20万的房贷有多少利息？选择公积金贷款和商业贷，利息差距很大

嗨~大家好，我是财小猫~

大家知道贷款利率和还款方式对总利息的影响有多大吗？很多人在申请贷款时都希望利息越低越好，但第一次接触这类产品时常摸不着头脑，今天财小猫就来告诉大家主流的贷款产品和还款方式能产生多少利息。

因为银行的正规性和可协商性都比较强，这里就用大家都十分关心的银行房贷举例子。盘点下银行贷款20万10年能产生多少利息。

能影响贷款利息的主要因素有，贷款的利率、还款方式等。

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贷款利率

1、公积金贷款

指国家机关、国有企业、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工可以用公积金直接支付房贷，并且还能使用公积金申请住房专项贷款。

公积金贷款，利率按照公积金贷款基准利率执行，根据房屋套数实行不同的利率，其中首套房贷利率5年以上3.25%；二套房贷利率在首套房贷利率上浮1.1倍，即3.575%。

2、商业贷款

个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。

借款人申请时会根据新发放的贷款利率以最近一期的同期LPR为基准+银行定基点执行，比如2022年8月20日5年及以上LPR报价是4.30%，假设银行给借款人确定的基点是180个BP，则房贷利率是4.30%+1.8%=6.1%。

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还款方式

等额本息

等额本息算是我们在生活中接触得最多的还款方式，信用卡、花呗、借呗均是用的等额本息。借款人每月按固定的金额进行还款，每月还的贷款利息按照剩余的本金逐月结清。只要银行利率不变，每个月的月供就都一样。

每月还款金额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]，其中^符号表示乘方。

等额本金

等额本金则是一种还款压力逐渐缩小的还款法。

在还款期内，将贷款分为数个等分，每个月的还款金额里，固定还一定数目的本金和贷款在该月产生的利息。因为本金会随时间逐渐减少，所产生的利息也会变少，还款的压力会越来越小。

可套用公式分别算出每月应还利息和总利息，其中当月利息=(贷款总额-累计已还本金)×月利率；利息总额=(还款月数+1)×贷款总额×月利率÷2。

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举例计算

下面分别以公积金贷款、商业贷款的首套房为例来计算，给大家展示下还款方式不同下，总利息和每个月的利息要多少。

先算一算公积金贷款的，假设20万本金、长期贷款利率3.25%：

1、如果选等额本金，每个月还的本金是固定不变的，都是1666.67元，但是呢利息会逐月递减，第一月利息541.67元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是32770.83元。

2、如果选等额本息，每个月还的总金额是固定的，都是1954.38元，其中首月利息541.67元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是34525.67元。

再算一算商业贷款，假设20万本金、长期贷款利率6.3%：

1、如果选等额本金，每月还款本金是固定不变的，都是1666.67元，但是呢利息会逐月递减，第一月利息是1050元，从第二个月起利息逐渐递减，10年的利息合计是63525元。

2、如果选等额本息，每个月还的总金额是固定的，都是2250.66元，其中第一个月本金1200.66元，之后每月还的本金逐渐增加，而第一个月利息1050元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是70079.23元。

从以上例子可看出，不同的贷款用途和还款方式产生利息的差距是很大的，所以在申请贷款时大家可以多方对比，选择对自己更有利的一种。

好了以上就是小猫今天要跟大家分享的内容，如果有啥疑问，或想了解其他信贷知识和产品，关注财小猫盘点，发消息吧。

普通人怎么贷款20万？教你贷款的3种方式，看哪种适合你

虽然网贷申请更方便，但是它的额度不会很高，普通人想要贷款20万，最优的方式还是选择银行贷款，这一来银行的贷款额度更高，二来银行的保障性更强。具体可以选择的贷款方式有抵押贷款、信用贷款、以及担保贷款。

一、抵押贷款

抵押贷款的好处是只要你拿的抵押物价值够高，你能够申请的额度相应的也会更高。一般来说贷款额度可以达到抵押物估值的70-80%，还是非常可观的。贷款人选择最多的抵押方式就是房屋抵押和汽车抵押。

1.房屋抵押

进行抵押的房子使用权必须属于贷款人名下，如果使用他人的房子作为抵押需要出具同意书以及关系证明，不得随意使用他人的房子进行抵押。

而且房子不能在其它的地方作为抵押物，很少银行支持二次抵押，毕竟价值会大打折扣。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）抵押的房子的年龄和房子贷款的时间相加不能超过40年，且房子不能属于国家拆迁计划中，否则一律不予以抵押。

2.汽车抵押

汽车要属于私人所有，不能有营业与公益性质，车子牌照最好是当地的，这样办理抵押手续更方便，如果是外地牌照，很大可能需要抵押车子的使用权，在抵押期间无法使用车子。

不同的银行对抵押车辆的要求不一样，具体还需要根据实际情况而定，新车要比二手的更具有抵押价值。

二、信用贷款

信用贷款主要考察的是个人信誉问题，征信报告是重要的参考标准。如果贷款人的资质条件够好，最高可以申请50万元的贷款额度。

申请信用贷款需要信用良好，个人征信报告中没有不良贷款记录，当然贷款人的经济水平也是非常重要的，这是能否按时偿还贷款的关键所在。

如果能提供相关学历证明、经济证明那么申请贷款会更加轻松。

三、担保贷款

担保可以找专做担保的担保机构，也可以是身边资质、经济水平较好的人做担保。这两种比较类似，只不过担保机构会收取高额的费用作为回报。

但只要遇到贷款人无力偿还的情况，还款的压力就落在担保机构和担保人的头上，他们既然做了担保，就需要承担一定的责任。

其实也可以用物作为担保，使用银行认可的物品作为担保，一旦贷款人无法偿还，贷款人可以用担保物作为交换，也就是以另一种方式将资金还清，银行的利益也不会有所损失。

以上是对“普通人如何贷款20万”内容的分享，希望可以帮助到大家。

本期的分享就到这里了，还有不懂的记得评论区留言。

银行推销贷款知多少？避免入坑小知识

今天我在这跟大家说一些关于银行推销贷款给你的一些小知识，该类知识要点直接关系到你是否被忽悠去办理利息比较高的贷款。

相信大家经常接到银行推销贷款的电话，当然我说的是正规银行的电话，不正规的肯定就更多了。我们的话题就只针对正规银行的渠道，非银行的一些平台大家自己根据我这篇文章去分析。

好了，言归正传，案例1，先生（女士），您好，我们银行给你推出优惠贷款，1万元每天只需1.8元。这里大家注意下，很多朋友被银行贷款业务人员故意引导的不去计算这个贷款年化利率，因为贷款机构是肯定会不敢直接跟你说这个年化利率的，因为一说你就必然吓走了。就比如这一万元贷款1.8元的每天利息，若是这个贷款是先息后本还好一点，那么年化利率就是6.57%。我们有时候会碰到电话营销“纯信用贷款，月息6厘（0.6%）”，很多人第一反应是：月息0.5%，年化利率=0.6%X12=7.2%，不用抵押，还是蛮划算的。但若是等额本息还款方式那威力就大了，而恰恰贷款机构都是巴不得你以等额本息方式还款。（后面会阐述原因）。

因为我是证券从业人员，我们深知这些贷款机构中间的道道，我们接到这类电话，我们是不听他们扯那么多的，都会直接询问，你们贷款年化利率是多少？以及什么样的还款方式，是先息后本还是等额本息？当你这么询问的时候他们基本也就知道没办法忽悠你了。接下来我简述一下为什么等额本息还款方式威力比较大。

一、等额本息贷款，资金利用率只有55.5%左右。等额本息的还款方式常见于房贷和个人信用贷款中，把利息和本金的总和平摊到每一个月，使每月还款金额一致，这种还款方式前期本金少，利息多；后期本金多，利息少。因为每个月都在还本金，所以实际平均每期在手本金只有贷款金额的55%左右，房屋按揭也是多采取等额本息还款方式的。

二、等额本息的实际利率远没那么简单，它实际上年化利率≠月利率X12。举个例子（因为比较懒，该例子就直接引用自网络上标题为等额本息的实际利率是多少，差不多翻一倍！），贷款20万，等额本息5年，月供4333.33元，平均每个月还本金为20万/60个月=3333.33，平均每个月利息=4333.33-3333.33=1000元

月利率=1000÷20万=0.5%，咋一看，算得没毛病对吧。

按照这些数据我们用贷款计算器算一下，月息5厘实际年化利率大概是10.85%！这是什么原因呢？

因为每个月都在还本金，实际每个月平均使用本金只有贷款金额的55%左右。

所以平均月利率=平均月息÷平均本金（贷款金额X55%）=1000÷11W=0.9%

而月息5厘的算法是：平均月息÷贷款金额=1000÷20W=0.5%（本金在逐渐减少，算利息怎么能一直用20万算呢，这就是问题关键所在）

因为等额本息实际资金使用率只有贷款金额的55%左右，所以等额本息的还款方式真实的年化利率公式如下：等额本息年化利率=月利率X12÷55%=月利率X12X1.81。大家需要记住这个1.81的系数，其实很多时候算是差不多将近2的系数的。但并不是说等额本息还款方式就是虎狼，这种还款方式也是有自身的优势的。

总结：银行跟你推销时注意直接询问年化利率多少，别听他们说每天还多少，或者每月还多少，还有询问是哪种还款方式。