提前还贷一定划算吗？

以下文章来自公众号“今日苏州楼市“。

最近交通银行因为客户提前还房贷而收取补偿金被推到了风口浪尖。

内容有很多，最核心的一条是个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

这条消息公布，网上骂声一片，都在痛批交通银行不道德，吃相难看，果真是“资本最是无情家”。

当然这则通告现在已经从交行的官网下架了，作为国有资本，估计是舆论压力太大了。

但是从这件事上，大家可以看出：

房贷在银行眼中依旧是优质资产，实体经济不景气，倒闭的企业一大堆，银行也担心把钱给实体企业出现坏账，有钱也不敢借。

而能够提前还房贷的客群，现金流上有一定过剩，这种客户是低风险房贷业务中更低风险的优质客户，所以，银行不愿意让这样优质的客户提前还款，设置各种门槛，能拦一个是一个，毕竟银行的营收中，利息差是重要的收入来源。

以交通银行为例：2021年交通银行的利息净收入是1616.93亿元，占营业收入的60%。

提前还房贷的客户现在是非常多，央行数据显示个人贷款增速持续下滑，2022年上半年住户贷款增加2.2万亿元，增量不足去年同期的一半（同比少增2.4万亿元）。

就房地产贷款而言，二季度的房地产贷款新增-1105亿元，这在房贷产历史上是首次。

那提前还贷一定划算么？

张同学2019年在苏州买了首套房，贷款利率是6.5%，贷款金额180万元，期限30年，还款方式是等额本息，月供11377元，目前已经还贷款3年有余。

通过看看贷款明细，她发现1.14万的月供里利息占了9400多元，本金也就2000元左右，每月高额的利息，而自己买的基金和股票亏损、理财收益率又低，完全跑不过房贷利率，于是他决定提前还贷款，一次性还贷了80万后，房贷利息少了117万元，她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了。

市场理财产品收益率年化低至3%以下，股票、基金又很难赚钱。而6.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，所以，大家在贷款高位买房的人提前还款确实很划算。

而韩同学，在2018年在某二线城市购买了房子，商业贷款110万，贷款年限30年，所在城市房贷利率为5.7%，但是他并不选择提前还贷款，通过分析计算得出：

如果现金用于一次性全部还清房贷；需要一次性还款（剩余26年）95万元，节省了86万元的利息，平均每年节约利息3.3万元。

而如果以95万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元，几乎可以冲抵掉多还的利息，加上他现在公司现在每况愈下，说好的奖金说没就没，工作每天都战战兢兢，他还是想着给自己家里储备点“余粮”，1-3个月即使找不到合适的工作，手有余钱，也会从容很多。

所以，不管是否选择提前还贷，小编觉得大家都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能为了省利息，就把所有闲钱都还了房贷，如果遇到一些需要大资金需求的情况，只会让自己非常被动。比如住房装修、孩子留学等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

另外，已经还房贷较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大，一般来说已经超过了三分之一年限，比如贷了30年，已经还了10年以上，提前还贷的意义就不太大。

现在提前还贷会不会收取补偿金因各家银行而异，目前工行、建行、中行、农行、交行、招行等主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

在还款流程上各家银行差异也很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行，如果要提前还贷，大家在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。

200万房子首付和月供多少大家会算吗？

大家好，今天教大家一个算术题，学会了在以后购房中少走弯路。

首先我们要知道买的房子是二手房还是新开盘的房子，因为这两个是有差异的！

我们先来说说新开盘发新房，这个比较简单，200的新房来说首套房，根据国家规定首付金额为总房价的百分之二十至三十，根据开发商给出的单价结合所购房屋面积即可计算出购房总价，我们按总价的百分之三十为首付金额，可以多付但不能低于这个标准（还有就是有些城市是可以首付百分之二十为的）。此外购买二套房的首付比例还要适当提升，不同地区对于二套房的贷款比例规定不同，建议结合当地的具体政策来进行选择。以贷款首付比例不低于50%为例，总房价200万元的房子，首付至少是100万元。以百分之三十为准，如果是首套房200万的首付应该60万，按现在银行的政策，贷款140万的商业贷，20年，等额本息每个月应该还8706.66元。等额本金每个月10850元。这个是最简单的算法，

还有组合贷款，就是公积金和商业组合，这个要根据每个人的公积金情况来定，现在每个月公积金最高贷款40万。

还有一种是买二手房的情况，购买200万的二手房，第一步是要先去银行把房子评估一下，比如200万评估后价格就180万，那银行就以180万作为购房价，那你的首付就应该是180的百分之三十，就是54万加上评估后的差价20万等于74万的首付。等额本金月供9765元，等额本息7836元。而且还需要交评估费，契税，中介费等费用。

以上就是购房者首套首付和月供的算法。

100万房贷，月收入达到这个数才无压力

在当下，房价并不算低，不说三四线城市，五线或以下的城市，总价超百万的房子比比皆是。然而，以大部分人的收入，想要全款买房，难度很高！

2021年城镇私营单位就业人员年平均工资62884元，即便是经济发达的四个一线城市，人均收入最高的是上海，7.8万元。在这种情况下，想要全款买房，得节衣缩食多少年呢！

有人说，“我全款买不了，贷款不就行。”贷款的确可行，这也是目前很多人买房的路径之一。但有一个残忍的现实是，有些人连贷款都有困难。

以贷款100万为例，按照目前主流的首套利率4.65%（截至6.30）计算，想要还款压力小，当然要选择期限最长的30年，并且是选择等额本息还款，纯商业贷款。在这种设定条件下，计算出来的月供为5156.37元。

这时，有人又会说，“五千出头的月供款并不高呀！我的工资早就超过了。”月供5156.37元，并不是说你的工资超过这个数字就行。目前银行对于房贷的要求之一是，需要提供至少不低于房贷月还款额两倍的收入证明资料才行。

换句话说，你的收入需要至少要达到10312.74元，房贷才有可能获批。这样做的原因无非是银行也要考虑到你的基本生活所需，在这以外，还有足够的钱去还月供。但是，这也只是初步满足而已。想要达到轻松的标准，想要压力更小，专家的建议是，月供别超过收入的30%。

所以，100万的房贷，月收入要超过1.5万，月供才可以说得上是轻松。

月收入能达到这个水平的人多吗？在知乎、脉脉等平台上，这个水平的收入是渣渣。但是在现实生活中，月入过万都是一种“奢侈”。根据凤凰网财经报道，2021年城镇非私营单位平均每月税前工资是8916元，私营单位则是5250元。遍地月入过万，是年轻人对“打工”的最大误解。

更何况，还贷的时间长达30年，在这期间，如果有什么意外，比如被裁员，收入突然断了，其中的压力不用我多说吧。

所以，能贷款买房其实也是一种实力，能贷款买房是很幸福的。买房一定要掂量清楚自己的实力，看清楚自己的未来，不要一味地“冲”，去承受太重的负担。

在这方面，我有个朋友就做到了“人间清醒”。他夫妻两人原计划置换四房，总价约450万的房子，首付要给180万左右，贷款270万，月供接近1.4万。若按收入为月供的两倍计算，他们两人加起来的月收入（3万）刚好轻微超过两倍。

然而，考虑到家庭支出大，加上夫妻两人的公司都在裁员中，不知何时轮到自己，置换计划就此搁浅。

如果是你，你怎么选？