以未成年人名义购房,也可以申请银行贷款
近日有网友咨询@象牙山律师,提出:其想以未成年人子女的名义购房,并申请贷款,是否有操作性?
@象牙山律师查阅相关法律后,认为:以未成年人名义购房,也可以申请银行贷款。
对于贷款购房的行为来说,其实是法律关系比较复杂,里面包含了几个合同关系和物权关系,分别是:
1、开发商与购房人之间达成的房屋买卖合同关系
这个合同的当事人是开发商和购房者。按照我国民法相关的规定,年满18岁的人是完全民事行为能力的人,才能够履行购房等重大的民事行为。但是,法律还规定了单纯受益性的合同订立不在此限。未成年人监护人以未成年人名义购房即属于此类单纯受益性的合同,所以未成年人是有资格购房,可以与开发商之间订立购房合同,也有权在行政机关进行不动产登记。
当然,当地出于房地产市场秩序管理的情况,通过行政法规对购房资格进行限制的情况中,有可能把未成年人列入限购范围。这种情况下,未成年人因为行政法规的限制某种程度上失去了购房资格。同时,这种购房资格的丧失也要严格的适用范围,在继承、判决等情况下,行政行为对于购房资格的限制,是可以打破的。
2、购房人与银行之间达成的借款合同关系
在此合同关系中,按照法律规定,未成年人因为是无民事行为能力或限制民事行为能力人,从事借款民事活动必须由其法定监护人代为办理,因此未成年人不能直接以自己的名义向银行申请贷款。
同时,根据中国人民银行的相关规定也明确了:只有年满18岁而不超过65岁的人才能向银行申请贷款。65岁是根据我国公民平均寿命和离退休人员的最高年龄综合评定出来的,这是银行规定的贷款年龄要求。
在此情况下,借款合同的主体要发生变更,是由未成年人的监护人与银行之间订立的。此时的借款手续为:
(1)由未成年人法定监护人作为贷款申请人向银行提出贷款申请。
(2)法定监护人办理证明监护关系的公证。比如父母给子女买房的话,需要办理父母和子女关系公证。
(3)由法定监护人比如父母(或一方)向银行,代未成年人办理房屋抵押手续,承诺为未成年人代为还款并承担连带还款责任。
3、抵押人与抵押权人发生的不动产物权抵押关系
为未成年人购房,因为合同的主体是未成年人,父母等是以监护人的名义代为签订履行合同,所以一般只能申请商业贷款,而无法申请公积金贷款。(但在部分城市房地产去库存的特殊阶段,实行放开规定,可能会有例外)
房屋作为抵押物,部分产权通过登记在银行进行了不动产物权抵押,所形成的法律关系。此时与成年人购房是基本一致的。
当然,以上的分析只是基于法律关系单纯进行的分析,在法律上得出未成年人购房进行按揭贷款也具有操作性的结论。
因为借款行为是一种民事行为,银行作为市场化主体,具有自主决定是否与某人签订合同并发放借款的权利。银行贷款不是一种行政行为,其没有必须履行的义务。所以实践中,银行会根据自身的风险控制,来决定是否向未成年人购房发放按揭贷款。
具体哪些银行可以办理此项业务,还要以向该银行的咨询结果为准。
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贷款也要看年龄这是为什么?—安徽明纪
众所周知,18岁才代表一个人具有民事行为能力,而大部分贷款机构的申请门槛也在18岁起,有一些年轻人出入社会,资金比较拮据,就试着向贷款机构寻求帮助,但有人发现自己虽然成本但贷款还是被拒绝了。那么18岁贷款被拒有哪些原因?

导致大家申货被拒的原因有很多,其中最主要的就是年龄问题,尤其是在申请银行贷款时。因为银行考虑的因素非常多,刚满18岁的用户还款能力非常有限,其本身的不稳定因为也很多,所以出现逾期还款的几率就会大幅度提升。因此为了控制内部的坏账率,银行很多时候会拒绝大家的贷款申请。而银行之所以会将贷款门槛设置在18岁,是因为不排除会有部分用户的特殊情况,例如一些助学贷款等等,也是属于贷款产品。从当下小伙伴反馈的情况来看,申请银行贷款年龄最好是在24周岁以上。当然除了年龄外,还需要大家有足够优秀的个人资质,例如征信、收入等等,这些都没有问题才能顺利通过。
至于小贷产品,会比银行要求低很多。但很多小贷产品因为考虑到借款人还款能力的问题,所以将年龄门槛设置较高。所以,即使大家的年龄已经符合国家法律规定的借贷年龄要求,但也会因为不符合这些平台的要求而导致被拒。不仅如此,往往这些网贷平台会对借款人的手机通话记录、通讯录、芝麻分、手机号使用时间等个人资质比较关注,如果大家在这些方面出现问题的话,很容易导致贷款申请被秒拒。只不过,在今年最新出台的相关文件中,已经明令禁止对在校大学生放款,所以这也进一步增加了年龄只有18岁的小伙伴贷款困难度,很容易就被机构认定为敏感人群,继而拒绝大家的贷款申请。
虽然银行和小贷机构略显无情,但是都是出于风险的考虑,如果你现在收入暂时不满足要求,就耐心的工作,等待六个月的工资流水,这样可以提高获贷成功率。
网传按揭贷款期限与借款人年龄之和调整 记者调查五大行均予否认
21世纪经济报道记者胡天姣深圳报道
8月11日,21世纪经济报道记者采访了解到,多家国有大行反馈称,没有更改个人按揭贷款的最高年龄期限要求。
稍早前,一则消息在社交媒体流传。该消息称,中行个人商业住房贷款期限与借款人年龄之和由现有不超过70周岁调整为85周岁,贷款总期限不超过30年。
对于这则消息,中行客服人员对记者表示,暂未看见有相关规定的文件。目前仍按照“70岁的上限”。随后,记者致电工行、建行、农行与交行予以问询后得知,其总行及部分分行近期并没有对“贷款期限与借款人年龄之和”及“贷款申请人最高年龄”做出最新改变。
目前,对于个人按揭贷款的年龄限制仍为:中行、交行加和年龄上限为70周年,工商银行则为75周年,农行与建行并没有具体的年龄上限。
一般来说,每家银行可申请的个人住房贷款期限最长时间为30年,具体的贷款期限是由贷款银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素协商确定的。按规定,借款人购买住房的贷款期限最长不超过30年,借款人购买商业用房和“商住两用房”的贷款期限最长不超过10年。
工行北京分行工作人员称,目前,个人住房贷款方面,借款人年龄与贷款期限之和不得超过75年,贷款期限最长不超过30年。新房与二手房的要求相同。若申请者为两人,则按照两人中年龄最小者的年龄计算。不过,可以将父母作为共同还款人,然后按照自己个人的年龄进行申请。
交通银行工作人员表示,该行个人住房贷款之下,70岁是贷款申请人年龄加贷款年限的上限,若借款申请人为两个及其以上,可以根据实际情况合理确定贷款期限。最长期限是30年。期间,累计期限与原贷款期限之和符合上述要求,也可申请贷款延期。
建设银行在各地区的要求有些差异。据了解,建行深圳分行在此方面的规定是,如借款人年龄超过50岁,且贷款年限加借款人年龄超过65岁,需提供第三方保证,担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口,具有完全民事行为能力,有代为还本付息能力,个人自信良好的自然人。
建行北京分行工作人员表示,在年龄方面,并没有特定的要求。“申请人需年满19周岁,但并没有上限。”
农业银行与建行规定类似。农行北京分行工作人员则称,对于年龄总和,只要贷款人年满18岁,对于上限,该行没有单独特殊界定。“目前限定只是在于总行规定的贷款期限,最长不超过20年。借款人年龄与贷款期限支付不超过70周年。”
此方面最新调整或追溯至2018年,工商银行曾将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。
适应变化的经济与社会环境是个人住房政策调整的主要原因。目前银行个人住房贷款遵循的是《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》。2003年,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,首次提出了个人住房贷款差别化管理的理念,强调针对不同的购房人采取不同的住房信贷政策。
适当延长借款人年龄与贷款期限之和,有助于缓解借款人还款压力,同时更贴切的满足45岁以上群体的购房需求。
央行数据显示,2017年,个人住房贷款余额首次突破20万亿元,达21.86万亿元;2021年,该数值为38.32万亿元,同比增长11.3%。