房贷一次性还清划算吗？银行员工：了解这几点，省出一套房

手头有些钱，该不该提前把房贷一次性还清？

最近有朋友问了笔者这样一个问题，今天借着这个时间，也和朋友们分享讨论下。

首先，我们大家都知道，买房有两种方式，分别为全款买房和贷款买房。全款买房很容易理解，就是直接一次性掏全款买房，不过这种方式并非买房主流。毕竟，在如今平均单平房价都一万以上，几个以一线为首的城市房价更是动辄十几万一平的时代，已经很少有家庭具备全款买房的能力。当然，也有部分家庭即便有全款买房的能力，依旧会选择贷款买房，这里就涉及资金理财范畴，这里暂且不提。

大部分人不具备全款买房的能力，则意味着只能选择第二种买房方式，贷款买房。

大家都明白，银行不是慈善堂，自然而然不会平白的贷款给你，贷款里面需要注意的有很多。首先就是你选择的贷款方式，选择不同的贷款方式，可能一不小心利息就能够差出一套房的价格来。

等额本息--等额本金

等额本息：等额本息作为银行默认，同时也是大多数人选择的一种还款方式。而之所以它能够得到大多数人的青睐，也是因为其只要在还款期内每月的还款数额都是一样的。不过大家要注意的是，等额本息还款比例是这样的，前面先还高比例利息和低比例本金。这就意味着你如果后面如果想提前一次性还贷，很可能也只是还大部分本金罢了，利息早在前面你可能就还的七七八八了。这种情况下你如果想要提前一次性还款，那选择时机是关键。

等额本金：等额本金和等额本息最本质的不同就是总的贷款利息要比等额本息少很多。至于原因也很简单，从它定义找原因。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。从这里就可以很明显的看出，等额本金这一还款方式在前期还款数额要远超等额本息这一方式的。这一方式的好处是如果你之后想一次性还款，利息能省相当多，这也是很多有提前还款打算的购房者贷款方式的首选。

为了彻底了解两种方式的不同，笔者特意采访了一位银行工作了十五年的老员工：如果想要提前还贷，该怎么样选择贷款，怎么样才能做到最省？

贷款年限--贷款方式

除了贷款方式的选择之外，贷款年限同样也是一个重要方面

假设都是等额本息：一贷款110万为例，房贷利率按5.6%来算。贷款30年的利息总额为117.33万元，每月还贷6314.87元。贷款20年的利息总额为61.85万元，首月还贷7629.02元。贷款10年利息总额为33.91万元，每月还贷11992.47元

假设都是等额本金：30年的利息总额为92.65万元，首月还贷8188.89元。贷款20年的利息总额为73.09万元，首月还贷9716.67元。贷款10年利息总额为31.05万元，首月还贷14300元。

从这里也可看出，如果你想提前还贷，那么选择贷款年限同样也是重要一点，一不小心利息可能都能帮你省出一套房。

还款时机--贷款方式

“2005年买的一套房子，等额本息还款，现在手里有些钱想一次性把贷款还了，身上背着贷款的日子压力太大了”

某天和朋友闲聊的时候，突然聊起这个话题。看着从认识以来都一直苦皱着脸的朋友，笔者只是笑了笑点了点头。

身上不想背着房贷了，能够通过一次性还款让身心褪去一层枷锁，何乐而不为。

事实上，平时也有很多朋友问过笔者这样一个问题。还了十几年的房贷，现在手里有余钱了，有必要一次性还清吗？

和朋友的问法不一样，笔者的答复自然也有所不同。

我是这样回答的，十几年的时间，如果是等额本息贷款的话，其实你仔细算一算不难得出，你的利息早在这几年已经还的七七八八了。剩下你要还的更多的其实还是本金，既然是本金，那你现在是一次性还了，还是以后慢慢还，其实钱都差不多。主要看你自己，如果你觉得现在甚至以后都用不上这笔闲置资金，或者说你并没有用这笔闲置资金来投资的打算，那大可直接还了。

相反，如果有的话，那是不建议你一次性还的。因为还款容易，你以后如果想要从银行重新贷钱出来，那可就是难上艰难了。

了解更多，欢迎关注广州投房志！

经营贷转房贷，利息省几十万？银行严查：违规需一次还清贷款

利率由高转低，仅为3.7%？

近期利率频频下降，而去年高利率上车的买家直呼亏了，有中介通过经营贷方式将高利率转低，大呼能省几十万。

但这种方式真的可行吗？且看楼市君为大家科普。

经营贷可转房贷？

银行：经查证需一次还清贷款

随着利率下降，佛山8大镇街解除限购，明确最低首付转为2成后，刺激了不少刚需上车。

但也有不少首付不够，但想趁现在买房好时机上车的买家，产生了利用经营贷购房的想法。

楼市君在粉丝群发现有不少粉丝对于经营贷的问题也展开了激烈的讨论。

有粉丝表示经营贷利率低，利用经营贷买房可适当减轻还贷压力；而有粉丝则表示，这种行为存在一定的风险，买房没必要用此办法。

粉丝群截图

利用经营贷购房是否可行？楼市君也就该问题致电银行咨询。

银行工作人员表示，用经营贷买房是不合规的，经查发现，需要在银行规定的时间内一次性还清所有贷款。

而银行在批贷款前还会严查征信以及近3个月是否有按揭放款记录，如果有，则会被列为怀疑对象。

另外，楼市君了解到，目前银行对于首付来源审核比较放松，放款速度也较快，若资料齐全，按正常流程，最快2-3天就能放款。

至于经营贷，工作人员也告诫楼市君最好不要借助经营贷买房。

图源：公共图库

经营贷虽不合常规，但是楼市君发现，仍然有不少中介推出转贷降利率的消息。

按照中介的说法，转贷后利息可以省69万，真有这么划算？经营贷究竟是什么？

楼市君朋友圈截图

经营贷用于企业经营用途

买家购房需量力而行，切勿用经营贷购房

据楼市君了解，经营贷是以中小企业或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，而贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

理论上，经营贷所发放的贷款只适用于企业经营用途，其大致流程为补全按揭款、拿证、重新抵押、估值放贷四个环节。

目前，经营贷最低利率可做到3.7%，最长可转10年期，3.7%的利率对于买家来说可谓是个“诱惑”，但是否真的能省下一笔钱呢？

楼市君算了一笔账，以100万贷款为例，转为经营贷的3.7%利率，10年支付的利息约37万；若不转利率，以5.85%的利率计算，同样100万的贷款，10年所需支付32.3万利息。

这样对比下，若想要省利息，还不如多付点月供提前还贷来得划算，而近日有粉丝申请取消贷款违约金成功的案例。

粉丝群截图

表面上看，经营贷的利率的确比房贷利率低，但是申请经营贷前需要还清现有的房贷，其中还会涉及垫资费、中介费等费用，算下来成本也较高。

而且还面临一定的风险，如查实后会影响个人征信，还要在规定时间内还贷，若无力偿还，房子将面临收回拍卖的情况。

对此，楼市君在此告诫各位粉丝，买房要根据自身的资金情况量力而行，切记利用经营贷等不合规的方式买房。

你对经营贷有何见解？一起来评论区聊聊。

一次性付清的剩余贷款是否属于夫妻共同还贷？

湖北瀛楚律师事务所严倩律师

P1共同还贷数额的认定

一方婚前付首付购买房屋，登记在购买方名下，婚后夫妻双方共同还贷，在离婚时，双方协议不成的，房屋仍归购买方所有，但需要向另一方支付共同还贷及对应的增值部分补偿。关于夫妻共同还贷的数额如何认定，存在以下情形：

~情形一

夫妻双方以婚后共同财产偿还贷款，无论该笔款项从哪一方账户转出，只要未约定财产分别所有，均视为夫妻共同还贷。

~情形二

一方父母代为偿还剩余全部贷款，若父母与夫妻一方没有单独的赠与协议或无其他明确单独赠与的意思表示，视为对夫妻双方的赠与。

~情形三

在婚姻存续期间双方将房屋出售，再用所得售房款将剩余贷款一次性结清，该笔一次性付清的剩余贷款是否属于夫妻共同还贷？该类情况存在争议，亦是本文讨论的重点。

P2争议情形探析

司法实务中许多法官、律师对情形三所持观点各异，颇具争议。笔者近期代理了一起离婚案件，就房屋分割涉及到了上述问题，下面以该案为例，就该问题探讨深层的法律依据及实务中的处理情形。

~基本案情

男方婚前购买了一套房屋，房屋总价96万，男方支付首付46万，婚后夫妻双方共同还贷。

在婚姻关系存续期间，男方将房屋出售给第三人得到180万元售房款，并用所得售房款一次性结清了剩余贷款38万。自双方结婚登记之日起至男方结清剩余贷款之日止，夫妻双方已经共同还贷的本息为7万元。最终因夫妻感情破裂，笔者代理女方向法院提起了离婚诉讼。

~观点与探讨

在庭审中，一次性还清款项是否属于夫妻共同还贷成为了案件的争议焦点。司法实践中，出现以下不同观点。

观点1：由于该房屋并非男方婚前全款购买，并非完全属于男方婚前个人财产，实务中在出售房屋时必须经过女方签字认可。因此，180万售房款实际是「男方婚前个人财产+婚后夫妻共同还贷」这两部分与房屋增值的财产混合体，并非完全归男方个人所有。

而且婚后双方没有约定财产所有制，夫妻双方一直共同使用该房屋并共同还贷，对银行的贷款已经由男方婚前的个人债务变成了夫妻共同债务。因此，男方在婚姻关系存续期间将剩余银行贷款本金38万元一次性付清的行为视为偿还夫妻共同的剩余债务，不属于男方个人还贷。

笔者代理女方，以该观点向法院提出诉请。

观点2：该房屋系男方婚前购买，房屋亦登记在男方名下，属于男方婚前个人财产。男方婚后将房屋出售仅仅只是个人财产的形式发生变化，该180万元售房款仍属于男方个人财产，男方仅需要向女方支付部分补偿款。

关于这笔剩余贷款，男方必须在收到买家的首付款后需将剩余银行贷款38万元一次性结清才能完成过户，且男方婚前支付的首付就已经高达46万元，该38万元实质是婚前首付款的转化，因此该还贷行为属于男方个人还贷，与女方无关。

~裁判结果

本案一审法院支持了观点1，认为男方一次性结清的贷款属于夫妻共同还贷，后男方不服一审判决向提起上诉。

二审法院已形成统一裁判观点，目前认为该38万元应当属于男方个人还贷，二审法官做出以下释明：

1.根据最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。即夫妻关系的建立实质是对男方婚前个人债务的加入，现夫妻关系解除，剩余贷款仍然属于男方个人债务，该债务的性质不因房屋是否出售而发生变化。本案中男方如未将该房屋出售，截止至离婚时，女方可以主张共同还贷部分仅有7万元，剩余的银行贷款38万元仍属于男方的个人债务，因此男方将房屋出售一次性结清贷款的行为视为偿还个人债务。

2.婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。故而即使还贷时间处于夫妻关系存续期间，只要系用个人财产偿还，就不能认为属于夫妻共同还贷。在本案中，男方出售婚前购买的房屋，从买受人处获得首付款系婚前个人财产的转化，因此属于男方个人还贷。

~笔者观点

就该争议点，笔者认为在没有明确法律规定及约定情况下，一次性还清贷款部分是财产混合的结果，既有婚前个人财产部分的转化，又有共同还贷部分的转化。前述两种观点均可能存在一定的偏向性或极端性，笔者认为应将一次性还贷部分精确计算出对应的各个部分后，再计算出共同还贷部分的方式，或更具公平性。

P3律师建议

上述案例中，仅简述了基本案情，但实际其中发生的感情破裂事实则更为复杂和心酸，而笔者代理的正是婚姻中的受害一方。本案因二审法院所形成的统一观点，可能也会导致受害一方没有获得法律上的完全支持。因此，为避免上述情况，笔者建议做好以下措施。

1.在条件允许的情况下，一方可以在婚内双方感情未破裂时，与对方协商房屋加名或者双方签订婚内协议约定房屋按份共有/共同共有。这样才有可能在未来的财产分割中保障自己的利益。

2.在房屋出售时尽量约定将售房款转账至自己账户名下，防止另一方得到高额售房款后擅自挥霍、隐匿的情况。

本文未穷尽列举夫妻共同偿还房贷的所有情形，仅就核心争议焦点展开，欢迎法律同仁共同探讨、商榷。如有其他问题，亦可交流沟通。

（本文为数字瀛和严倩律师原创，欢迎转发，未经授权，不得转载!）