用抵押贷款买房是否可行？

很多人在有一套房产以后还想要继续买房，可是手里没有太多闲钱，是否可以用房子去抵押贷款用来买房？

从政策来说，银行是禁止借款人把抵押贷款的钱用于买房。但也不是绝对不行，只是事儿可以这么办，话不能这么说。

一般的抵押用途有两种：抵押消费性贷款和抵押经营性贷款

消费贷由于额度低，大部分做抵押的客户都不会考虑。

这里我们重点说一下抵押经营贷，顾名思义是用于经营的贷款，而经营的基本前提就是营业执照。

大部分银行要求执照满三个月或半年以上，如果没有执照就新办一个，也有银行接受新办执照。

说白了不管是买首套缺首付，还是购买二套时面临高首付、低贷款等问题，其实就是资金的问题，我们从实操中总结出以下几种方案供参考。

1、信用贷款全款买

可以选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。

先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，每月只还利息到期还清本金，还款压力小，资金利用率大，而且是随借随还，简单方便。

后续拿到房产证之后，可以考虑置换成房屋抵押贷款，用来还信贷。

2、垫资全款买房再抵押

垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。

字面理解就是找人或专门垫资机构进行垫付，等房子过户后，再把房子拿到银行办理抵押贷款，还上之前的垫资款。

3、抵押现有房产

如果现有房产，符合抵押条件的，可以去银行办理抵押经营贷款，变现出来的资金直接拿去买房。

目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务。

4、全款购房再抵押

关于能不能全款买房再抵押的问题，基于目前抵押贷的利率远比按揭利率低，而且可贷成数比按揭高，不少人选择放弃按揭，直接全款买再抵押。

至于全款购房的资金，可参考信贷、垫资等方法来实现。

垫资注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，期限短、灵活性强，同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！

资产优质，能贷出来的却不多？关于房产抵押贷款，两个方向要掌握

对大多数人来说，房产作为个人或家庭的核心优质资产，往往被“寄予厚望”，但在进行抵押贷款时，额度却经常会不尽如人意。当前政策条件细化，个人面对评估方案时很难窥得全貌，因此更要主动出击，寻求合适的解决方案。

首先要明确贷款额度=房产估值*贷款成数，想要进行抵押贷款首先要做到的就是产权清晰证件齐全。

房产估值与地段、房龄、面积、类型等因素有着密切的联系，其中房龄不能超过20年，面积不能小于50平米，住宅、公寓、商铺等房屋类型又各自对应着不同的评估标准。

贷款成数很大程度上受资金用途的影响，购车、旅游等消费类，银行会基于个人或家庭的正常支出需求审核，获批额度总体偏低；

而企业经营类往往涉及到资金周转、开拓新业务等需求，获批资金额度较大，但与此同时，银行对于企业资质和经营流水等信息的监管也相对严格。如果贷款资金进入炒股、投资等项目，银行是可以终止贷款服务并收回资金的。

再者要充分了解审批政策。

当前房产抵押贷款估值缩水的一个重要原因是政策对于楼市的宏观调控，十分明确的一点便是在当前的房产估价中，买卖合同价，交易中心核验价和银行评估价三者当中取最低的价格，其中交易中心核验价最能反映政策的导向。

综上，今后在进行房屋抵押贷款时，一定要把握以下两个方向：

一是把握个人需求的方向。明确抵押贷款的资金需求和用途，对当前资产和负债情况进行梳理，理性建立预期。同时也要考虑贷后管理，寻求最优的贷后偿还方案，保证贷款资金稳定的运作。

二是把握政策走势的方向。宏观经济环境存在一定的周期，影响到个人的政策也会出现反复的变化，早做准备，提前进行贷款规划，才能在时机出现时迅速完成贷款融资的需求。判断政策就像选择航班，虽然有晚点的可能，但能不能赶得上，很大程度上还是取决于自己。

聚融小编认为，任何时候都没有一劳永逸的产品和政策，只有适合自己的方案和灵活调整的选择，事半功倍才是我们资产管理要起到的效果。

“房产抵押贷款”可能没有你想得那么简单—安徽明纪

如果你差钱，缺个几百几千的都可以亲朋好友临时周转下，但是如果你的资金缺口很大，比方说几十万上百万的，找亲戚朋友借就显然是比较难的，那么如果你名下有房产，就会想到“银行房产抵押贷款”。

房子抵押贷款一般能贷到房产价值的六到七成，对于需要大额资金的客户首选房产抵押贷款，现在抵押贷款已经越来越受到人们的关注和欢迎。

很多人会觉得抵押贷款很简单，拿个房产证去银行就能借到钱；但是还是有很多人申请抵押贷款的时候被拒之门外。

有的人觉得房产抵押贷款跟早些时候的当铺差不多——借款人把东西拿去当铺换钱，所以这些人通常认为房子一旦做了抵押，自己就不能居住了，这种想法当然是错误的。其实借款人在进行房产抵押贷款时的确会将房产的所有权抵押给银行，但此时自己仍然拥有房产的使用权，在贷款结清并办理解除抵押后，房产的所有权仍然属于自己。换句话说拿房子抵押不是一定就能从银行贷到钱，银行也要看你的信用情况、收入、还款来源、贷款用途等；银行要评估借钱给你的风险性，必定银行不是要你的房子而是看你能不能按时还这笔钱。

之前有位客户来办理贷款代办业务的时候，拿着房产证就希望银行给他进行办理，在这位客户的认知里，办理银行抵押贷款，有房子就可以。其实这个误解很多人都存在。事实上，办理银行抵押贷款的条件远不止房产证一种。银行要审核借款人如下几方面的内容：

征信

一般会查看借款人近2年的逾期情况，如果2年内逾期超过6次，银行会认为借款人的信用记录一般，但如果超过10次，基本上会拒绝放贷，如果有逾期超过3、4、5个月都没有还，那么更是贷款无望。还有就是查询记录，最近两个月的审请记录一般超过四到六次就很难批了。申请记录过多代表你资金出现问题，最近很缺钱或是资金链断裂，对于银行来说这就是一个很大的风险点！如果你有这些问题千万不要盲目申请，你需要的是找专业人士给你沟通。

流水

流水方面的内容，不同银行有不同的要求。有的银行认可借款人只要有流水就行，有的银行对借款人的贷款金额和收入金额之比有一定要求，1:1或者是1:2，比如你贷100万，银行会要求你1年入账达200万。而且有的银行的要求是有一定的弹性的，具体情况也要看你怎么跟银行进行合理沟通了，如果你不懂沟通还是找专业人士吧。

官司、失信问题

有些借款人可能存在官司问题，或许金额不大，几千或几万，但无论是原告还是被告，银行都会要求借款人必须先结清案件，否则拒绝进件。因为对银行而言，是不愿意涉及到任何纠纷中去的。

还有一种情况是有的借款人的房产被查封了，这种情况银行也会要求借款人先赎楼，结清后再进行贷款申请。还有的借款人是不知道自己在谁的公司挂了个股份，而那个公司扯上了官司，自己作为股东也被卷入进去，同样银行也会要求先结案再办理贷款。

有效合同

借款人必须出具有效的贷款用途合同，同时出具：上下游合同相关收入情况证明等，以证明你的贷款用途的合理性；

工作证明

为了确保借款人具有承担还款的能力，银行会要求借款人出具工作证明，这个证明一般找所在单位办理就行。这个证明其实很重要，对于银行来说，你能不能还钱你以往的收入，是很有参考价值的。当然了如果你有公司或是个体经营者，是不需要自己给自己开收入证明的，你的银行进出账流水等就可以体现你的收入情况；

需要提醒大家的是，银行房屋抵押贷款因为存在抵押物品，所以办理流程也比较繁琐，如果基本的贷款条件出现问题，后面在贷款流程中会额外消耗更多的时间，所以一定要提前了解清楚所申请的贷款产品要求，不要盲目申请，因为每个人的情况都有所不同。

房产抵押对于房子的有一些误解我就一起整理一下：

抵押一定要自己的房子

有句老话叫“冤有头债有主”，想要贷款当然要抵押自己的资产，用别人名下的房产怎么可能申请到贷款？但结果是在申请房子抵押贷款时，借款人是可以使用直系亲属名下的房产进行申请的。按照我国贷款机构的相关规定，只要征得直系亲属房屋产权人的同意，是可以申请贷款的。

所有房子都能抵押

我的房子如果能上市交易，申请贷款还能有什么问题吗？这是很多人会进入的一种思想误区。申请全款房抵押贷款时，银行会对抵押的房产进行综合考核，包括面积、房龄、地理位置、房屋用途及土地性质等，如果这个房子是市面是属于不好交易的房子，即便有交易资格，也可能得不到银行的认可。比如房产价值小于50万以内的房子，又或者是房龄大于30年面积小于50平方米的房子。

贷款不能凭自己的常识做判断，自己是否具备贷款的资格，得通过专业的评估才行。抵押贷款因为涉及房产抵押环节，这里面会有更多对大众而言陌生的贷款知识，需要大家更加留心注意。切忌盲目申请造成申请记录过多而被拒绝的后果。更多房抵产知识可以关注—安徽明纪