大连公积金贷款新规3月1日起施行
29日，记者从市住房公积金管理中心获悉，为更好地支持住房公积金缴存职工基本住房消费，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，保证住房公积金资金安全，根据国家审计署对辽宁省住房公积金审计的有关意见及要求，结合住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》（以下简称“《业务规范》”）及大连市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，经市住房公积金管委会审批同意，修订《大连市个人住房公积金贷款管理办法》《大连市商业贷款转住房公积金贷款管理办法》《大连市住房公积金贴息贷款管理办法》，新规于2021年3月1日起正式实施。
01
新规放宽了商品房购买行为时间条件限制
原办法规定借款人应自商品房买卖合同登记备案发生之日起一年以内向市公积金中心申请公积金贷款。为进一步加大惠民便民举措，满足广大职工公积金贷款需要，结合当前商品房预售实际情况，取消商品房购买行为一年以内限制。
02
新规放宽了贷款办理区域限制
原办法规定市内五区商品房组合贷款只能在组合银行所在办事处办理、存量房等类型贷款只能在抵押房屋所在区办事处办理的限制。调整后抵押房屋坐落在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区的，各类型贷款在上述各办事处均可办理，为职工办理贷款提供便利。
03
新规降低了贷款展期业务申请条件
为切实帮助中低收入职工群体解决住房困难、减轻还款负担，放宽原有的延长借款期限仅限于失业等家庭困难的限制条件，取消失业证、家庭困难证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等事项材料，借款人存在收入下降等情况时按照中心具体要求可申请办理。
04
新规取消了部分证明材料
近年来，市公积金中心切实推进“放管服”改革，不断拓宽业务办理渠道，简化业务办理流程，为职工提供更为便捷高效的服务，本次调整取消军官办理贷款部分证明材料、地名证明等相关材料。
05
新规调整了公积金贷款的住房套数认定规则
2020年11月辽宁省政府废止《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》（辽政办发〔2015〕30号），取消“认贷不认房”规定。按照住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）的有关精神，此次将公积金贷款的住房套数认定规则由“按借款人家庭未还清的个人住房贷款情况确定”调整为“按大连市行政区域内登记在借款人家庭成员名下住房套数（含与他人共有）确定”。
06
新规规范了住房公积金贷款条件
增加了借款人“未达到法定退休年龄”条件。规范了借款人与购房人关系条件。将原有的“本人或者其配偶、父母、子女在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房”，规范为“本人作为房屋所有权人或共有权人在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房”，明确了公积金贷款支持职工购买自住住房的属性。规范了再次申请公积金贷款条件。按照《业务规范》中“借款申请人（含共同借款人）及其配偶均无尚未还清的公积金贷款”的要求，调整两项内容：一是将原有的“夫妻一方已以本人名义办理贷款，不影响另一方以本人名义申请贷款”，调整为“借款人家庭无未还清的公积金贷款（包括夫妻双方名下公积金贷款，含异地公积金贷款和贴息贷款）”。二是取消组合贷款转公积金贷款方式。
07
新规规范了住房公积金贷款类型和抵押担保要求
按照《业务规范》中“对购买自住住房的，应使用本次贷款所购住房作为抵押物”的要求，调整为“购买商品房、存量房、房改房，自建房的，借款人应以购、建房屋提供抵押担保”，取消无房屋所有权住房、回迁房、互换产权房、置换房屋贷款类型。同理，取消商业贷款转住房公积金贷款的先抵后贷办理方式（借款人以自有、共有或第三者所有的产权住房作为抵押担保，经审批同意后发放个人住房公积金贷款，用于偿还原商贷的方式）。
08
新规放宽了商业贷款转住房公积金贷款条件
将原“新借款人与原商贷借款人的关系应为本人或配偶”调整为“新借款人与原商贷借款人之一的关系应为本人或配偶”。原有政策限制了新借款人本人或配偶与他人共同借款的商业贷款转公积金贷款的办理，调整后放宽了贷款条件，更好地满足职工群众住房贷款需求，切实帮助中低收入职工群体解决困难，更好地发挥公积金贷款的公平性。
09
新规调整了住房公积金贴息贷款贴息额计算公式
结合商业银行现行市场报价利率（LPR），调整贴息额计算公式，调整后“单户贴息金额=当月单户贴息日利率×当月单户贷款余额累计积数，其中：当月单户贴息日利率=当月单户贴息年利率÷360”。
文字：大连新闻传媒集团记者张建
来源：大观新闻
房贷利率，3字头
全国利率下调！
济宁、武汉、湛江等城市
商贷利率进入“3”字头
甚至直接取消利率下限！
公积金下调15，五年以上3.1%
全国超30个城市已执行！
众多城市在跟进，利率下调动作明显！
银行表示苏州利率还有再降空间！
全国多个城市利率进入“3”字头
下降趋势越发明显
在9月的最后两天，国家多部门针对首套房贷利率、首套个人住房公积金贷款利率的利好政策相继发布。
自此，全国便开始了一波降利率潮，多地首套房贷利率直接步入“3”字头，其中包括清远、阳江、济宁、江门、云浮、湛江，以及武汉这样的省会城市也已经跟进。
1、省会城市武汉出手，多家银行表示最低可做3.9%
10月7日，武汉多家银行表示首套房贷利率目前已降至3.9%，目前还没有官方文件，近期将会落地。
武汉作为湖北的省会城市，供应巨大，整体库存太大，据克而瑞公布30城库存排名数据，截止到2022年8月底，武汉新房库存面积2074.66万平方米，全国排名第二，仅次于青岛。
可见，这次武汉出手是大势所趋，想要降低购房者压力，从而去除一波库存。
但同时武汉作为中部省会大城市，它的执行对于整个市场来说是一个定调，接下来利率下降将会有更多的大城市、省会城市跟进。
2、广东市场利率定价自律机制发文
江门、云浮、湛江直接取消下限，降多少完全看银行
9月30日，广东市场利率定价自律机制直接发文表示，从2022年10月1日至12月31日，江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR-60，阳江利率下限调整为LPR-40。
而就行这一消息发布后，各市官方也是积极响应。
湛江
10月1日，湛江官方公众号直接发文，阶段性取消首套住房贷款利率下限，执行时间一直到2022年12月31日。
也就是说这次地方zf直接将下限放给银行，具体下降多少完全看银行想要给你多少的让点，3.7%甚至3.6%都有可能！
清远
10月1日，清远率先响应“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”的政策，清远日报发布，将首套房商业性贷款利率下限调整为LPR-60个基点，最低3.7%！
可以说，这是目前已知的最低利率，要知道在去年清远最高首套利率达到了6.3%，现在直接拦腰斩。
阳江
阳江也跟上，首套房商业贷款利率最低为LPR-40个基点，也就是最低可做3.9%。
3、山东济宁跟进，首套利率降至3.95%
10月5日起，济宁首套房商贷利率由4.1%降至3.95%，执行到今年年底。
据济宁一位房产中介介绍，济宁阶段性下调了2022年底前全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限15BP。
调整后的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-35BP，首套房贷利率为3.95%，二套利率维持不变！
当然，除了商贷利率外，全国各地首套房公积金贷款利率也在下调，10月10日一线城市北京也加入到了下调的队伍，同期上海、广州、深圳的官网有均已更新最新利率。
据不完全统计，目前已有苏州、杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁等超30座城市均表示已根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。
有专家表示近期还将会有多个城市陆续加入到降利率的行列，且房贷利率下调的趋势会越来越明显，毕竟降低买房成本是最直接、有效的方法，也只有这样才能让买房人更愿意入市。
苏州是否会跟进？
银行表示有可能
那么问题来了，全国各大城市利率不断下行下苏州会不会跟进呢？
其实，苏州已经跟进了，就在10月10日，苏州公积金官方公众号发文表示，苏州首套公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另外还有个税退税方面，苏州也已执行。
也就是说，现在苏州仅有商贷利率还没有下调，其他均已执行！
而在9月29日，央妈、银保监会发布通的“将阶段性调整差别化住房信贷政策”中提到。
只要符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
这也就代表着符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷利率下限。
而对于苏州而言，房贷利率有望跌破4，进入3字头！
对于这个问题，房观今天也联系了一下各大银行的经理了解行情，他们对此的看法也是各说纷纭。
但有一点可以肯定，就是截止到今天目前苏州各大银行的首套房的房贷利率依旧保持4.1%！
其中四大行具体回复如下：
中国银行：虽说有央行发布要降，但也表示只针对部分城市，目前苏州还是没有降，后面会不会降不好说，个人感觉应该会降，具体情况等通知。
建设银行：目前没有收到通知，利率还是4.1%，具体会不会降要看本月的LPR，如果降了应该会跟。
工商银行：没有降，具体情况等官方通知，但根据目前情况个人认为降的可能性很大。
农业银行：没有通知，要看情况，目前苏州还没有执行，后面感觉执行的可能性还是非常大的，具体情况等官方通知。
综合来看，各大银行基本上都看好要降，毕竟降了后无论是对买房人还是银行都是双赢的，非常期待苏州后期跟进这一政策！
毕竟有一部分买房人并没有公积金，而首套房商贷利率下调，对于这一部分买房人来说购房成本降低，入市的可能性大大增加，那么苏州会不会实施呢，我们拭目以待！
买房成本降低
提振买房人积极性
其实，政策的放松今年以来一直都没有停歇，其中利率也是从年初开始陆续下架，这无论是对买房人还是市场都是十分利好的。
1、对买房人：降低买房成本，更愿意入市
以苏州利率为例，从年初的5%一路降到4.1%，现在更是可能降至“3”字头，这对于买房人来说是买房城市大大降低。
我们来计算一下，假设你贷款100万年限30年的商贷，当利率5%时，你等额本息的每月要还5368.22元，而按照现在4.1%的利率，你每月要还的直接降了536.24元，仅需4831.98元，总利息少量近20万。
对于买房人来说最关心其实就是买房成本，而这次首套房贷利率下限放松下，部分城市实际执行房贷利率将达历史最低位。
另外再加上还有个税退税及各城市认房认贷优化等政策，可以说大大降低居民换房、购房成本，无论是刚需还是改善客户，都有积极的促进效果。
值得一提的是，目前的降息大多是针对首套房的利率，对于二套房来说还有下调空间。
毕竟市场上还是有众多改善需求的买房人，如果二套房利率下调，这部分人被激活，对于楼市来说将会得到很多一部分的去化。
2、对市场，提振市场、修复市场信心
这次的利率下调，不仅针对商贷利率，公积金利率也同步下调，虽说都是针对首套房的，但这也激活大多数的刚性需求，对于提振市场信心有一定助力。
并且随着后期其他城市不断跟进，各城市各方面政策不断放开，利率从4字头进入到3字头阶段，也意味着房贷利率破4时代的到来，买房人意愿提升，市场也将会得到提振。
可见，现在信贷环境较为放松下，对于买房人来说是一个很好的入市时机！
3、利率什么时候到底？何处是底？
当然，可能有一部分买房人还想再等等，感觉现在利率还没有到底，那么利率的底到底在哪呢？
这房贷利率下降的底线在哪里，其实也不难推断。
第一，看房贷利率和金融机构贷款加权平均利率的差值，目前基本是持平的，如果按照贷款加权平均利率4.16%为参照值，按照以往复苏周期的经验，要降到3.5%左右，也就是60个BP。
只不过，这一轮下跌周期力道更劲，可能需要更大力度的让利，市场才会复苏。
今年商品房成交面积的跌幅要远高于2014、15年，甚至高于2008年。
换句话说，起码首套房贷利率要跌破3.5%才真正有效果。
跌破3.5%的话，又会不会跌破3呢？
惠州公积金贷款拟出新规
随着近年来惠州“放管服”工作不断推进，城市多项行政业务审批有效优化，作为住房保障服务的重要内容之一，住房公积金机制也正不断完善。
近日，惠州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金贷款业务有关事项的通知（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）备受惠州住房市场的关注。意见针对全市住房公积金贷款业务办理规范和相关流程予以优化，更加便民的同时也有效推动公积金贷款风险的防控。南方日报记者张峰
哪种情况不能贷？连续超3次贷款逾期将不予公积金贷款
如何确保公积金切实用到住房保障工作实处？新公示的《征求意见稿》无论是对于申请住房公积金贷款的购房人资质的审核，还是贷款购买的房源信息等都作出了具体要求。
在贷款职工要求环节，《征求意见稿》提出，申请人及其配偶若出现个人住房贷款（含公积金贷款或商业贷款）、消费性贷款（不含贷记卡或准贷记卡）、车贷、其他经营性贷款5年内合并计算逾期累计超过6次（不含）、连续超过3次（不含），或者贷记卡或准贷记卡2年内逾期累计超过6次（不含）、连续超过3次的情况均不予贷款。
由于公积金贷款对于首套、二套购房利率和首付要求均有明显的区别，如何认定业主购买房源的贷款套数也成为该征求意见的重点，该文件提出将以缴存职工家庭（申请人及其配偶、未成年子女）在全国房屋产权登记机构登记网签购房合同以及商业贷款未结清的住房套数为准。
对于申请人（或配偶）已有一套住房、或已使用过公积金贷款购房的情况都将被认定为二套房贷款申请。与此同时，家庭成员与其他家庭共有产权的房源也将合并计算，分别按照一套住房计算，若再次购房贷款也将按照二套计算。
针对房屋价值的认定，该意见针对预售房、二手房等不同属性房源在交易环节可能出现的价格差异提出，房屋价值需在合同价格、公积金中心内部核查认定的房屋价格与增值税普通发票注明的价税合计金额三者中取低者进行确定，切实防控风险。
此外，为更有效地防控贷款风险和确保贷款款项用于切实有急切住房需求的缴存职工，《征求意见稿》提出购买部分产权住房或购买直系亲属名下住房公积金贷款申请，以及离婚后原配偶之间的房屋转移或交易的公积金贷款申请都将不予受理。
金额可以贷多少？额度与职工缴存账户余额成正比
购房过程中，公积金贷款能够贷多少无疑是最受关注的问题。2017年底，结合房地产市场的变化，惠州市住房公积金管理委员会年度工作会议审议通过《关于提高住房公积金贷款额度的请示》，从2018年1月1日起，惠州公积金贷款个人首套房贷款最高额度为40万元、夫妻双方60万元。
具体到购房实际贷款额，该中心将根据每一个申请人住房公积金账户缴存余额以及连续按月正常缴存时间的情况来确定具体的贷款额度数。
《征求意见稿》指出，针对缴存周期的不同，按照6个月、12个月和36个月三个周期长短，贷款额度分比为：8倍个人住房公积金账户余额、15倍个人住房公积金账户余额和20倍个人住房公积金账户余额。例如，若某缴存职工账户余额达到2万元，且缴存周期达到13个月，那该职工的贷款额度将达到30万元。
针对异地缴存职工关注的贷款额度情况，该意见提出，对于个人住房公积金账户余额的阐述不包含近12个月内的补缴金额及近12个月内从外市转移到惠州的金额。但在连续缴存时间计算方面，若异地住房公积金中心出具的缴存证明及缴存明细上载明的最后一次连续缴存时间与在惠州的连续缴存时间连续，则可合并计算连续缴存时间。
在贷款年限上，《征求意见稿》指出，住房公积金贷款最长年限为30年且贷款年限加上房龄不得超过40年。对于夫妻双方共同申请贷款的情况则以贷款年限较长的为最长年限。
考虑到放贷风险，该意见对于公积金贷款金额也将予以严格限制，避免房屋价值不够导致坏账局面出现。《征求意见稿》称，购买预售商品房、现房（已确权）商品房最高贷款额不超过房屋价值80%，二手房则不超过房屋价值60%，但不再要求首付款转账凭证或收据。对于建造房屋则要求房屋建筑面积在144平方米以下，贷款金额不超过抵押物价值的60%和工程总造价的60%，但不再要求提供自有资金证明。
“商转公”贷款如何办？非本地户籍职工无需追加全程保证
由于商业贷款利率过高，部分新缴存住房公积金的业主对于“商转公”业务的需求催生了惠州住房公积金开展商转公贷款的探索。2014年底，该项业务正式落地，但由于非本市户籍职工申请需要本市居民追加全程保证，贷款额度较低，因此难以普及。
随着《征求意见稿》的发布，该项业务有望迎来快速发展。“过去两三年的商业贷款利率上浮幅度非常大，这实际上将增大‘商转公’业务的需求。”惠州市住房公积金管理中心相关人士介绍，缴存职工可能在买房时没法使用公积金贷款，但是后续办理“商转公”是有主动权的。
办理该“商转公”贷款业务需要哪些条件？意见提出，申请人（或配偶）必须已成功办理自住住房商业按揭贷款，且提前偿还申请已取得原贷款银行同意。同时要求该住房已取得《房地产权证》或《不动产权证》，且无查封等权利限制情形。
《征求意见稿》要求“商转公”贷款额度应是1000元的整数倍，且不得超过原商贷余额。在贷款周期上，贷款住房房龄与“商转公”贷款期限之和不得超过40年且不超过原商业贷款年限。
在梳理规范“商转公”贷款流程的同时，既有业务办理过程中的难题也将有效得到优化。《征求意见稿》明确提出：非本市户籍缴存职工申请住房公积金贷款不再需要追加全程保证。
对于已在申请和实施过程中的相关贷款情况，该意见提出在借款人还款期间担保人仍需继续履行连带责任保证，但不再影响担保人自身办理公积金贷款。如已选择担保公司方式申请贷款的，未放款则可视情况撤销已选择的担保，若已放款则在该笔贷款结清前不可撤销担保。
■相关
惠州公积金最高月缴存
限额调至5988元
进入年中，惠州住房公积金缴存额度迎来一年一度的调整。
近日，惠州市住房公积金管理中心印发《关于做好2020年度住房公积金缴存基数和缴存限额调整工作的通知》（下称《通知》）对全市新一年度住房公积金缴存比例和基数进行调整。《通知》显示，从2020年7月开始，全市住房公积金最高月缴存基数调整为24951元，最高月缴存限额由去年5574元上调至5988元，同时要求所有缴存单位均应在8月底前完成调整。
据《通知》显示，惠州市住房公积金汇缴年度为每年7月1日至次年6月30日，结合每年社会经济发展的实际进行周期性的调整。
如何确定新年度的缴存限额数据？该通知称，2020缴存年度（2020年7月至2021年6月）单位和职工每月缴存住房公积金的缴存基数，为职工本人2018年全年工资总额（包括计时工资、计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资、特殊情况下的支付工资等）的月平均数。
《通知》同时列出了计算公式：月缴存金额=月缴存基数×单位缴存比例+月缴存基数×个人缴存比例。
结合惠州市统计局此前公布的2019年市直在岗职工月平均工资情况计算，在2020年汇缴年度，惠州住房公积金最高月缴存基数将达到24951元（即市统计局公布的2019年市直在岗职工月平均工资8317元的3倍），公积金月缴存最高限额则调整至5988元，相较于2019缴存年度的5574元，增加了414元。
值得注意的是，在结合社会经济发展实际与时俱进的同时，《通知》也关注到了社会公平的实现。该通知明确，职工月工资（实行年薪制的按月均分）未超过限额以实际工资额计算月缴存基数和月缴存额，对于超过限额标准的则以5988元作为月缴存基数标准。同时对于住房公积金缴存比例空间5%—12%也再次进行重申，更有力地发挥住房公积金政策的福利保障功能。
