最新LPR数据出炉，对房贷有什么影响？

2月份的LPR数据新鲜出炉了，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，两个数据和1月份一样。

我们都知道LPR是贷款市场的报价利率，直白说就是贷款基准利率，是对房贷利率有影响的，进而会影响到房贷，那么这次的LPR数据对房贷利率和房贷有什么影响？本文来分析一下。

1、房贷利率和LPR的关系是什么？首先我们来谈谈房贷利率和LPR的关系，它们之间的关系可以用一个等式来表达：房贷利率=LPR+点数；也就是说房贷利率和LPR是直接的线性关系，其中的“点数”一旦确定之后在整个房贷周期内都不会改变。而LPR在房贷利率为浮动利率的时候是可以按照最新的数值更新的，变动的周期一般是一年。但是如果采用的是固定利率，那么在整个房贷周期中，LPR始终是不变的，采取的是签订房贷合同时的LPR数据值。

LPR更新的周期是一个月，每个月都会更新一次，每个月更新一次不意味着每个月都变动一次，2022年1月份的LPR是下调的，1年期LPR从2021年12月的3.8%下调至3.7%，下调了0.1个百分点。5年期以上的LPR从2021年12月份的4.65%下调至4.6%，下调了0.05个百分点。而5年期以上LPR从2020年4月份以来就没有变过，所以，虽然LPR名义上是每个月都会更新，但是真实的状态往往是长时间保持不变的，更多的是在一个较长时间段保持一个趋势，上调或者下调的趋势。

2、2月份LPR数据对房贷有什么影响？通过等式“房贷利率=LPR+点数”我们知道由于LPR不变，所以2月份LPR数据对房贷利率和房贷是没有影响的。

虽然2月份LPR数据对房贷利率没有影响，但是我们依然要关注，而且对于那些未来打算要买房的人来说，如果你是准备按揭的，那么尤其要关注，因为房贷利率是有固定利率和浮动利率之分的，不同的选择在未来会有不同的房贷利率和房贷。

LPR长期趋势是下降的，这个是趋势，5年期LPR是2019年8月份公布的，当时的数值是4.85%，而现在降低到了4.6%，三年不到的时间降低了0.25个百分点，而1年期LPR在2019年8月更是高达4.25%，现在降低到了3.7%，整整下调了0.55个百分点。

3、LPR长期是下降趋势，房贷利率选择浮动利率更有利LPR的前身是贷款基准利率，在2014年11月份的时候，5年期以上的贷款基准利率为6.55%，现在降低到4.6%，降低了1.95个百分点，而时间长度是将近8年。

LPR未来的长期趋势是下降的，这个是大趋势，所以在选择房贷利率的时候，如果你选择了固定利率那么就无法享受未来LPR下调带来的红利，反之，如果选择了浮动房贷利率，那么你未来的房贷利率将随着LPR下调而下降，最终就能够享受LPR利率下调的红利，房贷利息就会降低。

需要下调公积金贷款利率了

现在央行在新通知中，把商业房贷利率最低降至4.4%，但是公积金利率现在还是3.25%。

我们的公积金利率一下没有变过，好像是从开始就是3.25%，原来的时候，房贷利率是比较高的，在2015年前，银行房贷利率不低于5%，商业贷款利率基本平均在6%左右。公积金贷款利率和商业贷款利率差别比较大，公积金贷款3.25%约是商业贷款利率的一半，体现出对刚需人群的照顾、扶持。

自2015年10月，银行房贷利率降至4.9%，2019年8月开始了新一轮房贷利率下调，到今天，商业房贷利率最低是4.4%。

公积金利率和2014年相比差2.9%，与2015年8月份的房贷利率相差1.9%，时至今日，公积金贷款利率和商业房贷利率相差1.15%，商业房贷和公积金贷款利率非常接近了，公积金对刚需的扶持力度明显弱化，并且我们的房贷利率和我们的收入相对还是非常高。

央行降息0.2%，贷五十万还三十年，能节约二万元的贷款。贷款利率下降能极大地缓解普通人的还贷压力，促进消费。

所以，当前的公积金贷款利率已背离我们制定的初衷，到了央行等部门适时地调整公积金贷款利率的时候了。

百城落地楼市新政，房贷利率进入“3时代”

焦点财经讯盼盼国庆假期前“放宽首套房商贷利率下限”、“下调公积金贷款利率”新政，节后全国各地积极响应，快速落地。

截至目前，全国已有7个城市宣布放宽商贷利率，有超100个城市明确宣布下调首套房贷款公积金利率，房贷利率正式进入“3”时代。

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，2022年底之前，6-8月新房价格同环比连续下降城市，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。

在此之前，各地执行的首套房贷款利率为5年期LPR（4.3%）-20，即5年以下、5年以上利率执行下限分别为4.1%和4.9%。

对此，广发证券认为，虽是阶段性、针对部分城市政策，但“取消下限”的描述是前所未有的，其力度甚至高于2008、2014年的“基准利率0.7倍”的水平”。

根据统计局70大中城市房价指数口径计算，有23个城市符合6-8月商品房销售价格同环比下降的新政要求，其中二线城市8个，三线城市15个。而在70大中城市以外，还有不少三四线城市房价连续下降，符合新政要求。

10月1日凌晨，广东省清远市率先落地新政，宣布首套房商业性贷款利率下限，由现行的最低“LPR-20BP”，调整为最低“LPR-60BP”，即3.7%。

随后，广东阳江首套房利率下限降至3.9%，江门、云浮、湛江等广东地级市甚至取消了利率下限。

10月5日，山东省济宁市宣布，首套房商业性贷款利率降至3.95%。10月7日，武汉一置业顾问在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。同时，武汉市多家银行透露首套房贷款利率已降至3.9%。

多名业内人士指出，多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期前的政策导向，预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作更为明显。

放宽商贷利率之外，9月30日，央行宣布，自10月1日下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

随后，多地住房公积金管理中心积极响应新政，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率。

10月9日，北京宣布首套房住房公积金贷款利率本月起下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%，成为首个官宣下调公积金贷款利率的一线城市。

业内测算，若按100万元，贷款30年计算，执行3.1%利率后，公积金贷款月供可减少81.9元，累计30年可减少2.95万元，可切实降低居民购房成本。

焦点财经不完全统计，截至目前，已有100多个城市发布相关公告，涉及天津、南京、武汉、威海、镇江、杭州、无锡、合肥、郑州、东莞、南宁、石家庄、天水、湖州、南阳、岳阳、吉林、泸州、襄阳、宜昌、鄂州、黄冈、咸宁、鹤壁、抚州、常州、茂名、宁波等城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次各地住房公积金政策的调整工作，总体上不属于各地一城一策的操作，更多体现为央行新政后，各地积极发文响应和传达。下调公积金贷款利率有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

不过，从国庆假期的楼市数据来看，上述新政从落地到见效尚需时日，市场仍处于缓慢修复阶段。

克而瑞统计，2022年10月1日-10月7日，40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%。

事实上，在历史周期中，信贷政策对于销售企稳具备重要意义。广发证券统计，2008年10月首套利率下调至基准利率0.7倍，2个月后全国销售转正；2014年9月，首套利率下限再次下调至0.7倍，重点城市成交面积在四季度转正，全国数据降幅也大幅收窄。

中指院表示，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复。

本文源自焦点财经