房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

最低4.25%，5天之内央行两次出手，50万房贷能省多少钱？

最低4.25%，5天之内央行两次出手，50万个人商业房贷能省多少钱？

这种变化真的是史无前例，5天之内，央行连续两次出手，5年期以上房贷最低利率从4.6%降至4.4%，接着又从4.4%再次降至4.25%。

5月15日，央行第一次出手。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，央行和银监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套商业性个人住房贷款利率政策下限保持不变。

5月20日，央行第二次出手。央行货币政策司发布贷款市场报价利率（LPR）公告，贷款市场5年期以上LPR报价利率为4.45%。

从5月15日，到5月20日，央行连续两次调整与房贷有关的利率政策，最高下调35个基点，可从4.6%降至4.25%。

2019年8月25日，是一个值得记住的日子。央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，这是房贷市场颠覆性新规，从当年的10月8日开始执行。核心内容是针对新发放的个人住房商业贷款利率的规定，个人住房贷款利率以最近1个月的LPR利率为基准加点形成。其中首套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的LPR，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

2022年4月20日央行发布的5年期LPR利率为4.6%，按照2019年的央行对贷款利率调整的公告，5月15日之前首套商业个人住房贷款利率不能低于4.6%，二套房贷利率不得低于5.2%的下限。

如今，首套个人商业住房贷款的利率从4.6%降低到4.45%，然后再按照央行5月15日的通知继续降低20个基点，房贷可从4.45%降低到4.25%。

央行连续两轮的降息，打破了自2019年10月份以来房贷利率不能低于LPR的规定，给各地房地产政策的调整开了一个大口子。

对于普通百姓来说，掏空六个钱包买房是很多人的无奈，有些人更是在掏空六个钱包的情况下，只能凑足首付款。因此，很多人也是精打细算地降低购房成本，择机购房。那么，按照现在的最低利率分析，30年期50万房贷，能节省多少钱呢？

在利率4.6%的情况下，50万贷款30年，在等额本息还款的情况下，每月还款2563.22元，总利息422759.86元。

在利率4.25%的情况下，其它条件不变，每月还款2459.70元，总利息385491.80元。

利率下降后，每个月可以少还款103.52元，30年可以少还款37268.06元。

如果个人贷款多于50万，那节省下来的钱也会相应地增加。

在房住不炒的大前提下，房贷利率下降后，能进一步降低刚需和减少百姓购房的资金成本，提升百姓购房愿望，也能在一定程度上改善居民的住房条件。

利率下调后，全国个人贷款利率的总体情况如何呢？

根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，目前全国个人住房按揭贷款利率为5.42%。如果在现有基础上减去35个基点，个人按揭贷款利率有希望降至5.1%以下。

已经购房的居民能享受此次利率下调的红利吗？

利率下调针对的是新购买住房的政策，已经签订房屋买卖合同的，还是需要按照合同约定的利率还款，至于能不能享受此次利率下调的红利，要看合同对于利率调整的约定。

根据《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》的规定，借款人可与银行协商约定房贷利率重定价周期，重定价周期最短为1年，利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

如果购房合同约定的是6月份调整利率，那么购房人就可以按照重新定价的利率还款了。

利率下调后，你有买房的打算吗？欢迎留言评论。

你还能贷款吗？你了解贷款多少？哪种贷款买房最合适？

房子是生活中不可或缺的商品，在找合适的小区和房子之后，又要做什么，除了谈到自己满意的价格，还有很多需要做的，而且是提前要做的，在这个没有做之前最好是不要交意向金或者定金，否则会给自己带来不必要的损失。下面我们来讲一下，你是否能获得贷款和贷款的具体信息？

我们只说正常情况下的，疑难杂件可以私聊我！

首先我们要知道青岛的限购政策，外地户口社保在两年内连续缴纳12个月限购一套，本地户口限购两套，这些都是以家庭为单位的,孩子在满18岁之后是自动成一户的。在知道自己可以买房子之后，我们重点讲一下贷款政策，首先是普遍的商业贷款，商业贷款主要还是看征信、流水和负债的，征信是最重要的，流水不够的话还是可以找共同还款人，他是要看你所有负债的总和，只要流水能够覆盖负债的两倍左右就可以贷款了。

重要的是能够贷多少钱，商业贷款主要看房子的房龄，土地年限和贷款人的年龄，贷款人的年龄比较好理解一些，现在贷款年限都延长了，通常都到70岁，这也是普遍算贷款的最高岁数，个别银行还能做到75岁。

第二点普遍地就是看土地年限，所以买房的时候要问清楚土地年限到哪年，可能有的朋友会问，现在土地年限不是没什么问题了，没有前置条件就可以免费续期，也不影响住，为什么还要看这个，确实是这样，不会影响住，但是会影响你的贷款年限，国家政策是都要遵循的，但是银行也有自己的评估标准，最高能够贷到土地年限到期，比如说土地年限到2050年，现在2022年，贷款最高只能贷28年，为什么是最高，因为有个别的银行会在到土地年限的日期减去一年，两年或者六年，每个银行的政策是不一样的，所以在选择银行的时候也要谨慎，但是也要根据自身的还款能力情况选择银行，审核条件松紧程度不一样。

下面说一下公积金贷款，公积金贷款相对来说比较麻烦，首先符合贷款要求的是，公积金缴纳需要满一年以上并且公积金余额要超过一万才能贷款，我们的粗略算法就是余额的十五倍，具体的还要去公积金大厅拿着房产证，身份证去查一下。公积金在买房子的时候确实省钱，利率低，我们在能用的时候肯定会选择用公积金，但是也别浪费了自己的公积金名额，因为现在青岛的政策是公积金只能用两次了，不再像之前在还清之后，符合条件了还能继续使用。所以要谨慎使用

我们具体说一下公积金贷款，现行政策是一个人最高贷36万，两个人最高贷60万，新房二手房一样。公积金适合买10年以内房龄的房子，因为在房龄10年以内的，用公积金贷款是正常的首付款，如果超过十年，每递加五年，首付款比例加10%。比如说，2015年的房子，首付款可以付30%，但是2010年的房子就要首付40%了。10年以内30%，11-15年40%，16-20年50%，20年以上的公积金基本上就不做了。

还有一点就是贷款年限，公积金贷款年限最高也是30年，需要看房龄和贷款人的年龄，男的60岁，女的55岁，这个都好算，其次就是房龄了，要看这个房子的建成年代是哪一年，过去几年了，就用30年减去房龄就可以了，综合一下贷款人的年龄和以房龄计算，哪一个贷款时间短以哪一个为准。如果按年龄来算，能够贷20年，按房龄来算能够贷25年，公积金则以20年为准。

大部分买房子的公积金是不能够满足的，所以都会公积金商贷组合。组合贷也是和公积金贷款差不多，综合所有条件，然后贷款年限哪一个最短就按哪一个来。

所以说，贷款还是要看自己的条件，公积金虽好，但是也要看买什么样的房子，新房或者次新小区用公积金比较合适一些，但是也要看能否贷到最高的，如果真是条件限制用不了公积金的话，也不必介怀，买房子公积金是可以取出来的。如果公积金贷的不多，其实和纯商贷的月供差不多。

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