房屋有抵押，仍可以过户，这着实是一个民生工程

随着各地相继爆出二手房交易可以带抵押过户，各界人士都对此进行了各种分析，如此一来到底对二手房交易带来了哪些好处，又有什么弊端，是噱头？还是真正的民生工程？今天我们就来详细地解读一下。

首先，我们要弄清楚带抵押过户到底是如何操作的。通过多方调查了解得知，带抵押过户的具体操作流程如下：

1、业主的房子无需办理提前结清贷款便可以办理网签；

2、网签完成后便可以在当地银行/房管局开通监管账户；

3、客户在购房时需将购房首付款监管至该监管账户当中；

4、客户进行贷款申请；银行对客户申请的贷款进行审批和放款，贷款的钱同样存放到上述监管账户当中；

5、买卖双方至房管局办理权属转移登记手续（过户）；

6、业主欠款银行将应收回本金及利息从监管账户中进行扣除；

7、银行将监管账户内剩余资金打入卖方收款账户中；

这便是整个带抵押过户的操作流程，接下来我们对整个流程中涉及到的各方逐一进行分析，看看是利大于弊还是弊大于利。

客户端

在二手房买卖整个交易过程中，相对而言，客户还是偏弱势的一方，这一政策出来之后，至少可以帮助客户降低一定的资金风险；过往的二手房交易中，业主房屋有抵押未解除，需要用到客户的首付款进行解押，如此客户的首付将面临挪用、侵占等多种风险；这个政策出台之后，客户的首付款将完全存放至监管账户中去，可以保障客户的首付款安全。

对于客户而言，这个政策几乎没有任何坏处。

业主端

对于业主而言，归还贷款是一个不可逆的过程，贷款一旦结清后，无法再退回至之前的状态。相较于之前需要在过户之前结清贷款相比，业主不用担心一旦贷款结清，流程不可逆的问题。不过，对于业主而言还是会有一些弊端的，先结清贷款再办理相应手续和过完户之后再结清贷款这两者之间最大的区别就是结清贷款的时间节点不同，前者要比后者早，这样对于业主来说可以少交一部分贷款利息，这部分利息即是这两种模式的时间差。以目前的情况来看，交易各地的交易周期都比较短，差距可以忽略不计，可是一旦交易周期拉长，多还两三个月的月供，可是要多支出2-3个月的利息，怎么看都感觉不是很划算的。对于业主来说利弊掺半吧。

银行端

受益最大的还是银行这边，为什么这么说呢？有以下几点：

1、客户首付款监管在对应银行，银行相当于有一定的存管资金，虽然这部分资金都是客户的备付金，但是对于银行来讲，监管的资金越多，证明我的市占率越大；

2、银行所发放的贷款也是存放在资金监管账户中的，如果交易一旦出现任何风险，银行可以随时从监管账户中将所发放的贷款收回，降低了不必要的风险；

3、还款时间差所产生的这部分利息，对银行来说，也是盈利的一部分；

4、目前所了解到的情况是，业主和客户的贷款必须是同一家银行才可以办理带抵押过户（也就是说业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款），对于银行来说，在回收贷款的同时又发放出去了一笔贷款，减少了资金闲置时间；

综合来看，除了业主需要为还款方式前后的时间差支付一定的银行利息外，其他的都还是很不错的，可以说是真正的民生工程。

不过，目前政策也只是刚刚出台，很多细节流程还没有完全跑通，同时还有一些限制条件，使得整体推广的效果受到了一定的限制，例如：

1、业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款；（若客户的贷款资质不符合A银行，那将无法享受此种交易流程）

2、业主是公积金贷款/组合贷款的，暂时无法享受该政策（银行、公积金管理中心、担保中心各层流程没有完全打通）；

3、客户是公积金/组合贷款的，同样无法享受该政策；

4、仅限住房按揭贷款可以办理（抵押经营贷、小贷公司抵押贷等无法办理）；

政策的出发点以及所解决的二手交易矛盾点都是很好的，不过目前只是这个政策推行的初期，还有很多操作细则等需要优化，希望各界能将这个政策坚持推行下去，为二手房交易资金筑起坚实的保障。

还在按揭的房子，能否再办理抵押贷款呢？

生活中，房子无疑是每个家庭的大事，是生活的稳定剂，是投资的首选项。从预算的考量到户型的选择每一步都需要十分细致，若是投资，还要对房产价值的保护应用进行周全考虑。

2022年，谁也不曾想火热了一、二十年的房地产市场竟迎来了前所未有的降温。光是LPR调整今年就有三次，各地政策宽松，利率持续降低，不少打算买房的朋友跃跃欲试，但又对未来的楼市不敢抱有信心......

最近有不少朋友私信说，自己有房子目前在还房贷，但还没还完，能去银行办理抵押贷款吗？今天就这个问题，我们来讲一下。

其实，还在按揭的房子是可以再次办理抵押的。也就是我们常说的二抵业务。

在银行的信贷服务中，一次抵押面向的是已经结清贷款的房产；而二次抵押，是在房产尚未结清贷款的前提下，将已偿还部分的价值，再次通过抵押借贷的信贷服务。不过要想办理二抵，还是有不少细节的。

我们常说的抵押贷款，如果按照用途来划分的话，是分为消费性抵押贷款和经营性抵押贷款。消费性抵押贷款面向个人，考虑到实际用途等因素，额度相对较低，最高不会超过300万。而经营性抵押贷就不同了，它是面向企业经营的，所以额度相对较高，一般是按照抵押房屋评估价的7成左右进行审批的。

而二抵业务，是伴随着政策的调控而变化的。在信贷收紧时，银行的风控要求会更加严格，二抵业务会因此而暂停，并不是每一家银行都有二抵业务的。那么想要办理二抵，需要满足哪些条件呢？

首先，银行对于二次抵押的房产要求是按揭的房产，不是已经做过抵押的，而且办理过一次抵押的房产不可以再申请了。如果你现在的房子处于按揭状态，那么就可以申请，那对房子的资质有怎样的要求呢？

银行在评估房产是否具有二抵资质时，一般会限定以下几个基本条件。

首先，房产肯定要是现房，且房屋必须办理保险。其次，房子具有可二次抵押额度，房子贷款的余额小于现在房价的七成，房产必须是市场发展较大的住房或商业住房，且借款人具有完全民事行为能力，收入稳定，信用良好才能办理。

总结一下，在如今货币政策宽松的大背景为前提，部分银行已经对个人或企业提供房产的二次抵押业务，有需求的朋友不妨看看自己是否满足必要条件。

已办理抵押预告登记，权利人可否行使抵押权？

《民法典》法条索引

《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

裁判案例：（2022）豫0122民初1564号

案情简介：2018年3月1日，中牟农商行官渡支行作为贷款人、王晓飞作为借款人、华商汇公司作为保证人签订《个人购房借款合同》，合同约定合同项下的贷款金额为人民币37万元整。合同项下借款用于购买位于郑州市××路××号楼××号房屋；贷款期限为120个月，自2018年7月27日至2028年7月27日；保证人为本合同项下借款提供连带责任保证担保，担保期限自抵押登记办妥之日起至贷款本息及相关费用全部清偿完毕为止；保证期间为自本合同签订之日起至主债务履行期届满之日起两年止。

合同履行过程中，被告王晓飞多次未按约定还款，截至2022年3月7日，被告王晓飞尚欠中牟农商行官渡支行贷款本金269840.34元及利息3510.15元。

另查明，郑州市不动产登记中心于2021年10月29日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：坐落于河南省新郑市××路××号楼××号房屋产权人为华商汇公司；不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0××6号；预告信息：2018-03-27预售商品房买卖预告登记，豫（2018）新郑市不动产证明第0××5号，权利人：王晓飞；2018-08-17预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）新郑市不动产证明第0××5号，权利人：中牟农商行官渡支行，抵押金额37万元。无抵押信息。无查封信息。原告中牟农商行官渡支行主张就王晓飞名下位于河南省新郑市房屋折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。

法院认为：关于中牟农商行官渡支行是否能够对案涉抵押房屋折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。案涉房屋办理了预告抵押登记证明，并已办理了涉案房屋所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，原告请求就该抵押物行使优先受偿权，合法有据，本院予以支持。

百典解读

一、什么是抵押预告登记，其立法目的是什么？

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向不动产登记机关申请预告登记。

抵押预告登记通常是指当事人为购买期房向他人借款，以该期房作为抵押，为实现抵押权而依据法律规定在不动产登记机关进行的抵押预告登记。由于订立借款合同时，房屋尚未登记在借款人名下，又需要有相应价值的财产为出借人提供还款担保，故而订立该制度。但是在办理抵押预告登记后，抵押权人（即出借人）主张行使抵押权的，必须符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定的行使条件，抵押权人方可行使抵押权。

该制度的设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种问题导致较长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力。

二、抵押预告登记权利人何时可以行使抵押权？

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押预告登记权利人只有在符合下列条件下，方可行使抵押权：

①已经办理建筑物所有权首次登记。

建筑物所有权首次登记以建筑物所有权记载于不动产登记簿为准。另外，在房地产开发商将房屋出售给买受人的情况下，建筑物所有权首次登记并非登记到买受人名下，而是指整栋建筑物的所有权首次登记，即建筑物登记在开发商名下即为完成建筑物首次登记。

②预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。

预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致，根据建筑物所有权首次登记的不动产登记证书上附的清单，与办理抵押预告登记的房产信息进行核对即可确定。

③抵押预告登记未失效。

根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日90日内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，只要债权没有消灭且自能够进行不动产登记之日起90日内办理了不动产变更登记，那么抵押权人就有权行使抵押权。

需要注意的是，在符合上述三个条件的情况下，抵押权人有权行使抵押权，但其抵押权并非在符合上述条件时才设立，而是追溯到抵押预告登记之日起设立，且无需再另行办理抵押登记。

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作者赵璐瑶

编辑新媒体运营部