买房时间不同房贷利率也不同，房贷利率不是浮动的吗？是！也不是

很多粉丝私信问现在房贷利率现在不是都浮动了吗？

为什么买房的时间不一样最终的房贷利率也会有所不同呢？

这其实就涉及到了一个很专业的问题。那就是房贷利率在19年以前基本都为固定利率，既保持不变，不管市场后续如何你的房贷利率都是固定的。

举个栗子，如果今年你买房的房贷利率为4，明年新买房的人房贷利率可能变成了3了，那么你还是4,相反如果明年买房的人变成了5了，你也还是4.所以固定利率有利也有弊。

LPR则不相同！2019年10月8日开始发布的，而具体生效日期为2021年1月1日，即在新利率实施前的每年第一天重新定价。一般来说，LPR利率每月在当月20日9：30公布一次。可通过全国银行间同业拆借中心官方网站和央行官方网站查询。

那么既然是浮动的了，那为什么买房的利率还是不同呢？这是因为买房的地点和时间不同，在不同的时间和地域内当地的政府制定的相关政策也是不同的，好比青岛地区16年左右买房时享受的就是房贷利率打85折，那么无论以后是涨是跌，这一批人都是打85折，也好比18年时好多人买房时上浮了70-100个基点，那么也就是说以后是涨是跌他们的房贷利率都会加70-100个基点。

也就是说房贷利率是浮动的，但是当时购房时当地政府的相关政策是打折还是上浮不变的！

那么很多人就说一定要挑打折的时候买房，可以省掉很多钱，话说回来了，之所以给你打折基本都是房子不好卖的时候，好卖的时候都是上浮的。

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2016年房贷、利率4.41%、期限30年，转换利率如何选择？

目前是住房贷款利率转换的开始，很多人为如何转换贷款利率发愁，不知道应该如何进行选择？

张伟2016年大学毕业后，就见习了一套小户型首套房，贷款利率4.41%，没有下浮，也没有上浮，贷款期限还剩下26年。每月还贷2056左右，等额本金还款方式。现在已经把这套房出租出去了，每月可以收到租金1700，近几年没有提前还贷的计划。如今在转换利率时是选LPR还是应该选固定利率？

现在所有的住房按揭贷款都面临着贷款利率的转换问题，只有已经实施固定利率贷款或者已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。从上面的情况看，不在不需要转换的范围之内。

01两种转换方式到底哪种好呢？到底应该选择哪种转换方式呢？

实际上，LPR定价和固定贷款利率两种试工各有优势，如何选择的根本因素取决于借款人对未来贷款利率走势的判断。

核心的因素是你认为未来的贷款利率上上升还是下降？

如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好，因为你可以享受到利率下降的红利；贷款利率如果下降了，你支付的贷款利息自然就会少。

如果认为未来LPR可能上升，那么就应该选择固定贷款利率，因为固定贷款利率回避了利率上升的风险。一旦选择转为固定贷款利率，在整个贷款合同剩余期限内的贷款利率就不会再变化，自然贷款利率上升时就避免了利率损失。

如何选择还是要看你自己的判断，别人无法明确告诉你的选择好坏。

结论：两种方式没有根本的好坏，主要是借款人对未来利率趋势的判断。

02住房贷款利率4.41%如何选择转换方式？

如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+浮动点数”确定，即5年期以上LPR+（-0.39%），你以后的借款利率都是LPR（-0.39%），浮动点数不再变化，但LPR会随着市场的上升和降低而变化。

4.41%的住房按揭贷款利率是一个相对比较低的利率，已经低于目前LPR的基础利率。

虽然2020年2月LPR利率下调了10个和5个基础点，但5年期以上的LPR为4.75%，仍然高于4.41%的实际贷款利率34个基点，你的借款仍然会继续执行4.41%的利率。

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中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

如果你选择LPR利率，那么短期内肯定会是在LPR利率基础上下浮一定的点数，最终实际执行的仍然是4.41%，因为大多数人预测短期内未来的贷款利率是下浮趋势，短期内选择LPR利率肯定是有利的。但是要指出的一点是，你的贷款还有26年的时间，这个时期是足够长的。

如果有提前还款的打算，那么当然可以选择LPR利率方式，因为你可以享受到的短期内贷款利率下行的红利；但是你没有提前还款的打算，那就是另一回事了。

另外，从经济周期和贷款利率变动周期分析看，一般情况下是五年小周期、10年一大周期，所以，对于26年的贷款剩余期限来说，对于4.41%的低利率基础考虑，建议选择固定贷款利率。（麒鉴）

郑州推动首套房4.25%利率 准购房族迎来最佳“上车”时机？

顶端新闻·河南商报记者李斯琦

近日，郑州市人民政府官网发布公告，一次性推出了8个方面45项措施，确保二季度疫情防控和经济发展“双战双赢”。

不仅再次强调郑州房地产行业要平稳健康发展，同时还要全面推动首套房4.25%贷款利率执行，促进二套房首付比例40%。同样一套房子，新政之后购房相较于利率最高点可省下一个首付还多，对于今年有购房打算的准购房者来说，是一个绝佳的“上车”机会。

郑州楼市再迎“政策大礼包”

6月15日，郑州市人民政府发布郑政〔2022〕15号文，共刊发8个方面45项具体措施，来保证郑州经济社会发展大局稳定。

其中，第37条直指郑州房地产市场，给出了极其明确的政策支持。顶端新闻·河南商报记者经过梳理，分领域总结出以下几条重点楼市政策：

1.政策端：推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2.企业端：充分利用央行持续指导金融机构满足房地产市场合理融资需求、鼓励优质房企发行并购贷款等机遇，提高在建房地产开发投资项目复工复产率和开发建设进度。

3.购房者：开展全市商品房促销月活动，充分利用大学生毕业季、人才购房补贴扩面的有利时机，积极引导和鼓励房地产开发企业根据市场情况进行购房优惠。

此前，首套房贷款利率下调一直处于模棱两可的状态，有房地产从业人员表示，一些房地产项目执行过4.25%的利率，还执行过4.4%的利率，还有的房地产项目执行了一段时间的优惠利率，便及时收回。

此次官方发文，明确了郑州首套房购房利率4.25%的下限标准，也就是说，郑州的各个银行首套房贷款利率最低不低于4.25%，执行过程中各家银行可根据自己的实际情况进行利率调整。

业内人士认为，此次新政颁布之后，郑州下半年经济将加快复苏。一方面，整个经济基本盘的稳定是社会蓬勃发展的前提，故刺激经济是必然举措；另一方面，加快郑州房地产行业健康发展的速度，也有助于人才在郑安家以及社会基本面稳定。

首套房利率4.25%，相当于基准利率打了约八七折

首套房4.25%利率什么概念？相当于此前基准利率4.9%打了约八七折，这种场景只在2016年前出现过。

在2016年至2022年期间，郑州市首套房贷款利率最高值为6.37%，按旧版基准利率计算方式即为上浮30%。

对于郑州的购房者而言，想买一套200万的房子，等额本息30年商业贷款，将会出现下列情况：

最高利率6.37%时，首付60万，每月还款额约8729元，利息总额约174万元；

目前最低利率4.25%时，首付60万，每月还款额约6887元，利息总额108万元；

也就是说，同样一套200万的房子，利率最高点6.37%时买房和用新政发布之后的最低利率4.25%买房，每月还款额相差1842元，利息总额相差66万元，利息差额便又多出一套首付还要多。

记者手记

目前，郑州市已经陆续出台多项政策扶持房地产行业健康发展，惠及范围不仅涉及购房者，同时对于房地产企业也有支持，通过疏通金融机构，帮助地产企业合理融资，资金问题能够解决，复工将不成问题。

另外，“郑美好·购房节”购房促销月的开展，也是实打实让利于购房者，一方面扩大了人才补贴的范围，另一方面与多家房地产企业合作推出“优惠房源”，让返郑人才都能住有所居。

顶端新闻作为独家合作媒体机构，全程参与了此次活动，现场不少意向购房者都表示现在的优惠力度较大，今年有在郑州购房的打算。

除了政策的大力支持外，这次郑州的救市力度还在于实打实的现金投入。此前，郑州市房地产市场相对低迷，没有“活钱”流入便是主要原因之一。此次有了政策的支持，再加上国开行3000亿元棚改资金的注入，将助力市场的正向循环发展。