强制停贷：一粒尘，一座山
【序】“不复工不还贷！”
近期，各地烂尾楼业主们抱团发布公告，若项目不完全复工，将强制停止偿还贷款。强制停贷潮大有“城传城”之势，涉及郑州、商丘、新乡、南阳、周口、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇、重庆等城市，数十个停工或烂尾楼盘（增加中）。
存款和房子是家庭生存之根基。对中国家庭来说，房子不仅是栖身之地，还可能是两个家庭、两代人所有的积蓄、孩子的学位房以及家人所有的期盼。但凡能够交楼，“六个钱包”勒紧裤腰带都给银行供贷款，也不至于冒着上征信、弃首付的巨大风险强制停贷。
这轮房地产危机正在波及到烂尾楼层面，而最大的受害者无疑是千千万万个家庭。宏大叙事的一粒尘埃，落在他们身上变成一座大山。面对房财两空，他们抱团行动、暴力止损。若强制停贷潮持续蔓延，房地产危机可能外溢到银行系统。
在金融市场中，这种集体行动颇为罕见。如何看待集体强制停贷？问题出在哪里？到底该如何监管楼市？
【目录】一、停贷风潮
二、银行风险
三、楼市风云
【内容】01停贷风潮
不还贷、上征信、丢首付，这是代价极大的违约事件。这次业主集体单方面宣布强制停贷确实震惊市场。有人认为，无法交楼、违约的是开发商，与银行无关，业主应该履行贷款合同。但楼盘烂尾，交楼无期，业主每月还要背负沉重的贷款，这事放在谁身上都难受。
关键点是业主与开发商的购房合同，业主与银行的贷款合同，这两份合同是不是独立的？
如果业主向私人甲借100万，第二天用这笔钱向开发商购买了一套房，那么这两份合同是独立的，甲和开发商不存在事实关系。不过，购房合同和银行贷款合同不是相互独立的，银行贷款合同是建立在购房合同基础上的，银行与开发商存在事实关系。购房合同类似于主合同，贷款合同类似于从合同。在法律上，这种界定不一定准确，但这两份合同有事实上的关联。比如，银行提供的贷款是用于购房的专项贷款，银行必须在楼盘封顶后才能发放贷款；又如，银行是专项资金的监管方，必须将贷款资金打入预售监管账户，并履行监管义务。
如今，业主集体强制停贷的主要理由就是银行在这些关联的事实上违规。
不少强制停贷的告知书反映：
作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；
作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。
作为预售资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
以上信息待具体项目核实。在实际操作中，部分银行可能存在提前违规放贷、专项资金未进入监管账户、未履行专项资金监管义务等问题。事实上，很多烂尾项目的直接原因是开发商提前拿到了违规发放的贷款，并且挪用了预售资金。
2014年开启的这波房地产大潮，郑州等城市大搞棚改货币化，恒大等开发商极度冒进，采取高周转的方式攻城略地。所谓高周转，一是从拿地、贷款、建房、销售到还贷在一个较短（如6个月）的周期内完成；二是未等这个项目完成，就利用销售回款资金进入下一个项目，如此项目接项目快速循环滚动。
这个过程就涉及到两个问题：一是挪用销售回款，包括预售资金；二是持续加杠杆。一旦遭遇信贷危机，房企资金链容易断裂，高周转无以为继，就会涌现一堆烂尾楼。在这波房地产大潮中，恒大等开发商在所谓的新一线城市、三四线城市持续高周转，如今郑州出现了不少烂尾楼，其中恒大的楼盘偏多。
银行其实是这种高周转模式的“发动机”。如果银行给开发商提供违规贷款，未封顶提前放贷，没有将专项资金打入监管账户，那么银行相当于放大了风险，有着不可推卸的责任。根据央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及相关规定，银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
如果是一项正常的市场交易，业主需要承担其中的交易风险，购买合法的期房类似于期货，风险会更大一些。如今，烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险，只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险，要求停止还贷。
业主能否以此为由向法院申请解除贷款合同？
如果项目烂尾无法交楼，甚至开发商破产，业主可以向法院申请解除购房合同和贷款合同。这是正常的途径。如果银行出现明显违规行为，法院受理的机会会大一些。但是，根据该类司法判决的经验，法院支持业主的可能性很低。虽然今年2月份浙江有个案支持业主停贷，但当下法院是否敢开这个口子是一个疑问。
从维权的角度来看，业主退而求其次的办法是业主集体与银行、监管机构协商、谈判，达成停贷协议，维持贷款合同，但暂缓还贷。这样，监管部门和银行有压力促进项目复工。烂尾楼问题是一个个非常具体复杂的个案，没有太多一致性的办法，只能寻求属地管理、本地协调。
从处理烂尾楼的经验来看，如果开发商破产、跑路或资金被挪用，楼还没封顶，解决的难度非常大。房地产属于高投入、高风险的项目，项目严重烂尾后，资金窟窿巨大，债务纠纷复杂，很难找到第三方接盘，地方化解的动力不足。一些城市现在还有上个世纪90年代的烂尾楼，这轮房地产泡沫都没能化解掉。
如果开发商因资金链紧张停工，项目进度尚可，地方政府若能促成银行继续给其贷款，或许还有机会复工交楼。这种经济系统中的集体行动其实不多见，但有它的特殊作用——迫使相关责任方一起解决。但凡有点机会，我建议业主还是设法争取。
说到这里，有些心酸。在中国，房子是民生的民生：是打工人的城市归属，是孩子上学的资格，是年轻人谈对象的条件，几乎是中产家庭所有的资产。过去这些年，中国家庭努力工作就是图个安居。为了这套房子，花掉了两代人的储蓄，牺牲了父母的养老金，透支了未来的消费，背负着30年的债务。当房子烂尾了，一些家庭的希望就破灭了。
实际上，但凡能够交楼，中国家庭都愿意勒紧裤腰带供着，因为我们太需要、太在乎房子了。信用是个人最后的资产，失信的代价在中国同样是非常沉重的。但当希望破灭了，失信就变得没有那么可怕了。
所谓宏大叙事的一粒尘埃，落在个人头上就是一座大山。
02银行风险实际上，银行的利益与房地产市场高度捆绑。若停贷断供潮愈演愈烈，烂尾楼风险可能外溢到银行系统。
根据不完全统计，网络上公开的几十个楼盘业主发布的强制停贷告知书，涉及到的住房贷款超过300亿。虽然我们没法知晓有多少购房者将实际停贷违约，但两个基本的事实是：一是烂尾楼的数量增加，停贷违约的数量也会增加；二是停贷违约数量增加，银行不良率也会增加。
我们知道，房地产贷款（含房地产企业贷款和个人住房贷款）是商业银行贷款主体。从2014年开始，随着房价持续上涨，个人住房贷款的比例快速增加。根据央行公开的信息2014-2017年，个人住房贷款占当年住户部门贷款增量分别为68%、78.8%、89.7%、74%，占当年银行贷款增量的23%、26%、45%、39%。这还不包括房地产企业的贷款。从这个比例可以看出，信贷开足马力全力吹起了这波房地产大潮。
2020年下半年，监管部门开始对房地产市场的贷款进行限制，包括三道红线政策和五档信贷政策。五档限贷政策将银行分为5个档次定制上限。比如，第一档中资大型银行：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%；又如，第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%。
流动性被限制后，房地产市场的贷款规模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》显示，从增量上看，2021年，全年人民币贷款增加了19.95万亿元，其中个人住房贷款新增3.81万亿元，占增量贷款的19.1%，较上一年下降了7.2个百分点，低于2014年的水平。从存量上看，2021年末，房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%。其中，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%；个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%。房地产贷款余额在全部贷款中的占比下降到27.07%。进入2022年，1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26.0%。
房地产市场陷入流动性困境，恒大等大型开发商爆发债务违约风险。开发商债务违约，项目大量停工，烂尾楼危机浮现，这又进一步恶化了房地产销售和个人住房贷款。数据显示，今年1-5月，定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。
不过，有三个事实值得关注：
一是从贷款存量来看，房地产贷款余额在全部贷款中比重依然不低，占比达27.07%。
二是尽管近两年各大行都在降低房地产的贷款比重，但是房地产不良率正在上升。2021年四大行的房地产新增贷款占新增贷款总额的5.7%,比2020年下降0.39个百分点。但是，房地产市场新增不良贷款占比上升至12%，比2020年增加了4.3个百分点。
三是银行猛踩刹车反而容易触发房地产债务风险，进而引发一系列的烂尾楼和信贷违约事件。在2014这波房地产泡沫中，恒大等开发商非常激进，给他们提供贷款的不少是城商行。截止到2020年6月30日，恒大的信贷账单显示，民生银行的贷款余额最大，为293亿，其次是农行，然后是浙商银行，其中很多是城商行。
今年3月，央行发布了2021年四季度央行金融机构评级结果。评估结果显示，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。不过，10%的城商行处于高风险，资产占全部城商行的3%；另外，村镇银行风险最高，高风险机构数量为103家，资产占比为7%。
近期，河南多家村镇银行出现了取款问题。该类村镇银行的问题主要是个别私人股东资金转移和违规放贷上。城商行的风险主要是给房地产企业激进放贷。截至2021年末商业银行不良率为1.73%，较2020末下降0.11个百分点；但是，城商行的不良率在恶化。
我使用《财经》杂志《财经五月花》的研究数据（《百家城商行不良率解析》）。数据显示，2021年，辽沈银行不良率为6.02%，蒙商银行为4.15%，鄂尔多斯银行为3.97%。由于房地产企业贷款风险大幅度上升，城商行房地产业的不良率也水涨船高。晋商银行、锦州银行房地产业的不良率分别为10.29%、9.77%，较2020年末分别增长了10.01个百分点、4.32个百分点。另外，苏州银行房地产业不良率上升至6.65%，天津银行为5.19%，重庆银行为4.71%，江西银行为4.5%，郑州银行为3.47%。以上房地产业不良率主要是房地产企业“贡献”的。
值得注意的是，个人住房贷款一直是银行信贷质量的稳定器，不良率低于制造业贷款、公司贷款和消费贷。截至2021年末，锦州银行、泸州银行、甘肃银行个人住房贷款的不良率分别为1.58%、1.34%、1.3%，其余银行的不良率均低于1%。
如果烂尾楼潮引发集体停贷断供潮，个人住房贷款的违约率定然上升，这将触及银行信贷质量的稳定期。近些年，监管层一直强调避免房地产风险外溢到银行系统，避免系统性金融风险。因为银行风险背后是无数家庭的存款。个人住房贷款的不良率底线是银行系统性风险的底线。从开发商、购房者到银行、广大储户，这是一个难以独善其身的时代。
03楼市风云强制停贷事件也让人们重新审视房地产以及楼市政策。
这轮房地产泡沫高企，高价房确实让人叫苦不迭，当楼市监管急刹车，恒大等大型开发商遭遇债务危机，很多人纷纷叫好。但是，经济是一个系统。房地产开发商大量破产的背后是供应商、投资者讨债无门、血本无归；是建筑工人失业、被拖欠薪水；是一个接一个的烂尾楼，千万家庭的财富和幸福化为泡影。当然，还可能是商业银行房地产业不良率上升。若银行陷入困境，将影响到广大储户的存款安全。如此，没有人能够全身而退、隔岸观火。
这并不是说开发商不能破产，也不是说房价只能涨不能降，而是提出一个问题：该如何监管房地产市场。
当前房地产的问题可以追溯到2008年金融危机。危机爆发后，全球主要国家实施刺激性政策。到2012年，刺激性政策边际衰退，并引发全球产能过剩，原油及原材料价格大跌，PPI下滑至负数。2014年，国际原油价格暴跌45%，国内房地产、钢铁、水泥、煤炭等原材料产能严重过剩，部分央企利润转负，PPI再度下滑。这时国内启动供给侧改革，目的是去库存、去产能、去杠杆。怎么去？
房地产是当时高库存的市场，也是消耗钢铁、水泥、煤炭、玻璃、化工原材料产能的“大户”。于是，全国开启了棚改货币化，从房地产市场入手去库存。所谓棚改货币化，指的是政府直接以货币的方式补偿被拆迁户，后者拿到货币到市场上去买房。
2014年4月，中国央行创设了一种工具叫抵押补充贷款（PSL）。中央银行通过PSL向政策性银行（如国开行）提供贷款，国开行再向地方政府提供贷款。数据显示，当年7月，中国央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程等。2015年6月，央行再次向政策性银行进行PSL操作，利率下调至3.1%，规模达1.5万亿。PSL的期末余额从2015年5月的6459亿，迅速增加至2017年2万亿左右的规模。
抵押补充贷款多数投向三四线城市和新一线城市，相当于对这些城市的房地产市场定向宽松货币。这波巨额资金彻底激活了全国房地产市场。大型开放商开启高周转模式攻城拔寨，中型地产商意识到这是最后的狂欢，拼命想要跑进前30强所谓的安全区域。郑州、武汉等城市打出“新一线”、“强一线”城市的口号，在全国抢人才、吸引人口，大规模开发新城新房。同时，三四线城市一拥而上，房子下乡，农民进城，房价普涨。商业银行接过政策性银行的火力，大举放贷，房地产业的信贷增量占比过半，城商行大肆向房地产市场投放信贷。同时，地方政府的土地出让金收入也大规模增加。这样就形成了一股房地产大潮，全国城市房价普遍性大涨。
这轮大潮起来，钢铁、水泥等过剩性产能降下来了，PPI快速反弹回正，央企的经营状况改善了，房地产的库存也有所下降，但是房企、家庭和政府的杠杆更高了，开发商在高周转中停不下来了。
接下来就是新冠疫情全球大流行，深圳房价在逆势中高歌。接着，全国楼市迎来了强监管，三道红线、五档限贷、集中供地、美元债监管。
去年，开发商在高周转、高杠杆的运动中突然卡了车轮，出现了大型翻车现场，直接进了ICU，爆发了信贷流动性危机。今年，信贷流行性危机和经营流动性危机同时来袭，房地产市场的信用已经恶化。债券市场上，债券崩溃，房企难以融资；信贷市场上，资产价格下跌，开发商信用下滑，银行放贷谨慎，且限制性政策未解除；购房市场上，投资者对房地产的预期逆转，购房者担心踩雷烂尾楼。这个市场已陷入债务螺旋，濒临信用破产。
今年各地的救市政策可谓五花八门、花样频出，包括放松、解除限售限购，降低住房贷款利率和首付比，提高公积金贷款额度，出台楼市限跌令，鼓励公共单位、国企团购房，下乡下基层卖房，等等。甚至，存在次贷化趋势，比如首付贷。
事到如今，我们需要思考，房地产如何才能回归正常化？
这关系到宏观经济及银行安全，也关系到千千万万家庭的住房保障和资产安全。
所谓正常化，不是指房企不破产，也不是指价格平稳，而是每一个市场主体能够按照自己预期合意的价格自由交易。房地产价格有涨有跌，购房者、投资者、供应商、银行随行就市。
市场越发达，监管越重要；监管越有效，市场越发达。过去十多年，房地产与调控如影随形，价格上涨调控，价格下跌也调控。如今，我们需要思考调控的目的是什么、效果又如何。当下，只有自由的流动性输入才能化解持续恶化的烂尾楼危机，扭转集体强制停贷势头，避免烂尾楼风险外溢到商业银行。
监管应该服务于市场，目标是降低市场交易费用，维护市场交易公平。有效的监管才能促进房地产正常化，维持政策稳定性，降低信息成本，解除干预价格与供需的政策，让自由的利率价格决定房企的信贷与债券融资，让楼市价格促进房地产的需求与供给的复苏，让市场自己去修复濒临崩溃的信用。总之，该出清的出清，该破产的破产，该复苏的复苏，该繁荣的繁荣。只是这个“该”，不是你我说了算，也不是任何个人说了算，而是价格说了算。
当利率价格、房地产价格不敏捷，那么集体强制停贷风潮就是一种迟到的信号。长期研究经济转轨的匈牙利经济学家科尔奈曾提出，价格的分权机制是一种更优的配置方式。他发现，当价格不张，无法及时发出短缺和风险的信号。极端情况下，经济管理部门只能通过如——某段道路年久失修垮塌造成人员伤亡——这样的事故，才能知道短缺和风险已经到了相当严重的程度。
「12345小百科」住房公积金贷款买房利率如何计算？
何女士来电咨询，在大同使用公积金贷款买房利率是多少，望落实。
12345小百科为您解答：
依据住房公积金中心贷款额度测算相关政策，贷款额度与缴存年限挂钩：
连续正常缴存6个月以上未满1年的（包含1年），住房公积金贷款额度不超过9万元；
连续正常缴存1年以上未满3年的（包含3年），住房公积金贷款额度不超过27万元；
连续正常缴存3年以上未满5年的（包含5年），住房公积金贷款额度不超过45万元；
单身职工或夫妻双方只有一方连续正常缴存住房公积金满5年，贷款额度不超过54万元；
夫妻双方连续正常缴存5年以上的，住房公积金贷款额度不超过72万元。
具体可贷款额度需根据家庭月收入、征信报告等信息具体测算，职工可至住房公积金中心柜台详细测算。
贷款利率与家庭房屋套数有关，职工购买首套自住住房办理住房公积金个人住房贷款的，贷款利率为：五年以下2.75%，五年以上3.25%。根据住房和城乡建设厅《关于规范住房公积金人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号），职工购买第二套自住住房办理住房公积金个人住房贷款的，贷款利率上浮10%。根据国家住建部下发的：《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号文件）与《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号文件）住房公积金中心不予向购买第三套住房的职工发放个人住房贷款。
来源大同市12345
看大同编辑乔慧
昆明公积金“认房认贷”政策能否调整？官方回应来了
昆明公积金“认房认贷”政策已实施多年，置换房屋时，家庭压力较大，能否调整？4月24日，昆明市住房公积金管理中心对于网友在人民网地方领导留言板上的这一提问进行回复：待相关部门有新的政策调整，昆明市住房公积金管理中心会及时对政策进行相应调整。
网友：“认房认贷”存误伤刚需场景
网友称，昆明公积金“认房认贷”政策已实施多年，在响应房住不炒的号召上起到很大的作用，让农村来昆的老百姓也买得起房，但限贷政策也存在误伤一些刚需的场景。
如：婚前双方都各自购买了小面积房屋，婚后都卖了想置换大面积的房屋，但再购买就算3套。卖了两套还去尾款，置换大房首付已不多；向银行商贷几十万，每个月还款压力较大。目前国家提倡多胎政策，想生二胎，但由于公积金“认房认贷”政策，对刚需形成压力。希望相关部门考虑对昆明公积金现有“认房认贷”政策酌情调整。
回复：将及时跟进进行调整
昆明市住房公积金管理中心回复：昆明市住房公积金管理中心根据住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）、《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）文件规定实行“认房认贷”标准，执行以来相关部委未做调整；由于住房公积金贷款是向住房公积金缴存职工家庭发放的住房贷款，是以缴存职工家庭申请的现状受理贷款，所以缴存职工在未婚期间的购房、购房贷款记录均纳入职工家庭计算；对网友提出的意见，待相关部门有新的政策调整，昆明市住房公积金管理中心会及时对政策进行相应调整。
二套房首付比例和利率有上调
2020年5月，昆明市住房公积金管理中心一行做客春城热线，就房贷新政、二套房贷款政策以及房贷“商转公”等热点问题进行了解读、回应。
对于二套房，公积金中心认房也认贷，通过征信报告上面的住房贷款记录，以及缴存职工在公积金中心办理贷款时提供的家庭住房套数承诺书来进行综合考核。现在使用公积金贷款购买二套房，存在两年轮候期。也就是说，上一套房贷结清以后两年之内，是不能申请和使用住房公积金贷款的。两年之后，如果购买二套房，可以使用公积金贷款，但首付比例和利率会有一定上调。此外，目前市公积金中心不允许使用公积金贷款买第三套房。
目前：降低二套房首付款比例
2022年4月16日，昆明市政府发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。当中提出：加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例。实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。
来源：春城晚报-开屏新闻
记者：张勇
责编：李冬雨
编审：杨艳
终审：周建军
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