你了解房贷利率吗

降了，一降再降的房贷利率是真香啊，可真正享受到的又有多少人呢？你的房贷降了吗？降了多少呢？

最近两年房地产很不景气，政府为了刺激人们买房的消费，利率是一降再降。首套房从之前的最高点降到4.1%，再降到现在的3.8%，公积金也降到了3.1%。

那很多人会问，既然利率降了，为什么我的房贷还是跟以前一样呢？在这里做个解释，如果当时你选的是固定利率，那么你的房贷是不会变的，利率上涨还是下调，都跟你没有任何关系；如果你选的是LPR,那么你的房贷会随着利率的上涨或者下调而变化，但值得注意是每个人的LPR利率每年只调一次，且每个人调整的时间是不同，是根据你放款的日期来计算的。例如，你的放款日期为2022年的10月16日，那么你的LPR首次调整是根据中国人民银行2023年10月20日公布的LPR利率来调整的。而且每个银行会有不同的利率，他是可以在一个浮动的区间来调整的。

不管怎么说，利率降了是好事，多少可以省下一点，这几年疫情好多人都是捉肘。

前两天石家庄高新区惊现单价9900的房子，再加上首套房房贷利率下调，而且房子位置也不错，对于刚需的朋友来说，现在真的是一个上车的好机会。

对于房贷利率，我也是一知半解，不知道理解的对不对，欢迎大家留言指正讨论。

房贷利率下降到4.4%-4.9%，对之前5.6%-6.3%买房的人有什么影响？

金融、土地、人口，是房地产发展绕不开的3大元素，其中金融是不可或缺的重要一环。对开发商来说，其盖房拿地的关键在于金融，正所谓巧妇难为无米之炊，如果没有钱，说什么也是白搭，只有向银行借钱才能加快速度抢占市场。购房者也是同理，因为房价越来越高，要买房只能选择贷款，而按揭利率任何的波动，都可能会影响到购房者的月供额。有时候遇上比较高的利率水平，贷款30年的利息都够买一套房了。

基于此，很多人在售楼处看房时，一般都会衡量自己的还款能力，选择合适的房子，在房价基本不怎么降的背景下，大部分人情愿买小一些的户型，让月供控制在个人收入的一半左右。然而疫情发生后，许多人的收入下降，但房贷还要每月坚持还，无疑给自己后续的生活带来了很大压力。所以任何房价下跌、利率下降的现象，都可能让业主们无法淡定，毕竟一套房花费不菲，谁也不想看到自己的房子买贵了。

01房贷现状如何？

房贷是调控房价的工具之一，在过往的经验里，为防止楼市一路走高产生过热风险，市场须进一步上调首付比例和贷款利率，同样的道理，要刺激房地产，最便捷的方式就是房贷打折。所以这些年，因为房市的扩张和收缩，房贷的调整经历了周期性变动，几乎都对房价走势产生了直接影响。

从2017年开始，国内的房价基本趋于稳定，但仍然很多人称，自己所处的城市房地产价格越来越高，再加上大部分银行高企的利率水平，几乎印证了房价上涨趋势的观点，所以很多消费者拿出了自己和家庭成员的所有积蓄，购买了一套房屋。

有人暗自庆幸，2015年买房的利率是4.75%；有人黯然神伤，2019-2021年买房，利率普遍在5.6%以上，部分银行甚至达到了6.3%，哪怕是市场出现下行趋势的2021年，房贷利率都在6%左右。同样是100万贷款，相比起4.75%的利率，每个月起码要多出近800元的月供额。

谁曾想，目前的房地产发展已经呈现下行趋势，大量地产开发公司被爆出债务问题，银行为了促进消费更是将利率下调，如今利率普遍在4.4%-4.9%，最高的仅仅只有4.9%。当然，银行下调利率也是在央行通知的基础上进行的。按照规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是4.6%可以再往下调整到4.4%。

从实际情况来看，6月20日贷款报价利率LPR为：1年期3.7%，5年期4.45%。此外，全国重点城市利率继续下调。数据显示，6月上半月监测的103城主流首套利率为4.42%，二套5.09%。其中，有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，这意味着，刚需终于熬出头，差不多有58城首套利率低到4.25%，二套5.05%。

02过去用5.6%-6.3%利率买房的人怎么办？

先说答案：影响不明显。因为利率新规，更多的获益者是新购房业主。对于上个月买房、去年买房、前年买房的利率，如果选择固定利率，都按照贷款合同上的规定执行，并不会受到新规影响；如果选择浮动利率LPR，目前大部分银行的重定价周期都为1年，有次年1月1日和次年对月对日2种方式供选择，但需要注意的是，“加点”是不变的，即每年定价日后，房贷利率会按照LPR定价的基础上，再加对应的点数。

算笔账比较清楚，已知2019年12月LPR利率5年期为4.8%，假设买房签订的利率为5.68%，那么加点幅度为5.65%-4.65%=0.88%（即88个基点），那么2020年全年执行的利率是5.68%（4.65%+0.88%），到了2021年1月1日重新定价日，利率则调整为2020年12月LPR+0.88%，即4.65%+0.88%=5.53%。

换言之，100万贷款，等额本息还款，通过LPR调整后，每个月少还66元左右。如果今后执行4.4的利率，那么加上加点数，每月还款3878元，比高峰期少还176元，30年少还6万3的利息，减少的支出并不明显。

03有什么补救方法？

央行数据显示，2021年末个人住房贷款余额38.32万亿元，按照每个人200万的房贷估算，即有1916万人背负着房贷，负重前行。这也让很多刚买完房的人心生波澜，毕竟才过一两个月，多花的房贷都够买一辆二三十万的中档小车了，太不划算，那有什么补救方法？

实际上，这次利率新规的初衷是维护房市健康发展，让合理需求得到实质的优惠，但利率的变化也要遵循市场供需规律。因此，高层这时候让新买房人享受利率优惠，后期也有可能发布老业主的相关福利，比如降到LPR上，毕竟之前的房价比现在低，老业主们也可以得到一些宽慰。

不过，如果你在高利率买了房，又想享受现在的优惠，也不是没有可能。目前多城已知新规定是认贷不认房，只要你把房子卖掉，或是提前还清贷款缩减年限，依然可以按照首套的利率。只不过房说君要提醒一点，买房的契约精神是买定离手，既然选择了那个时间段买房，自然是时间、金钱都合适的情况下进行的，自然后期的房价变化，还是利率变化，都要愿赌服输。

房说君有话说，其实，除了多地银行下调房贷利率外，为了缓解过剩住房供给，楼市整体的售价也在降低，虽然因为措施、社会影响等，楼盘价格并没有降低很多，但购买时通常会给予各种优惠和打折降低房款，然而市场成交情绪并不高，反而让很多已经买房的业主深感悔恨。不仅如此，当前开发商资金链紧张，楼盘停止建设现象严峻，业主不仅要偿还着5.6%的房贷，还要催促楼盘尽快建设，买房几家欢喜几家愁，毕竟房子是自己家重要的支出之一，还是要满足实力为前提。

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：房说君）

猛料！网传5.88%高房贷利率可调至4.1%？全国楼市要破局了

“据银行内部消息，预计本月底或次月执行，针对前期房贷利率是5.88甚至更高的用户，一律执行最新房贷利率。”

不得不说，合肥网传的信贷新政，让长期高位站岗的买房人打了鸡血。

那么，事实到底如何？南京跟上的可能性又有多大？

“存量客户的房贷利率，有没有下降的可能”，成为越来越多买房人关心的问题。

按照要求，存量用户（老用户）的房贷利率需要等到下一个重新定价日开始，才能享受降息的利好，绝大多数银行都是统一为新一年的1月1日调整。

然而，这两天合肥的一则小道消息，打破了诸多存量用户内心的平静。

就在10月12日，合肥本地博主发布消息称，前期房贷利率站岗的客户可以解套了，合肥即将于本月底或次月执行最新贷款利率。

图源：新浪微博

随着消息的持续发酵，目前该博主已删除相关博文。

对于银行是否会真的降低存量贷款利率，有人觉得，想让银行降低前期贷款利率，可能性微乎其微。

也有人觉得，倒不是没有可能。

更多的吃瓜群众表示：虽然感觉是假的，还是希望是真的。

现在看来，合肥存量贷款利率会不会降低还不好说，可以确定的是，合肥停止“商转公”贷款业务办理。

对于合肥的存量用户而言，这些小道消息，终究是“梦里看花、水中望月”的空欢喜了。

其实，在2008年金融危机的背景下，央行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款。

其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

要求只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

由一则小道消息引起的波澜，远没有停止。

尤其是在调控政策不断调整的当下，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

图源：中国人民银行官网

再回到存量房贷款利率上，如果存量房贷利率降至4.1%的话，会省下多少钱呢？

很多存量用户购房利率是6%以上，以贷款100万，等额本息30年计算，6.1%利率时，利息118万，每月得向银行还款6060元。

如果按照4.1%计算，利息降至74万，月均还款4832元。

这样一看，光是利息就省下44万，怪不得连克制的理智派都开始躁动了。

不免开始遐想，南京会不会也有那个可能性呢？

我们先回顾一下南京的房贷利率，从去年9月22日南京房贷利率可以看出，彼时南京多家银行新房首套房利率大多都在5.95%以上，二套房均在6.15%以上。

而到今年9月底，农业银行、建设银行、江苏银行、招商银行、华夏银行、光大银行等大多数银行首房首贷都降到了4.1%。

这里团团不得不泼一盆冷水，按照南京此前稳扎稳打的风格来看，短时间“跟上”的可能性，不大。

与其期待信贷政策的进一步放宽，降息或许更切实际一些。

如果真的有城市实行，那全国楼市格局怕是又要变了。