LPR下调 广州首套房贷利率降至4.3%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道今日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这也意味着，个人住房贷款利率也将相应下调，目前首套房的利率已经跌至2009年的水平。

今日，21世纪经济报道记者咨询广州房贷市场。各家银行表示，最新放款客户的LPR将同步下降，目前四大行的首套房贷最低已经降至LPR基准,二套个人住房贷款利率按LPR加60BP执行。

百万房贷每月少还近90元

中国银行广东分行表示，在符合监管政策要求的前提下，中行将根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素进行差异化定价，合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

目前，中国银行广州地区五年期以上的首套个人住房贷款利率按LPR加20BP至40BP执行,二套个人住房贷款利率按不低于LPR加60BP执行。

农业银行广东分行表示，本次LPR调整后，广州五年期以上首二套房加点值未变化，即首套为5年LPR加0到f20、二套加60。增量客户当下即可享受，即8月23日新发放的个人住房贷款将按照8月22日公布的贷款市场报价利率加点；对于存量浮动利率贷款客户，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期LPR调整而变化。

平安银行广州分行也表示，目前平安银行广州地区的二手按揭首套房贷最低加20，二套房最低加60。目前额度充足，达到放款条件一周内可放款。

随着LPR利率下调，民生银行广州地区首套最低执行LPR利率，二套执行LPR+60BP利率。民生银行广州地区今日执行新的LPR定价，新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

汇丰银行今日表示，在广州地区，汇丰银行首套房贷利率调至最低为LPR，二套房贷利率最低为LPR+60。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，5年期以上利率下降15个基点，这点略超预期，进一步说明降低资金成本，降低中长期的资金成本等方面力度是比较大的，说明货币政策方面会有这样一些比较强的政策内容。他提到，这一次降息进一步说明下半年的政策基调，进一步在货币政策方面降低资金的一些成本。下半年会进一步开启更加宽松的货币政策和金融信贷政策。

大源按揭总经理郑大源对21世纪经济报道记者表示，2015年10月24日最后一期基准利率出台，最低可以打8.5折，最高首套是上浮10%，也就是最低利率是4.165%，最高是5.39%。2019年9月20日执行LPR政策，LPR利率一直稳中有降，从4.85%降到了最新一期的4.3%。

郑大源表示，房贷利率最高的时候加140BP，执行6.05%，当前央行允许利率下降20BP，故而最低房贷利率可以是4.1%。不过，要注意的是，广州原则上规定首套房贷利率不得低于LPR利率，故而通常执行利率不得低于4.3%。而佛山地区首套房贷利率最低可以做到LPR减20BP，即4.1%。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，房贷利率从6.05%降至4.1%，则月供从6027.69元降至4831.98元，每月利息降低1195.71元，而每年节省利息14348.52元，30年节省利息达到430455.6元，利率优惠力度非常具有吸引力。

不过，如果仅以本次LPR调整计算，以贷款100万元、期限30年、等额本息还款方式计算，5年期LPR下降15个基点后，每月可少还房贷88.5元，积累30年月供减少3.19万元。

二季度房贷增速放缓

“本次LPR调整力度大于市场预期，有效地刺激房地产市场，尤其对于近期买房、尚未放款的客户来说，自然是欢呼四起。不过要整体刺激房地产行业，显然还为时尚早。”郑大源表示，真正影响房产交易的因素中，房贷是重要的一环，而不是全部。对于广州地区来说，房地产调控政策核心的限购、限售、限贷没有明显松动，故而未来房地产走势如何，还需要进一步观察。

民生银行首席经济学家温彬则指出，二季度房地产开发贷款和按揭贷款均表现不佳，整体下行压力不断加大。在居民收入减少、债务负担大的背景下，降低政策利率进而引导LPR调降，也有助于给存量按揭贷款释放红利，提升居民消费预期。

7月29日，央行公布2022年二季度金融机构贷款投向统计报告。2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.56万亿元，同比减少1.9%，降幅比上季末缩小0.3个百分点。个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。

今日，有购房者表示，自己的贷款合同是年初调整的，本年度几次LPR下调都需要到明年才能调整，目前仍然是4.65%的利率。

房贷利率下降后，购房者是否会有进一步的购房愿望？该人士表示，主要是考虑房价，2020年到2021年广州的房价上涨较大，部分区域价格涨幅较大，因此，相较房价而言，贷款利息的影响因素明显要低些。

更多内容请下载21财经APP

什么是存贷款基准利率？对商业银行的存款利率有什么影响？

央行加息主要是指中国人民银行上调存贷款基准利率，进而引起市场利率及资金量的变化，例如加息将导致货币收缩，最终对国民经济各个方面产生影响。

中国人民银行

一、何为央行存贷款基准利率？央行存贷款基准利率是中央银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，是央行用于调节社会经济的货币工具之一。

存贷款基准利率包括“存款基准利率”和“贷款基准利率”，该基准利率在金融市场上具有普遍参照作用，其他利率或金融资产价格以该基准利率为参照。

除了调整存贷款基准利率，央行的货币工具还有再贷款利率、再贴现利率、存款准备金利率、超额存款准备金利率等。

存款基准利率

二、近年来，央行存款基准利率是否有调整？央行公布的存款基准利率不是随意调整的，将根据宏观经济形势和国家政策等因素而定，有的时候一年调几次，有的时候几年也不调整。

2022年存款基准利率依旧是沿用2015年10月24日央行公布的，近8年未变。

其中2015年10月24日活期存款的基准利率为0.35%，定期存款整存整取的基准利率三个月为1.10%、半年为1.30%、一年为1.50%、二年为2.10%、三年为2.75%。定期存款零存整取、整存零取、存本取息基准利率一年为1.10%、三年为1.30%。

而就在2015年8月26日，整存整取的基准利率才调整为三个月1.35%、半年1.55%、一年1.75%、二年2.35%、三年3.00%。零存整取、整存零取、存本取息基准利率一年1.35%、三年1.55%。

各商业银行应当在央行公布的存款基准利率的基础上进行浮动，其存款利率浮动上限是1.3倍，例如整存整取3年期的基准利率为2.75%，则商业银行的3年期整存整取的利率不得超过3.575%。因此，具体存款利率以银行实际挂牌的为准。

存款利率

存款利率下调，如何影响你的钱袋子？

9月15日，包括工农中建在内的国有四大行均不同程度的下调了存款利率。如建行，根据其官网显示，3个月、6个月、1年期、2年期、5年期定期存款利率均下调10个基点，调整后分别为1.25%、1.45%、1.65%、2.15%、2.65%；3年期定期存款利率下调15个基点至2.60%；活期存款降低5个基点至0.25%。

今年以来，银行存款产品受到了越来越多的关注，本次四大行调降存款利率再次引起市场的广泛关注。从之前的中小行带头下调存款利率到如今国有大行同样如此，已经多年不变的存款利率为何如今纷纷下调？未来是否还会继续下降？对于银行、储户、资本市场又会带来哪些深远影响？

1

银行存款利率的调整历来都是大事，目前国内住户储蓄存款高达80万亿，也就是说存款利率10BP的下调，会在未来至少减少居民每年利息收入800亿元，因此相比于银行贷款利率，存款利率调整的频率更低，影响也更大。

近两年虽然大额存单利率几次调整，但涉及全面的存款利率调整，还要追溯到2015年10月央行调整存款基准利率。时隔七年，银行为何再次全面的调整存款利率？

如果从年初至今存款市场的变化来看，大行全面下调存款利率其实早已势在必行。在《存款利率持续下行，投资者如何应对？》一文中，我们就提及过，在中小行带头下调存款利率，以及LPR不断下行的情况下，银行通过降低存款利率实现降低负债成本是必然的。

那么我们首先来看为何会存在这种必然性。从银行的经营模式来看，资产端收益率和负债成本分别主要决定了银行的收入和成本。在资产端，银行的贷款利率是不断下行的，年初至今两次调降1年期LPR利率，三次调降5年期LPR利率，年内1年期和五年期LPR利率分别下降15BP和35BP。无论是中短期的贷款还是中长期的房贷利率，均不断下行，这些都导致的银行的资产端收益率快速下滑。例如上市银行中的“优等生”招商银行，其上半年生息资产收益率降低11BP。其它零售贷款占比更低的银行，其资产端收益率的下滑也同样只多不少。

但如果从银行负债端的表现来看，其成本下降幅度远远低于资产端下降的幅度，甚至有所上升。具体来看，上半年国有大行计息负债成本逆势回升4.5，而股份行、城商行和农商行平均计息负债成本分别下行了3.4、5和3。如果进一步拆分计息负债成本的结构，可以看到主要银行的存款成本甚至是上升的。与前面提及的招商银行上半年生息资产收益率降低11BP所对应的是，其计息负债成本率提升了3BP。

资产端收益率快速下行，而负债端受制于存款基准利率的限制下降缓慢甚至有所上升，导致银行的净息差快速的下降，而净息差收入又是绝大多数银行的主要收入来源，因此势必会影响银行业经营的整体水平。金融是实体经济的血液，银行又是金融业中最主要的力量，对于经济而言“银行好百业才能好”，稳定并保障银行业的经营水平，具有十分重要的意义。要保证银行业自身健康发展，同时还能更好的支持实体经济的发展，势必需要从银行的负债端努力，降低银行的负债成本，这也要求银行通过降低存款利率实现。

面对贷款利率的市场化与存款利率的刚性，央行在一季度的货币政策执行报告中提出：央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考10年期国债收益率和1年期LPR来合理调整存款利率水平。

也就是说，未来银行存款利率的调整，将综合参考十年期国债收益率和1年期LPR利率水平。而从两个参考利率的走势来看，存款利率的下降当然在意料之中。

2

既然存款利率的下降有其必然性，那么问题在于，大多数人关心的是未来存款利率还会不会继续下降？这直接关系到很多人的资产配置，是存短期的还是长期的？甚至是还要不要把钱放到存款中？

如果短期来看，存款利率再次下调的可能性不大。正如前文所述，存款目前还是国内居民金融资产的最主要组成部分，住户储蓄存款超过80万亿，涉及4亿多家庭，十亿多储户，其影响面之大没有任何一种产品能够比拟，短期再次调整的可能性很小。因此，无论是3个月、6个月、1年期等中短期的存款，短期内利率也都不太可能会变化。

但如果从长期看，存款利率的走势还是要取决于十年期国债收益率和1年期LPR两个参考利率的水平，且未来大概率会持续走低。

以我国利率市场化的进程来看，2019年的LPR改革基本完成了贷款利率的市场化，但并未涉及存款利率的市场化，因此2019年至2022上半年，存款利率的锚依然是存款基准利率。这也导致近年来LPR不断压降，但存款基准利率未进行调整，即银行负债端成本下行速度偏慢，银行利润空间持续压缩。

在今年4月份建立“存款利率市场化调整机制”后，存款利率的市场化也迈出了重要的一步，未来存款利率也将把十年期国债收益率和1年期LPR作为参考基准利率，在1年期LPR下调时，存款利率很可能很快就同步进行调整。

而对于长期利率的走势，从发达国家发展的历史来看，利率水平也会伴随着经济增速的放缓而下降。

3

那么，存款利率的全面下调，到底会产生哪些影响？

从经济发展的角度来说，利率下行当然有利于促进经济，特别是当前面临多重因素干扰下，降低利率，更好的服务于实体经济，当然是利国利民的好事。但对于很多的储户而言，可能并非如此。

首先，直面影响的是银行存款的忠实用户。不过存量用户无需担忧，无论是哪种期限的存款产品，利率的调整针对的都是9月15日之后的新增存款，对过去存量的存款并无影响。

对于这类风险偏好低的储户而言，可以选择其它具有一定替代性的产品。如货币基金、纯债基金、银行现金管理类理财工具（如银行各种宝宝类产品）、同业存单指数基金，以及可以锁定长期收益率的增额终身寿等产品。

与银行存款相比，这些产品虽然不像银行存款有存款保险制度的保障，但在风险性、流动性与收益性方面，与银行存款都非常类似，可以一定程度上代替存款。

除了选择同样具有保本性质产品和类似的产品外，适当提升个人的风险偏好，增加权益类资产的配置比例，也是一种选择。从财富管理的发展来看，当前权益类资产配置的性价比要显著提升，如注册制的改革、退市制度的完善、机构投资者占比的提升、Ri等资产的入市、养老金及险资入市比例加大等因素，这些都使得权益市场的发展日渐向好。而未来随着间接融资想直接融资模式的转变，也必然需要大力资本市场。因此，对于财产增值需求较高的投资者而言，加大权益资产的配置比例，更加有必要。不过鉴于权益类资产的高波动、高风险，这种方案仅适用于风险偏好更高的人群。

其次是对于经济和资产配置的影响。理论上来说，存款收益率的下降会一定程度上驱动居民将“存款搬家”，转移至银行理财或其它投资品，或者会促进居民的消费。但从实际效果来看，影响居民理财和消费的因素更多，例如资本市场的表现、居民未来的预期收入、外部经济形势等，因此并不绝对。

最后是对于资本市场的影响，对银行股是利好。存款利率的下降将有效的的改善银行的净息差水平，提升银行的盈利能力，改善上市银行的基本面。另一重更重要的影响在于，本次存款利率的调整是利率市场市场化的重要进程，未来随着LPR变动，存款利率可能同步变化，这将对于银行的影响更为深远，长期压制银行股的估值因素可能出现变化，银行股有可能迎来估值业绩双修复的“戴维斯双击”行情。

【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。除专门备注外，本文研究数据由同花顺iFiD提供支持】

本文由“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院研究员黄大智