房贷利率高位站岗，网传的几种“转贷”方式是否行得通？

大河报·豫视频记者韩懿亭

“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。

随后，记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了房贷利率，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。

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高位站岗，

早两年买房月供竟多出千元

“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的房贷利率，每个月月供是5918.57元。如果按照郑州最新的4.1%的最低房贷利率，每个月月供是4831.98元，足足差了近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈表示。

记者梳理数据发现，郑州房贷利率在今年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前两年的房贷利率多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。

据小陈介绍，他们购买的是期房，明年10月才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的房租。如果5.88%的房贷利率能降到4.1%，这部分房租就算是省下来了，“所以每月多出的这1000多元，对我们来说是相当重要的。”

在这种情形之下，小陈夫妇开始寻找起“自救”的方法。“需要转贷吗？年利率直降到4%”，“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前看到这样的广告，他们都会直接无视，但现在却开始留心了。

打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，从“夫妻直接转贷”、到“经营贷”、“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。

那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？

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“经营贷”：属于违规行为，

一经查实后果严重

事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。

为了解当前银行对于“房贷转经营贷”的审查情况，记者此前曾联系过郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。

据他透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”

而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”

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“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为

“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易的形式，从银行套取贷款，先偿还了原有房贷，再用新贷款利率来向银行贷款。

据中介王先生透露，“夫妻肯定比普通亲戚更稳妥，而且还免除了过户契税，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前买卖房产如何能办理房贷”时，王先生表示，“银行那边系统与民政系统不连通，他们查不到婚姻情况，我们做一个假的交易合同就可以，银行那边会按正规的房屋买卖贷款来走的。”

至于手续费，王先生表示，“我们会根据每家的情况做不同的方案，手续费在几千元到一万元左右不等。”

那么，这样的行为是否存在相关法律风险？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止夫妻之间的买卖，但是从实际操作方法来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行贷款，然后用最新的房贷利率来贷款。严格从法律角度来看，实际上是违法违规的。一经查实，这种买卖行为可能会被判无效，而且还可能面临银行解除合同，要求提前还款，追究违约责任。所以不建议大家采用一些违法违规的方式去降低房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。

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“商转公”：方式较靠谱，

但门槛不低

“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。

“郑州现在规定的是只有‘省直’公积金才可以享受‘商转公’，像我们这种‘市直’的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州市目前缴纳“省直公积金”的单位不算很多，一般包括省政府、省发改委、省教育厅、省属大专院校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。

因为门槛较高，所以能成功办理“商转公”业务的购房者并不算太多。在这种情况下，就有中介打出了“3万元可办郑州市公积金贷款‘商转公‘业务”。

对此，郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，按照目前政策，从2019年3月开始，省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提醒，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，也请广大市民加强防范，谨防上当受骗，造成不必要的损失。

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“转按揭”：目前政策没有引导这种操作方式，

可行度不算高

“转按揭”，也成为了近期郑州楼市比较热门的词汇。是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。

记者查询资料后发现，2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。据当时的相关报道显示，“在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。”

时隔多年，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。近日，有不少市民在网络上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”

不久前，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。

针对上述网传消息，8月29日上午，兴业银行总行有关人士回应称，“假的，郑州分行已发起投诉。”

有业内人士表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠，这对于房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖都会产生积极作用。

不过，也有另一种观点认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定，试图“转贷”的行为是不正确的。

对此，你怎么看？

来源：大河报·豫视频编辑：李飞

首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

个人购房贷款利率仅2.75%？房贷利率LPR，具体一年还多少利息

个人住房贷款利率仅2.75%？什么是LPR，具体一年还多少利息呢？购房者自己能不能简单算明白了？

大部分人购房还是需要办理分期按揭，这时候会遇见几个问题就是经常听到说，现在申请按揭利率上浮10%，我买房时候利率打折了，那么购房这个上浮下调是不是有个标准呢？

真有标准，下面让老管给大家讲一讲。银行机构是可以适当的上下调动借款利率的，根据标准就是房贷基准利率。房贷基准利率是以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。

我国的基准利率调整时间：2015年10月24日。

各项贷款（单位：%）

六个月以内（含六个月）4.35

六个月至一年（含一年）4.35

一至三年（含三年）4.75

三至五年（含五年）4.75

五年以上4.90

个人住房公积金贷款（单位：%）

五年以下（含五年）2.75

五年以上3.25

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率），公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。定价方式其实道理很简单，当前我国的房贷利率组成是LPR+各银行上浮基点的方式计算的。

中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行为最新的贷款市场报价利率（LPR）报价行。

LPR利率为：

2022年3月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

但目前青岛市范围内，首套房的主流银行房贷利率仍为5.3%左右。不管是之前的基准利率还是现在实行的LPR利率，我们都要知道，这是指的年利率而非月利率。也就是说，5.3%的年利率，10万本金一年利息就是5300元。

但是除了银行办理房贷之外，我国还有公积金贷款。这个公积金就是指在本市范围内购买具有产权的自住住房，有完全民事行为能力、按规定在本市正常缴存住房公积金的在职职工。公积金可以用于新房也可用于二手房按揭贷款，公积金利率目前五年以下（含五年）

2.75%，也就是说10万本金一年利息是2750元。非常便宜。

最后我们举例计算一下办理房贷50万，借款周期20年（一个月为一期）240期，利率5.3%，20年后总共还多少。

贷款50万本息240期计算

还20年总利息是31万2左右

上面计算的还款周期20年是31.2万左右的纯总利息，那么如果为了减轻压力，还款周期延长到30年360期呢？

房贷50万360期总利息是近50万，翻一番

是的，如果是同样借款50万房贷，还360期后，支付的利息总额是499548.37元。几乎翻一番。

但我们不要忽视这30年的社会发展，通货膨胀，未来不可预期，但可以回想30年前我们的收入与购买力，其实我们30年一直住的房子，房子也在增值，收入在增加，每个月这样两三千的本息慢慢还，这利息也就没有那么可怕了。

投资何必去远方，莱西就是好地方，大家评论区见！