利率4.25%，历史最低！买不买房，又开始做选择题了……

平顶山的这一波疫情刚刚结束，还没缓过神儿的人们，又一次被七天之内两降的房贷利率，搞懵了。

5月20日，央行一则LPR公告发布，导致房贷利率最低降至4.25%。此消息一出，可以说是有人狂喜，有人好气。

因为疫情耽误没有签约的买房人，歪打正着地反而等来了这么大一份拣漏的“厚礼”，开心不已；而那些依然在房贷高位站岗的人，比如6.37%、5.8%、5.1%等等，简直要哭晕在厕所。

首套房贷利率4.25%，据业内专业人士称，这已经是平顶山房贷历史上最低时刻。

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仨月左右

平顶山房贷利率断崖式下降

去年下半年，平顶山各大银行首套房房贷利率飙升至6.37%，且一直居高不下，加上银行放款额度缩紧，个别项目竟达到了6.5%或6.7%，令人望而却步。

在今年3月下旬，楼品荟摸排了平顶山市区十多家银行，建行、工行、邮政银行等不少银行调至了5.88%。随着很多银行贷款额度放开，银行的放款速度也快了许多。

没想到，仅仅不到三个月的时间，房贷利率就开启了断崖式下降——

4月8日，多家楼盘陆续曝出房贷利率再次下降，首套房贷利率下调至5.1%，二套房房贷利率下调至5.2%。

5月15日，央行、银保监会把首套房贷款利率的下限下调了20个基点。这被很多媒体解读为“针对住房商业贷精准降息”，按这一政策，房贷利率最低可降至4.4%。

然而，更重磅的发生在5月20日。

5月20日，最新一期的LPR报价公告发布。5年期以上LPR从上月的4.6%下调为4.45%，直接降了0.15%。那么依据15日央行针对房贷的最新政策，可以在4.45%基础上再降20个点的话，就变成了最低可至4.25%！

据中国新闻网消息，自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR仅下调过5次，此番一次性下调15个基点，创下历史最大降幅，这是最近几年来楼市迎来的最大利好。

有多位业内人士表示，平顶山房贷利率降幅这么大，也是十几年来仅有的一次。据介绍，平顶山仅在2009年出现过8折利率，但当时也没有达到4.25%这么低，2016年楼市低迷时平顶山出现过基准利率9折，也比这个高。

从6.37%降到4.25%，对购房者来说这次利好，绝对是史无前例。

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这一轮利率下调

平顶山市场反应很快

疫情的阴霾还未完全褪去，平顶山地产行业情绪的低气压，立马因房贷利率新政的公布而振奋不已。

5月20日早上9点15分，中国人民银行最新一期LPR公布，仅仅在一两个小时后，笔者就看到了平顶山一些楼盘的相关海报，反应速度之快，令人意外。

5月20日下午，已有多家银行及楼盘确认可执行最新的房贷利率。

“已经向合作银行询问过了，可以按4.25%执行。”新华路上一楼盘负责人表示，他们合作的有工行、建行。

另一家房企负责人向楼品荟表示，由于他们的楼盘在市区、县区都有，合作的银行比较多，据他们汇总信息，中行、建行、工行、交行、中原银行、兴业银行等，已确认执行。

还有一些楼盘负责人表示，这波利好来得太突然，有点让人猝不及防，由于5月19日才解封上班，他们20日上午刚刚推出4.4%的利率优惠海报，下午立马换了。还有的楼盘是前一天才做好的利率宣传物料，也立马安排更换。

一位资深地产营销负责人表示，这是平顶山楼市近十几年来，房贷利率降的最低点。别忘了就在去年，平顶山首套房贷款利率还高至6.37%，这中间的差距何止天壤之别。

“在4月份，一些客户虽然订房了，但一直未正式签约，没想到因为疫情封控，又等来了央行房贷利率的下调，高兴坏了。”一楼盘销售经理表示，不少客户听说这一消息，有种因祸得福的感觉。

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谁最受益？究竟能省多少钱？

毫无疑问，首套房购买者，是这波利好政策的最大受益者。

虽然说是最低可至4.25%，但实际情况是，不少银行已表示可按此利率执行。

从6.37%降至4.25%，对于一个购房者来说，究竟能省多少购房成本？咱来算一算。

假如要买一套70万元的房子，贷款30年来计算，大概人们为这套房子所要支出的金额是多少呢？

利率6.37%和4.25%相比，究竟能为购房者节省多少钱呢？

从以上两个表中你可以看到，如果你选择的是等额本金还款方式，月供平均每个月能节省496.045元，购房总金额能节省近18万元；如果你选择的是等额本息还款方式，月供能节省736.98元，购房总金额能节省26.5万多元。

由此也可看出，本次房贷利率的下降，对首套房购房者来说，实惠可真是够足的！

那么另一个问题来了，没买房准备买的人是开心了，那些去年买房站在利率高点的人来说，岂不是太冤了？他们能跟着降吗？这是近两天来，被问得最多的。

2020年以前购房的，选择的多是固定利率，那么此后利率的涨降与之没有什么关系，享受不到降息的利好。

如果是2020年及以后买房的，或者此前买房的在2020年转换为LPR浮动利率的，此后应该能够享受这一福利的。

LPR利率变动是一年一次，有两种方式：每年贷款发放月变动和每年1月1日变动。如果你签的是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月LPR，如果你选择的是每年1月1日变动，那LPR就参考上年12月的LPR。

关键是看你的房贷利率一年期到期的时间是什么时候？赶上这次利率下调正好到期的，下个月就能调；等到明年1月1日才能调的，只能到那时候看LPR是多少了，还会不会是现在的4.45%，就不一定了。

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近6个月数据告诉你

利率降的背后

这几个月来我们不断听到许多城市推出刺激经济、刺激消费的措施，支持房地产健康发展的优惠政策也不断释放。

一场疫情阻断了人们现实的行动自由，同样让城市的经济陷入了被动。

如今整个平顶山房地产市场正处于大洗牌阶段，受到政策收紧、疫情反复等影响，追求高溢价的时代一去不复返了，更多的楼盘在保工程、保品质的同时，为了活下去而在大幅收缩利润空间，因此市场上出现了多种多样的购房优惠福利，比如一口价房源、成交送品牌家电，还有直接补贴真金白银的，动辄五千上万……

国家统计局5月18日公布的2022年4月份房价数据，70个大中城市中，平顶山商品住宅销售价格环比再次下降，这已是从去年11月开始到今年4月接连六个月下降了。

（数据来源：国家统计局）

当下平顶山市场的整体房价，已是近年来最低时候。而近6个月来，平顶山的备案情况如何呢？

综合以上情况看，近6个月来平顶山整体备案量在一直下降，与上年相比降幅越来越大，甚至4月份整体备案面积、备案套数已不及去年同期的一半，远没有恢复到往年的水平。

平顶山的市场情况，代表的不仅是一个四线城市的现状，放眼国内多数城市都面临同样情况。国家统计局近日发布的数据显示，今年前4个月商品房销售额和销售面积分别为约3.78万亿元和3.98亿平方米，同比下降幅度分别为29.5%和20.9%。

4月29日，中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，这也给了各地更大的自主权。

截至5月20日，当月累计已有超过56座城市发布稳楼市政策60余条，年内各地房地产调控政策次数高达290次，刷新历史同期纪录。

在此大背景下，历史最低的房贷利率为什么会在这个时候出现了，也就十分明晰了。

今年3月5日的政府工作报告，提出的发展目标是国内生产总值增长5.5%左右，跟去年持平。那么要实现这一目标，央行层面释放的楼市利率利好，都在表明从上到下恢复经济的决心。

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站在历史的十字路口前

你会怎么选

对于很多人来说，房贷利率来到了历史最低点，这是又一个历史的十字路口，要不要此时上车买房呢？的确是道选择题。

一些多数长年从事房地产销售的人员表示，以多年的经验来看，当下是买房的最佳时候，因为综合各方因素来看，如果选房选对了，现在是买房花钱最少的时候。利率低，不用再多说。当下的整体市场房价，也是近年来最低时候。多方因素综合起来看，当下买房的人，省下的钱可能更多。

而购房者对房贷利率最低点的态度，则有些暧昧不明，出现了两种声音。

一种认为，这机会确实难得，尤其和身边刚买房的人比，实实在在省了一二十万，不想错过这机会，打算赶紧上车买房。这些人，大多是几个月前便有买房意向，在犹豫不决中等到了现在。

而还有一种情况是，他们更不急于买了。

购房者在犹豫什么呢？

在此之前，LPR对购房者来说，是个不轻易变动的稳定因素，可能去年这么高，今年也这么高，明年还这么高，购房者就不太考虑LPR调整会对买房产生多大影响。

但是现在呢，他觉得原本稳定的因素不停地在变动。去年高，今年就低了。今天降了，明天说不定还会再降。现在省下的钱多，过几个月可能省下的钱更多。购房者就会忍不住继续观望。

当下是拐点还是降落过程中的短暂停留点？

可能谁也无法给出标准答案。

但近来央行连续降息的目的是很清楚的，那就是提振市场信心，提升新房销量，以稳住楼市，不能再量价齐跌了。

但降息的结果无非有两种，一种是稳住了市场，实现了预期，那么，利率再降的可能性就不大了。另一种是，楼市依然低迷，销售仍旧不温不火，那么上面的“刺激”政策还多着呢，房贷利率再降的可能性也是有的。

那么，现在买房上车是不是好时机呢？笔者不知道是不是好时机，因为这个降息的刺激效果还没有显现出来。

稳妥的办法是，再等等看看，接下来如果楼市销量看涨，房价有抬头的迹象，那就必须赶快出手了。到楼盘多转转看看，售楼部里的人气旺与不旺，基本上能反映出楼市回暖与否。

房贷利率已降至6年最低，20年来第三低，历史上都发生了什么

昨天（5月15日），央行亲自下场挽救楼市了。

根据央行、银保监会昨日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下称《通知》），首套房的银行贷款利率，可以在5年期LPR的基础上下调20个基点，也就是减去0.2。由于最新的5年前LPR为4.6%，按照《通知》，首套房能够拿到的最低房贷利率可以到4.4%。

如果未来LPR继续下降，按照最新政策，房贷利率甚至可以低于4.4%。

房贷利率大降，会刺激昆明人买房吗？

这是自2016年以来，国内房贷利率的最低点。实际上，2016年当时银行公开的5年期及以上商业贷款利率其实是4.9%，但央行允许银行下浮10%，也就是4.41%，仍然高于4.4%的最新利率。但当时正值国家大力推进房地产去库存，各种优惠政策层出不穷，有些银行给到的首套房贷利率可以低至4.2%，甚至更低。

自2016年之后，国内首套房贷利率不断上涨，去年有些银行曾经达到6.15%的水平，但今年来房贷利率连续下降，在此次央行、银保监会发布《通知》之前，昆明最低房贷利率与LPR持平，即4.6%。这一利率执行不过一个来月，就已被4.4%的新低取代。

即便不考虑未来LPR有可能进一步下调，现在4.4%的首套房贷利率，除了略高于2016年部分银行给出的约4.2%的利率，在最近20年的历史上，也只有2008年全球金融危机期间国内房贷利率可以相提并论。

2008年，由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点，当年底，虽然5年期贷款基准利率仍然在5.94%，但允许银行最多下浮30%，也即按4.16%利率发放房贷。

从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来，即将执行的4.4%的首套房利率，是历史第三低。以往房贷利率大幅度降低，往往出现在经济形势比较严峻，房地产市场处于低谷的时间点，比如2008年的全球金融危机，2016年的去库存。

从历史上看，在低利率执行后不久，房地产市场都会走出一波上涨行情，利率也随即上调。比如2008年底房贷利率达到历史最低点后，在4万亿救市资金的刺激下，楼市迅速回暖，房价也开始了长达7年的上涨行情，到了2010年，房贷利率就回升到4.8%以上。

2016年初，为了消化住房库存，大多数银行的房贷利率曾低至4.41%，但到了两年后，随着房地产库存迅速下降，房价不断上涨，2018年底国内首套房贷利率最低也要5.09%，昆明则要5.54%。

概括一下，以往央行运用利率工具刺激楼市的典型做法是，你不买是吧？降利率。你还不买？继续降。直到见效为止。

如今，房贷利率来到了1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的第三低，以往的规律还能继续延续吗？

首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜