房贷计算器到底怎么用？

俗话说金九银十，国内房地产市场已经回暖，不少人加入到了“房奴”大军中。相信不少人买房前要先算清楚自己房贷的月供是多少，看看自己有没有足够的还款能力。市面上的房贷计算器有很多种，现在为大家介绍一款比较实用的一款“金拐棍-房贷计算器”。

“金拐棍-房贷计算器”包含两款不同的还款方式，等额本息和等额本金；等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；而等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

如图，“”是指还款月份数，比如贷款期限为15年，则=15*12=180；“I”是指房贷的利率，如房贷利率为6%，则I=6%/12=0.5%。“PV”是指房子贷款现值，即现在要还款金额，也就是房贷金额；而“FV”是指房子贷款终值，即未来需还款金额；计算月供在PV输入框中输入房贷金额，FV不输入值。

开始期数与结束期数是用来计算某一时间段内累计偿还本金和累计偿还利息；对于想提前还款的用户，可以计算出剩余贷款本金。

举例：开始期数为1，结束期数为60；其中为180，也就是贷款15年，I为0.5%，PV为1000000，也就是贷款100万，点击每期还款额右侧的“=”，则计算结果如下：

每期摊还额，也就是每月月供，计算数值为8438.57；

累计偿还本金，是指从第1期至第60期的累计还款，计算数值为239909.01；

累计偿还利息，是指从第1期至第60期的累计偿还利息，计算数值为266405.08；

剩余贷款本金，是指贷款中未偿还的金额，等于贷款总额-累计偿还本金，计算数值为760090.99=1000000-239909.01

“金拐棍-房贷计算器”不仅能够计算每月还款金额，还能计算某段时间内偿还的本金，偿还的利息和未偿还的贷款金额，这也是金拐棍-房贷计算器相对于其他房贷计算器的优势。

平安好贷APP贷款产品大盘点

作为中国平安集团旗下多元化贷款产品信息综合服务平台，由深圳平安综合金融服务有限公司开发运营的平安好贷A致力于为拥有“连续稳定工资收入”或“连续稳定经营收入”的用户提供正规合法、低门槛、申请简便、周期灵活的网络贷款金融服务以及贷款信息咨询服务。为了帮助大家更快速准确地选择适合自己的贷款产品，下面平安好贷APP将为大家盘点旗下五类贷款产品，

1、车主贷

平安好贷APP提供的车主贷贷款产品，额度高、放款快，不用抵押车辆，名下有车即可申请贷款，可申请的贷款金额范围为3-50万，可选贷款期限有12、24、36个月。

车主贷的申请条件为年龄在23~55周岁之间，申请人必须是主贷人，且有过银行贷款或信用卡，过往还贷时间大于或等于6个月（6~12月房贷客户，需是本地户籍）。消费者提交贷款申请后，三天内便可收到贷款审批结果。

2、月供贷

月供贷产品的可贷款金额最高可达房贷月供实缴金额的70倍，可选贷款期限有12、24、36个月，只要申请人月供满6个月以上且有稳定的还款能力以及良好信用记录就可以申请这笔贷款了，最终获得的贷款额度是根据每月的月供来决定的。

3、保单贷

保单贷产品的可贷金额最高可达年缴保单费的40倍，可选贷款期限有12、24、36个月，申请条件为年龄在23~55周岁之间，申请人必须是投保人，且有过银行贷款或信用卡，保单缴费必须满两年（月缴大于25次，季缴大于等于9次，年缴大于等于3次）。

3、公积金贷

公积金贷款产品的可贷金额最高可达缴存基数的60倍，上海地区，个人月缴存额大于等于280，非上海地区（除苏州，无锡，常州外）个人月缴存额大于等于480，近一年非补缴存额及非封存状态。

4、房抵贷

房抵贷的可贷金额最高可达1000万，年龄要求为23~55周岁，要求有过银行贷款或信用卡，且申请人必须是主贷人，还贷时间大于或等于6个月（6~12月房贷客户，需是本地户籍）。

平安好贷提醒，消费者在申请贷款时，一定要选择合法正规的贷款机构，正规的贷款平台在贷款发放前是不收取任何费用的，如您在平安好贷申请流程中被要求缴纳手续费，可拨打10101188进行投诉。

LPR持续下调，你的房贷月供能省多少？

本文来自微信公众号：苏宁金融研究院（ID：SIF-2015），作者：陈嘉宁（苏宁金融研究院高级研究员）

最近，有不少朋友就“房贷利率换锚LPR”、“LPR的持续下调”等问题向笔者咨询。在此，笔者将这些常见的问题汇总起来，希望给大家的房贷决策提供一些有价值的参考。

随着LPR下调，月供到底能省多少？

我们通过测算得出的结论是：对于100万等额本息的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少约30元。就在4月20日，5年期LPR又下调了0.1%（10个基点），故对于每100万元贷款，月供可以节省60元左右。

下面，本文结合一系列范例来分析这个问题。

范例1

假设某人首套房贷款100万元，采用等额本息的还款方式，分25年偿还。房贷利率为（LPR+0.55%）——这也是当前四大行对于一二线城市首套房贷的常见利率报价。通过测算，得到随着LPR的下调，贷款人每个月的月供变化，如下表所示。

从上表中可知，对于100万的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少30元。以4月这次利率下调为例，3月份的五年期LPR为4.75%，由此测算，100万元房贷每月需要偿还6022元。随着4月20日，五年期LPR下调0.1%（10个基点）至4.65%，每月需偿还的月供变为5963元，较上个月节省了约60元。

在实践中，人们的贷款情况还会存在一定差异。例如，很多人因为是第二套房的贷款，利率加点会提升，一般为1.05%。又如，有人的贷款期限可能为20年或者30年。我们通过测算发现，这些因素的变化，对于由于降息而产生的月供变化影响不大，“100万等额本息的贷款，LPR每下降0.05%，月供节省约30元”的结论仍然有效。测算过程请参考范例2和范例3。

范例2

某人由于购买的是二套房，房贷利率加点提升为1.05%，其他条件与范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人月供变化如下表：

通过对比范例1和范例2，可以发现，随着利率加点的提升（0.5%），贷款人的月供增加了约300元。但是LPR每下调0.05%，月供的节省仍然在30元左右。

范例3

某人的房贷还款期限为20年，其他条件跟范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人的月供情况如下表：

对比范例3和范例1，还款期限由25年缩短到20年，贷款人的月供显著增加，但是，随着LPR每下调0.05%，月供的节省为28元，仍然在30元附近。

所以，综合前面的分析，4月20日这次LPR下调0.1%，每100万元贷款，月供可以节省60元。再结合每个贷款人实际的贷款总额，不难算出大家各自的月供节省金额。

最后还要强调，以上的分析仅仅对于选择浮动利率的房贷贷款人有效。对于选择固定利率的贷款人，在切换的时候，月供还款金额就已经被锁定，今后无论LPR如何变化，都不会对月供还款额有任何的影响。

选择更近的“重定价日”

上文已经测算出了4月这次LPR下调，对房贷月供的影响。相信很多人已经迫不及待地想要查看自己下个月的房贷还款额，体验房贷月供减少的快感了。结果要让大家失望了——房贷月供仅在“重定价日”进行调整。这也意味着，在“重定价日”之前，贷款人还是要按照调整前的较高利率还房贷。

根据央行的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”

在实际操作中，银行一般给贷款人两个重定价日的选项：“每年1月1日”或者“贷款发放日”，贷款人需要二选一。在此，用范例4进行说明：

范例4

目前是2020年4月底，假设贷款人1选择了贷款发放日（如7月1日）为“重定价日”，贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”，且重定价周期为1年。其他条件如范例1，且后续LPR利率没有发生新的变化，两人的还款现金流如下：

可以发现，虽然在4月份LPR利率就发生了下调，但是在5月和6月，两位贷款人的还款还是执行的下调前的利率。直到7月份，在贷款人1的重定价日（7月1日），他的房贷利率发生下调，之后月供都发生了减少。而对于贷款人2，因为他的重定价日为1月1日，故只有等到2021年1月，房贷利率才发生下调。相比贷款人1，他以较高利率多交了半年的房贷。

结合以上分析，为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里，建议在“每年1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为重定价日。

这里需要指出的是，离当前“最近”的日期，不一定是“贷款发放日”。在上个例子中，假设贷款发放日为7月1日，当前时间（4月份）离7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果贷款人的贷款发放日为2月1日，则当前时间离次年1月更近，则“1月1日”是一个更好的选择。

优先选择公积金贷款

以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业贷款，公积金贷款并不受到LPR的影响。笔者建议，条件允许的情况下，优先使用公积金贷款，主要原因有两点：

一是公积金贷款利率更低。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于商贷利率（首套5.2%，二套5.7%，根据最新的LPR计算）。虽然，各地的公积金贷款利率和商业贷款利率存在一定差异，但以公积金利率贷款要更加实惠。

二是利率风险更小。虽然目前处于LPR下行周期，由此引发月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这也是浮动利率商贷的利率风险。相比之下，公积金贷款的利率不受LPR的影响，始终固定在一个较低的水平，相应的利率风险也更小。

既然公积金贷款有这么多的优点，为什么大家不都用公积金贷款呢？因为公积金贷款也有很多的限制，以北京为例，贷款申请人每缴满一年公积金，可以增加10万元的贷款额度，最高额度不能超过120万元。各地也有类似的政策，对公积金的贷款额度进行限制。

针对公积金贷款的限制，建议采取“公积金+商贷”混合模式，首先用满手头上的公积金额度，对于公积金贷款无法覆盖的差额部分，可以考虑使用商贷来补充。如某人购房需要贷款100万，但只有30万的公积金贷款额度，则可以采取“30万公积金+70万商贷”的混合贷模式，将贷款成本和利率风险降到最低水平。

优先选择“等额本息”的方式还款

在做房贷决策时，很多朋友还会被还款方式所困扰，到底是选择等额本息还是等额本金方式还款呢？这两种方式的共同点是，每个月都还一部分本金和利息，到还款期限正好将贷款的本息全部还完。

关于这两种还款方式的特点对比如下图：

关于两种还款方式的计算方法和细节，不赘述，网上有很多的介绍。在此，笔者推荐选择“等额本息”方法还款。

主要有两点理由：

一是等额本息初期还款压力小。同等条件下，等额本金方式在最初几年有更多的还款压力。有买房经历的朋友都知道，买房压力最大恰恰是最初几年，首付已经掏空了购房者相当一部分的积蓄，过高的月供更容易形成压力。但是，一旦熬过了最初几年，压力会开始减少。一方面，随着购房人工作资历的增长，收入会有所增加；另一方面，通货膨胀也会对冲掉部分还款压力。例如，今天每月还款一万元，相比十年前每月还一万元，压力会小很多，同理，十年后还款1万元的压力又会比现在小很多。所以，没必要采取等额本金方式，在一开始就给自己太大的压力。

二是等额本息法可以通过一些提前还款的策略产生等额本金的还款效果。但反过来是不成立的，即等额本金法无法通过策略产生等额本息的效果。首先必须声明，在银行层面，两种方法一旦选定其中一种，中途是无法变更的。但是，大多数银行又允许提前还款，通过提前还一部分的款，即可让等额本息法产生等额本金还款的效果。当然具体每期要提前还多少，您可能需要找个数学好的朋友帮忙算算。反向操作是不能成立的，因为大多数银行只能接受提前还款，但不能接受延期还款。

另外，部分银行提前还款可能会收取一定的费用，但也有很多银行是免费的，这个情况也可以在签贷款合同的时候跟银行确定清楚。

基于以上两个事实，笔者建议不妨优先选“等额本息”方式还款，即使今后想变换一下，也还可以通过一些还款策略产生“等额本金”的效果，贷款人在贷款方面可以争取到更大的灵活性。

特别提示：近日，苏宁金融研究院发布了《2020互金一季报》，本文来自微信公众号：苏宁金融研究院（ID：SIF-2015），作者：陈嘉宁（苏宁金融研究院高级研究员）