企借机并购中小房企，也造就了后面两年龙头房企的规模扩张。
2013年2月，新国五条出台，商品住房限购措施更为严格，加强了市场监管。3月，国务院办公厅明文规定：对出售自有住房按规定征收20％个人所得税。9月起，全国45个城市共出现总价及单价地王67个，堪称“地王年”。11月20日，国务院决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。
2012年，十八大指出，加强保障性住房建设和管理，3600万套保障房登场。住房信息系统联网。
2011年1至6月，万科斥资46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业。1月26日，新国八条出台，首套房商业贷款的首付为30%，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套及以上住房不发放商业贷款。2月起，多次上调基准利率和存款准备金率，并开始对二三线城市进行限购，开始房产税试点。
2010年1月10日，国十一条颁布，即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。开始针对二套房进行相应调控，首付不得低于40%，但房价继续上涨。
2009年5月，由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。
2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口下滑，为促进经济平稳较快增长，避免经济硬着陆。中央推出应对危机的一揽子计划，即“四万亿计划34。11月1日，加强了税收优惠政策管理等措施，降低住房交易税费。
地区首套最低首付首套平均利率二套最低首付二套平均利率上海3成4.90%5成5.51%东莞3成5.46%4成5.69%乌鲁木齐2成5.21%3成5.60%佛山3成5.50%4成5.79%北京3.5成5.40%6成5.89%南京3成5.67%8成5.89%南宁2成6.30%4成6.57%南昌3成5.88%4成6.15%厦门3成5.15%7成5.65%合肥3成5.90%4成6.29%哈尔滨2成5.44%3成5.77%大连2成5.43%3成5.69%天津3成5.19%6成5.51%太原3成5.46%4成5.71%宁波2成5.69%4成5.87%广州3成5.35%7成5.63%成都3成5.70%4成5.98%无锡3成5.90%4成6.14%昆明2成5.51%4成5.74%杭州3成5.42%6成5.69%武汉3成5.93%4成6.23%沈阳2成5.66%3成6.05%济南3成5.62%6成5.88%海口3成5.31%5成5.68%深圳3成5.23%7成5.51%珠海3成5.37%4成5.65%石家庄2成5.44%4成5.90%福州3成5.45%3成5.66%苏州3成6.12%8成6.34%西安3成5.73%4成5.94%郑州3成6.12%6成6.37%重庆3成5.56%4成5.77%长春2成5.50%3成5.83%长沙3成5.66%4.5成5.90%青岛3成5.64%4成5.92%
2019年7月首套房贷平均利率最低十城市
城市
平均利率
上海
4.84
厦门
4.90
天津
5.11
乌鲁木齐
5.17
深圳
5.19
哈尔滨
5.23
杭州
5.25
珠海
5.27
海口
5.28
大连
5.29
2019年7月首套房贷平均利率最高十城市
城市
平均利率
苏州
6.03
武汉
5.93
南宁
5.90
合肥
5.90
无锡
5.85
郑州
5.77
成都
5.64
南昌
564
青岛
5.64
南京
5.63
2019年7月二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1BP。在经历连续下调半年后，房贷利率开始迎来回弹。
2019年7月全国二套房贷款常见首付比例(35城市)
首付比例
城市3成长春、大连、乌鲁木齐、沈阳4成东莞、重庆、西安、无锡、石家庄、宁波、南宁、成都、太原、佛山、青岛、哈尔滨、海口4.5成长沙、昆明5成合肥、福州、南昌、武汉、珠海、上海6成杭州、天津、郑州、济南、北京、厦门7成深圳、广州8成南京、苏州
2020年最新贷款基准利率
各项贷款
单位：%
六个月
4.35
一年
4.35
一至三年
4.75
三至五年
4.75
五年以上
4.90
一、商业房贷首套房利率（首付最少3成）
项
单位：%
常见批出利率
1.1倍(5.39%)
最低利率
1.1倍(5.39%)
最高利率
1.2倍(5.88%)
注：本表利率是贷款基准利率，目前首套房商业贷款利率通常执行1.1倍利率，部分银行有少许下浮或上调。
二、商业房贷二套房利率（首付最少3成）
项
单位：%
常见批出利率
1.2倍(5.88%)
最低利率
1.1倍(5.39%)
最高利率
1.3倍(6.37%)
注：目前二套房贷款利率多执行1.2倍基准利率，甚至更高。借款人贷款利率同时与银行以及借款人资质有关。
综合来看，2019年11月，11个城市首套房贷款利率维持上月水平，房贷利率上涨的城市数量则相应减少，且仅有5个城市的环比涨幅在5BP以上。
刚刚，最新房贷利率出炉
2022年1月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年2月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
本月（2月）LPR与上月（1月）一致。上月发布的LPR，和2021年12月相比，5年期以上LPR下降0.05%，1年期LPR下降0.1%。这是5年期LPR自2020年4月后首次下调，也是1年期LPR连续2个月下调。就在上个月（2021年12月），1年期LPR下降0.05%。
部分人员宣称部分银行利率4.6%
是真的吗？
近期有部分中介在朋友圈称武汉部分银行利率可做到4.6%，但经过“武汉阿松”多方调查，此种方式是一直都存在的“i贷款”（此种方式一直存在且利率一直都是4点多）。其要求是比较多的：
1、需要有房产证才可以操作，也就是需要项目交付并办证，因此不适用于新房；
2、需要原房产无贷款才可能申请，因此需要有过i资金先把原贷款还清；
3、同时还要承担很大的风险（原则上属于违规），原则上经营性i贷款，从资金流向来看不能流入房地产，如果查实违规，可能要求你提前还款；
4、可能还要缴纳一笔不菲的中介手续服务费，对于房贷5.68%左右的购房者来说相对不划算。
5、贷款年限一般比正常的房贷要短，也就是你的利率虽然下调了，但月供可能还增加了。
6、这个利率可能只有少部分银行可以做到，如农商行，而且需要申请。
因此，这个事情虽然存在，但与大部分购房者无关。
5年期以上LPR在1月下调
对已买房的和准备买房的都是利好
1、一类是尚未买房贷款的人群。
一旦5年期以上的LPR下调，房贷利率也将会跟随下调，将会直接影响准备买房（尚未贷款）的人群。
最终，这类人群将会享受下调红利。
2、另一类是已买房贷款人群。
对于已买房并放款的人群，能不能享受政策红利，还要看房贷重定价日期（更新LPR）。
如果重定价日期在LPR下调生效日期内，将会享受利率下调；
如果重定价日期在LPR下调生效日期前，就不能享受红利。
为了便于理解，我们假设：在2022年1月20日5年期以上LPR报价下调，
“张三”房贷利率重定价日在2022年的1月1日，但LPR会更新至2021年12月20日的LPR报价值，因此在2022年不能享受2022年1月20日5年期以上LPR报价下调的红利，在2023年1月才可以享受降息的红利。（有不少银行都是每年放款日，根据最新LPR调整当年的执行利率）
“李四”房贷利率重定价日在2022年的2月1日，LPR将会更新至2022年1月20日的LPR报价值，享受下调的红利。
因此，只要你选择的不是“固定利率”，都可以享受到这次降息的红利。当时在基准利率转LPR利率时，包括“武汉阿松”在内的很多人，都奉劝大家选择浮动利率，不要选择固定利率。
3、个人房贷款月供能省多少？
以100万房贷，等额本息偿还30年计算的话，5年期以上LPR下降5个基点，月供额大概能减少30元。
以5年期以上LPR4.6％为例的话，100万的房贷月供就能从5156元减少至5126元。
近期武汉主要银行贷款利率参考
随着2021年12月武汉各大银行降低首套房上浮基点数，近期在武汉买房的利率，首套房基本是LPR加108个基点（2021年下半年基本都是加113个基点），二套房是LPR加128-133个基点。随着这次LPR的下调，最新放款的首套房主流利率也将由5.73%降至5.68%。
什么是LPR？
1、什么是LPR？
贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。
2、贷款利率=当时的LPR（每个月可能随时变换）+上浮基点数（贷款签约后为不变量）。假设，当下你放款的时候执行了LPR4.65%，然后上浮108个基点（即1.08%），那么你放款时候的利率就是5.73%。在你放款一年之后，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。比如你签约时是LPR4.65%+上浮100个基点，目前LPR变为4.6%，你下一年的利率就是LPR4.6%+上浮100个基点，上浮的基点数将伴随你整个几十年的房贷不会变化。
3、对于购房者来讲更重要的是，上浮的基点数，目前武汉首套房上浮基点数普遍为108个基点。购房者签约时候的基点数将伴随着整个几十年的房贷。近期放款的购房者如果上浮108个基点的话，那新放款的利率计算公式将如下：利率=LPR4.6%+上浮108个基点（即1.08%）=5.68%。
