在上海，普通人也能操作的经营性抵押贷款

引言：经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于从2020年开始政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的热度近三年来一直居高不下。

今年，经营性抵押贷出现年化利率低至3.85%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破4%，从某些角度上看，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

经营性抵押贷概念：经营性抵押贷是为匹配小微企业推出的长期贷款，借款人以房屋抵押的方式从银行申请贷款。

国务院推行“扶持小微企业发展”的政策，经营贷的低利率正是为了迎合这一政策。

然而，实际情况与政策口号多少有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都审查得很严，更不必说长达二三十年的长期贷款。

虽然银行愿意放贷给小企业主，但是相比于经营状况不稳定的小企业，银行显然更乐意冒更小的风险，放贷给收入来源稳定的上班族。实际上，普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性抵押贷款。

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经营性抵押贷款优势

1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。

2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。

3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。

4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。

近两三年来，经营贷的利率从近6%降至低于3.75%，综合优势明显高于按揭，相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

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经营性抵押贷的几大要素

NO.1房产证

房产证主要包括：商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。

商品房的额度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高额度做到8-9.5成，贷款年限通常在1-30年，一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活，包括先息后本、等额本息、随借随还等。

公寓和别墅额度：一般只有5成，通常无法拉高额度，主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。

写字楼和商铺：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必须处于收租状态，即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以，但条件更不友好，这里就不展开介绍了。

对于商品房、别墅、公寓来说，大部分人买房不会全款买。如果在按揭，手上必须有房产证，且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。

NO.2营业执照

如果贷款人为真实经营，根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。如果不是真实经营，需要根据当时的银行政策，另行沟通。

经营时长：如果贷款人的执照未满三个月，很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的，也就是双新，需要等待双新期过去。经营执照满一年后，可选择的余地就比较大了。

此外，有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

NO.3征信

征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的，银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。

负债：银行为了控制风险，往往对企业/个人要求是，负债不超过总资产的70%，一旦超过这个百分比，坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。

征信查询次数：一份健康的征信报告，对征信查询次数是有一定要求的，一般来说，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。

历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期，但时间比较久远且金额不是太大，银行会与贷款者进行线下沟通，但如果历史逾期记录比较恶劣，包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等，那基本也很难通过。

NO.4银行流水

银行流水是很多贷款者容易忽略的一环，很多贷款者准备了房产和营业执照，但往往会忘了银行流水也需要。

既然是经营性抵押贷款，必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但作为银行审批人员，是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的，所以这点需要提前包装一下。

经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营。根据我们的经验，抵押贷100w以内需要6w以上的进账，100-400w需要10w进账，500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

NO.5贷款主体

抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。

已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。

如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。

此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。

以上就是操作经营性抵押贷的全部要素，如果有问题，欢迎在后台留言进行讨论。

银行房屋抵押贷款有年龄要求吗？银行房屋抵押贷款需要什么条件？

现在因为一些情况，可能会需要去进行房屋抵押。很多人对于房产抵押的事宜不是很了解，其实向银行办理房屋抵押贷款也是需要一定的条件的。有时候满足了条件，可能也会因为年龄不满足而没办法申请，因为银行房屋抵押贷款有年龄要求，接下来详细说说具体的年龄要求是什么以及银行房屋抵押贷款需要什么条件。

一、银行房屋抵押贷款有年龄要求吗

一般情况下，用房产抵押贷款一般年龄限制要求还算比较严格，要求如下：

1、男性贷款年龄不得超过65岁

2、女性年龄不得超过60岁

而相对于按揭房申请贷款年龄限制的规定如下：

在中国按揭房申请贷款的年龄要求是18周岁以上，男性最高60岁，女性55岁。如果申请人是特殊职位的话，年龄要求会有所宽松，大概可以延长5年。

二、银行房屋抵押贷款需要什么条件

银行房屋抵押贷款需要满足的条件主要有以下几点：

1、抵押房屋有足够的价值空间，且产证齐全、权属清晰，符合交易条件，可进入房地产市场流通，并且未做任何其他抵押。如果是和他人共有，那还必须获得产权共有人的书面同意才行

2、申请者年龄在十八周岁(含)以上，具备完全民事行为能力

3、拥有合法且稳定的经济收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力

4、个人信用良好，征信报告里没有记录不良信息(银行审查征信时主要查询近两年内的情况)

5、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。

综上可知，银行房屋抵押贷款的年龄要求大致是18周岁以上65周岁以下，如果年龄太大或着未成年，会被认定为没有还款能力，不符合银行房屋抵押贷款的条件。关于本文的内容就分享到这里，感谢阅读，如果想了解更多内容，请继续关注好房网。

哪些人适合申请房抵贷，具体怎么申请？

很多企业或者房屋业主需要用钱的时候，为什么宁愿把房屋抵押给银行或金融机构，也不卖房呢？是因为房产抵押贷款（以下简称房抵贷）作为一种常用的融资方式，具有额度大，年限长，利率低等优势特点。

但是，办理抵押贷款的时候也要根据自身的情况去选择，那哪些人适合申请房抵贷呢？以及具体如何申请？

01适合人群

1.要求贷款额度高的群体

信用贷通常可以申请的额度是借款人月收入的10倍，而车辆抵押额度则是根据汽车的评估价并综合考虑汽车贬值和损耗等问题确定。而房产抵押贷款则不同，由于房产本身价值高，相对来说可贷额度都比较高，一般能获得房产评估价值7成。

2.要求贷款利率低的群体

房抵贷是以房产作为抵押物，在有抵押物的前提下，贷款机构要承担的风险会小很多，也愿意给出借款人更低的利率，一般是3.55%-4.85%，所以如果借款人希望贷款利息少一些，抵押房子一个不错的选择。

3.希望贷款门槛低的群体

同样是因为贷款机构需要承担的风险较小，所以对于抵押房子贷款的门槛要求的也没那么严格。如果借款人之前在征信上留下并不严重的污点，收入也没有无抵押贷款要求的那么高，都可以考虑尝试房抵贷。

4.希望长年限还款的群体

信用贷和汽车抵押贷的还款期限，通常是3～5年，而房抵贷的年限最高可达30年。如果借款人希望贷款年限长一些

02如何申请

申请条件：

1、申请人年满18周岁以上，

2、有稳定的工作与收入、个人信用良好

3、申请的银行规定的其它条件。

所需资料：

房身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。

申请流程：

评估—银行面签—银行审核批贷款—抵押登记—银行取到他项权利证—银行放款至借款人账户中。

还款的方式：

先息后本：适合需要资金周转的生意人；

等额本息：适合工作收入都相对稳定上班族；

等额本金：则适合收入较高或者想要提前还款的人。